作者：美房网·杨三房
今日下午四时许，证监会、住建部官网发布消息，证监会和住建部已于近日联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），明确住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序等政策。
《通知》还称，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。
据悉，这是首个资本市场支持租购并举政策的落地。此前市场已试点发行了多单住房租赁类资产证券化产品，这次发文是在试点基础上，对租赁资产证券化全面落地提供政策规范。
那么，资产证券化真的能推进住房租赁市场发展吗？
我们知道，任何产业发展，充足的资金支持是首要条件，尤其是对于住房租赁这种重资产运营来说，资金压力非常大。
关注我们的朋友应该了解，我们从去年以来已有多篇文章，分析我国的住房租赁市场现状，反复指出正受市场热捧的长租公寓，其实资金压力非常大，很多都处于亏损状态，属于贴钱扩张规模。如果没有持续的资金输入，这些租赁服务根本坚持不下去。
推动住房租赁资产证券化，能够利用金融市场为住房租赁市场输血。
对于住房租赁企业来说，可以通过资产证券化，向社会募集资金。如此一来，企业的资金来源更充足，就可以继续扩张规模，然后继续募资，只要公司运营的好，就能形成良性循环。
对于社会来说，一方面，有房的一看住房租赁可以在金融市场圈钱了，那么就愿意把自己的房子拿出来做出租业务，市场上租赁住房来源更充足了。
另一方面，对投资者来说，住房租赁资产证券化，也提供了一种新的投资产品，尤其是在国家大力扶持租赁市场的情况下，这种投资品的预期还是不错的。
但是，这是理想状态的，实际推行还要看政策的具体规定，更要看企业的经营情况。我们看政府此次的政策规范：
《通知》规定，开展住房租赁资产证券化需要满足至少三项条件：
一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理住房租赁登记备案相关手续；
二是物业正常运营且产生持续、稳定的现金流；三是原始权益人公司治理完善且最近两年无重大违法违规行为。
政策将优先支持两大类项目：
一是大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目；
二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。
《通知》也明确了住房租赁资产证券化的工作程序，且将建立绿色通道，提高工作效率。
同时，《通知》也明确提出了监管管理条例，并鼓励专业化机构化的建设或运营机构，建立健全监管协作机制，支持开展住房租赁资产证券化。
综合来看，政府对住房租赁利用金融手段仍然比较谨慎。住房租赁企业经营最大的成本就是拿房成本，“物业已建成并权属清晰”这一前提条件，限制了租赁企业的资产证券化率，毕竟很多企业手里的房源是还在建的。
而且，租赁资产证券化，仍然停留在基本的融资阶段。2017年以来，获批试点的资产证券化产品已达500亿，但主要是私募抵押型和类REITs（不动产信托投资基金），国际上成熟的标准公募ABS、股权性质 REITs在我国仍未全面推进。
也就是说，目前住房租赁企业只能玩不完全的资本游戏，要利用金融市场，拿房，努力扩大自己手里能出租的房源才是王道。
也就是说，盘活市场存量房源仍是政府增加租赁房源的第一手段！也就是说，住房租赁机构仍将在市场上努力拿房！也是是说，需求旺盛，房租上涨仍是接下租赁市场的主流！
（完）
部分图片来源网络
来源：美房网上海站 / Wechat：meifang-sh
作者：mkshfx
郑重声明：本文在美房网上海站首发，是美房网分析师原创文章，欢迎留言讨论。如需转载请注明来源，否则为侵权！
