在租购并举政策推动下，我国住房租赁市场一片火热，尤其突出的是长租公寓的火爆。
互联网创业公司、开发商、地产服务商、酒店集团，等等机构，争相入场，扩房源、抢租客、拼概念……各显神通，扩张规模，抢占市场。
据自如寓公布的数据，2015年长租公寓的门店增长率不足15％，但是2016年增长率接近35％，2017年更是高达40％。这已经不是快速发展了，而是跑步前进，以这势头，好像长租公寓很快就主导住房租赁市场了。
资本也不甘人后，今年显得尤其积极。先是链家旗下“自如”完成40亿元A轮融资，刷新中国长租公寓行业最高单次融资纪录。紧接着，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资。
融这么多钱，怎么花呢？自如和蛋壳选择了同样的方向。获得天价融资，自如做的第一件事就是把规模扩张纳入下一步的战略规划。蛋壳也宣布该笔融资会用在企业规模的加速扩张等方面。
规模！规模！规模！
一方面，据测算，长租公寓管理房间数量少于10000间的基本没有利润可言，即便达到一定的量，整体出租率也要在95％以上才能盈利。不扩大到一定的规模，拥有相当量的租客资源，就很难盈利，倒闭关门的达摩克里斯之剑就时刻高悬头顶。
这不是杞人忧天，在长租公寓雄起的2017年，也有GO窝公寓、Color公寓和好熙家公寓等几个长租公寓品牌因为经营不善而退出市场。
另一方面，中国城市有数亿流动人口有租房需求，长租公寓发展潜力巨大，你不加紧扩张规模，市场就会被别的品牌公寓抢占。现在正是市场初级阶段，是各品牌真刀真枪“抢肉”的时候。如果你这个时候不努力抢，未来市场格局确立，头部企业“吃肉”，你只能“喝剩汤”。
蛋壳高管估计，接下来的三年内，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美金以上的超级独角兽。这就是蛋壳的远见，这就是蛋壳拿到融资就扩张规模的原因。
但扩张规模有一个让人头痛的难关——房租太高。中国房价高大家都知道，房价高就意味着购房成本高，购房成本高业主就希望房子能带来高收益，兑现到租赁市场就是要求高租金。长租公寓经营机构也很伤啊，拿房成本太高了。
长租公寓经营机构本质上还是“二房东”，传统的“二房东”都是靠租金差价赚钱的。但长租公寓不行。长租公寓的存在基础就是服务质量高，要高服务质量就要多花人力物力等等成本。所以，尽管长租公寓已经比周边其他房源租金高了一大截，但仍然只能勉强维持收支平衡，甚至还在亏损，何谈盈利。
怎么办？理想的状态是利用社群、金融等其他手段盈利，但目前很少有品牌探索出成熟的路子。所以，很多品牌只能用下九流的手段了，最广为人知的就是很多长租公寓电表跑的飞快，还有物业管理费、网络费虚高等等流氓手段。
另外就是继续提高租金，这不，在长租公寓高租金的“示范”和租购并举政策的推动下，整个租赁市场的租金水平去年以来已经有相当大的上涨了。
但是，即便如此，租赁服务收益也只能维持机构的生存，扩张规模，只能靠融资。租赁市场正处于巨大红利期，资本看得见，长租公寓机构看得见，房东自然也看得见。所以，不但是租客的租房成本升高，长租公寓机构的拿房成本同样升高。而且，在众多长租公寓机构的竞争下，它们的抢房成本还会继续升高。
资本又不是做慈善的，他们是为了赚钱才投的长租公寓，现在拿他们的钱抢占房源，未来要十倍百倍的还给他们。怎么还？租金将是最重要的方式之一，当市场格局确立，长租公寓机构必将大幅提高租金，不但要通过租金盈利，更要补回规模扩张时付出的成本。
曾经的互联网打车、共享单车等行业，哪个不是资本贴钱扩张规模，然后大鱼吃小鱼，占据行业绝对优势、用户养成使用后，开始大肆提高服务费用，攫取回报。住房本身就是生存不可或缺的刚需，又有高房价的基础在前，涨租更是谁都难以抵抗的。在可预见的未来，房租还将有跳跃式的上涨。
来源：美房网上海站 / Wechat：meifang-sh
作者：mkshfx
