四月份经济数据公布后，基本可以确定的是接下来政策力度会加码，而房地产将成为加码的主要行业。
苏州放宽限售之后，又开始下调首贷利率，二套房只要提前还完贷款，也可享受首贷利率，放宽的信号非常明确。
因为房地产在整个经济结构中的权重过大，单土地这一项的贡献占比就高达9%左右，而去年全国商品房销售额（18.2万亿）也占了GDP的15.9%。
几十万亿的市场中，为什么没有一家市值超5000亿的公司呢？原因就在于市场的集中度过于分散，CR10集中度仅30%。
而在经历了过去一年的下行后，不少房企出现了流动性危机，去年一季度拿地排行榜上的阳光城、金科、碧桂园、融创，今年一季度已经看不到了，继恒大之后，碧桂园、融创也都相继曝出了流动性问题。
可以预期的是，接下来房地产行业的集中度将进一步向头部集中，而资金优势、土储优势明显的房企，将直接受益，整个行业融资成本最低的应该就是保利。
其实二级市场也是这么预期的，在最新公募基金持仓数据中，公募持仓保利市值高达297亿（排第14）。
保利的优势，土地储备基本都在一二线；二是公司的融资成本几乎是行业最低。
01.土地储备优势
一季度保利营业收入335.55亿元，同比增长33.74%；扣非净利润24.89亿元，同比增长4.34%，主要是之前的高价地进入结转期导致毛利率下滑，当然一季度本身也是商品房的销售淡季。
二季度的预期也不会太好，根据已披露数据来看，公司4月份实现签约面积218.20万平方米，同比减少34.06%；1-4月份签约面积同比减少26.41%，可见市场的销售情况并未好转，有相当一部分原因是受疫情影响。
其实友商的情况也好不哪去，万科4月份销售面积160.9万平方面，下滑了47.86%；1-4月份签约面积下滑了45.9%。
尽管销售数据下滑，但头部企业拿地上依然很积极，首轮土拍数据显示，深圳的平均溢价最高，14.98%，其次是厦门和合肥，分别是14.75%和14.6%，说明一二线重点城市依然是香饽饽。
住宅用地流拍：济南、成都、杭州、天津、合肥、南京都有流拍纪录，天津、济南和南京的流拍率较高，都超过了40%，天津达到了100%。
综合用地流拍：济南、成都、武汉、广州、天津、合肥都有流拍纪录，其中天津的流拍率为58.3%，济南达到了100%。
由此可见，房企对重点一线城市的住宅预期较好，而头部企业中，一二线土储最强的是万科和保利，其中保利土储超过2.5万亿（克尔瑞数据）。
保利在一二线土储占比高达83%，长三角和大湾区的占比达到40%，这些区域也都是经济基础比较强的区域，江苏、安徽、浙江、上海，以及深圳、广州等。
02.融资成本优势
决定着能不能扛过这一波周期低谷的关键，就是家底和融资成本，一季度保利账面货币资金1374.82亿元，短期借款60.37亿元，长期借款2542.23亿元。
8000多亿的流动性负债中有超过一半金额是预收账款，长期借款的发债利率基本都在4%以内，保利综合融资成本是4.4%（跟房贷利率差不多）。
保利跟其他房企不同，公司自己有财务公司，大多数借款是通过保利财务公司（实力很强），利率不超过5%。
保利算是少有的符合"三条红线"标准的房企，而且大量的融资都集中在内地，对于其他企业来说，当下不仅是融资渠道问题，随着美元不断升值，外债成本飙涨也将加大企业的成本压力。
03.行业集中度
商品房本身就是消费刚需，尽管按照人口和存量房数据计算，可能存在过剩，但优质区域的房子依然是稀缺的，即便城镇化进入尾声，改善的需求依然还在。
几十万亿的大蛋糕，过去有几千上万家企业来切，未来可能会集中到头部的几十家，甚至几家。
于当下市场来说，多数房企因为过去几年的肆意扩张，已经陷入借新还旧的死循环，即便再来一波行情，这些房企也依然会被边缘化，头部企业市占率提升的预期是比较清晰的。
