分拆上市背后,雅居乐的钱荒、负债荒

分拆上市背后,雅居乐的钱荒、负债荒
2020年07月02日 17:51 熊俊萍的微博

作者:斯贾丽

“第一季度已经没了”,“今年能够确保1200亿左右的销售额,我认为我们就是有收获了。”

这是今年3月23日,陈卓林在业绩发布会上说的话,但这短短几句话,细细品来都是对公司的担忧。

作为18年业绩就迈入千亿的房企,雅居乐今年也只定下1200亿的销售额,同比增速仅有1.7%。

让人不禁疑问,疫情之下,雅居乐在下的是一盘什么棋。

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2020年,疫情突然来袭,让很多房企措手不及,多公司纷纷找法子“自救”

万科学起了互联网大佬开始布局养猪业,恒大和碧桂园搞起了线上卖房,万达又开始变卖手上资产,增持企业的现金流。

当然,曾经“华南五虎”之一的雅居乐也没有“混吃等死”,除了在京东线上卖房,成立城市更新集团……

近日,雅居乐又宣布,要拆分旗下雅城集团上市。

图片来源:雅居乐官网

6月24日,雅居乐集团(03383.HK)发布公告称,拟分拆旗下从事绿色生态景观服务,以及智慧装饰家居服务的雅居乐雅城集团于主板上市,摩通汇丰为联席保荐人,目前已向联交所递表。

招股书显示,雅城集团主要提供绿色生态景观服务及智慧装饰家居服务,前者包括园林景观、生态环境及绿化管养,后者以住宅精装、公共装修及设计、生产、销售及安装智造家具等业务为主。

雅居乐集团目前持有雅城集团93.35%的股权,若分拆上市完成,将持有雅城不少于50%股权,雅城仍然为其附属公司。

据了解,雅城集团今年5月27日才在境外注册成立,从成立到宣布拟拆分上市不过一个月。

不少业界人士认为,雅居乐在负债2000多亿且大手笔拿地的情况下,现在如此急切分拆上市是否意味着雅居乐面临着严重的钱荒?

雅城集团又能否承担重任,成为下一个估值放大器?

现金流吃紧

曾分拆物业上市输血

分拆上市作为房企新一轮的“造富之路”,像雅居乐这样具备战略雄心的房企,其实早已尝过它的甜头

2018年2月,雅居乐就成功分拆了其物业板块“雅生活”赴港上市,募资41亿港元

截至2020年7月2日,雅居乐集团(03383.HK)的市值为372.51亿港元,而雅生活服务(03319.HK)的市值为521.33亿港元,比雅居乐还高出148.82亿港元。

也就是说,雅生活成功用50多亿的营收撬动了500多亿的市值。对于雅居乐来说,是十分有利的。

此次雅居乐再次分拆上市,无疑是想再复制一个“雅生活”。

早在今年三月份,就曾传言雅居乐将分拆旗下建筑板块雅居科创上市,最终雅居乐派出征战港股的“大将”是新成立的雅城集团。

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如若雅城集团上市成功,意味着陈卓林手里的上市平台将会扩大至三个,雅居乐的多元化发展也就多了一个“轮子”。

且分拆成功后,由于股权独立,除了可以从二级市场获得高估值和融资,在宽松的融资环境下,还有机会从其他金融机构获得公司债、周期票据等其他融资。

这对于目前的雅居乐来说,显得尤为重要。

不久前的4月,雅居乐在数天之内先后遭穆迪、标普将评级展望调整为负面,引发市场关注。

图片来源:雅居乐官网

而下调评级的原因是雅居乐如今的硬伤:经营现金流量承压,盈利能力待证明,负债和融资成本上升,多元化经营仍需输血……

本来现金流就已吃紧的雅居乐,再碰上今年偿债高峰,可谓难上加难。

结合存量债务来看,2020年将有4笔债券到期,有9亿美元票据以及39.7亿元公司债,偿债主要集中在5-11月份。

如果算上银行借款、ABS等有息负债,2020年雅居乐到期债务总额约422.97亿元,占有息负债总额的43.75%。

仅7月,雅居乐就有将近40亿元债券到期。

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就在前几天,雅居乐还发行了5亿美元5.75%的优先票据,用于为若干将于一年内到期的现有中期至长期离岸债务再融资。

图片来源:雅居乐官网

多重压力之下,雅居乐的生存状况,确实让人捏一把汗,为了借新还旧,雅居乐似乎别无他法,急着分拆上市似乎也变得合理起来。

负债2000亿

重压下仍拿地凶猛

根据雅居乐2019年年报,2019年雅居乐销售金额1179.7亿元,同比增长14.9%,销售目标完成率为104%。

而根据亿翰智库的数据,2019年top10房企销售额平均增速为18%,top20平均增速为21%,雅居乐销售增速上落后于行业均值。

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值得关注的是,在2018年,雅居乐就实现销售金额1026.7亿元,成功突破千亿,但2019年销售业绩为1179.7亿元,且2020年的销售业绩目标也只定了1200亿,同比增速只有1.7%。

虽然雅居乐今年上半年销售业绩为551亿元,已完成全年目标的45.9%,在房企中算是不错的成绩,但不得不说这和今年定下的保守目标有着很大的关系。

相比之下,阳光城新城等房企从千亿到两千亿只用了一年。而按照这个速度,离雅居乐销售业绩突破两千亿,还有很长很长的一段路。

与销售业绩的下滑不同,雅居乐近几年的债务规模则呈现持续攀升态势,已经从2015年的753.18亿元上升至2019年的2078.95亿元。

图片来源:雅居乐官网

截至2019年末,雅居乐有息负债总额为966.7亿元,其中短期借贷为422.97亿元,同比增长19.7%;长期借贷则增长2.2%,达到543.73亿元。

与此同时,雅居乐对永续债的依赖逐渐加深,永续债发行规模大幅上升。在雅居乐的融资工具中,永续债扮演了相当重要的角色。

2019年,公司先后四次发布以美元计值的优先永续资本证券,利率有8.375%、7.875%和7.75%三种,规模合计14亿美元。

净负债率如果算上永续债的话,其真实的负债率会达到130.7%,同比增长19.6个百分点,远超安全线。

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永续债,其名义上虽是“债”,却可计入权益,可以起到优化财务报表的作用。对于以资金撬动增长的房地产行业来说,永续债被不少房企所青睐。

但相关业内人士表示,大量的永续债将会不断蚕食公司利润,就像是裹着糖的炸弹,很有可能最终不堪重负。

虽然公司的现金流紧张,但雅居乐拿地却十分高调。

在2019年,雅居乐共新增42个项目,涉及土地金额472亿

而今年以来,据不完全统计,雅居乐在江苏、广东、浙江等地共拿到9幅地块,总花费60亿,大部分位于长三角及粤港澳大湾区地域。

以上不完全统计,数据来自雅居乐官网

另外,雅居乐多元化业务也在等待输血,目前雅居乐在非地产业务方面的投资金额已经达到了350亿。

但截止去年底,雅居乐非地产业务板块营业额合计为60.61亿元,在整个集团收入占比仅为10.1%,距离实现收支平衡还差得远

雅城能否承担重任

成为下一个估值放大器

资料显示,雅城集团的业务包括绿色生态景观服务和智慧装饰家居服务。

2017-2019年,雅城集团来自绿色生态景观及智慧装饰家居业务的收入分别合计约15.5亿元、35.1亿元及50.9亿元,年复合增长率为81.4%;净利润分别为2.6亿元、4.9亿元及8.2亿元,年复合增长率为76.3%。

拆开了看,雅城这两项业务发展存在较大的不平衡。

图片来源:雅居乐官网

2019年,绿色生态景观业务为雅城集团带来了14.7亿元的收入,占总收入的28.9%,毛利率约23.6%;

而智慧装饰家居业务营收36.2亿元,占比71.1%,毛利率约26.3%。尽管后者营收占比在近年来呈现下降趋势,但仍占据较大优势,且毛利率在逐年上升。

从客户来源来看,雅城集团主要还是依靠母公司“输血”。

2017-2019年,来自雅居乐集团及其它关联方收入占雅城集团总收入的比例分别为99.4%、91.1%、78.9%。

此外,来自独立第三方的收入还包括雅居乐的关联公司景业名邦(陈卓林之子陈思铭创立)。

2017-2019年,雅城集团向景业名邦提供服务产生的收入分别为720万元、1070万元以及330万元,占总收入比例分别为0.5%、0.3%、0.1%。

图片来源:雅居乐官网

不过雅城集团目前这两方面业务在全国的体量较大,发展的潜力是可以期待一下的。

截至2019年末,雅城集团在24个省份的84个城市中有599个总地盘面积约为3510万平方米的绿色生态景观项目;

在19个省份的52个城市中有456个总建筑面积约为350万平方米的智慧装饰家居项目。

同时,雅居乐还为雅城集团招揽了不少专业职业经理人。

雅城集团现在有两名副总裁,一名为主要负责绿色生态景观业务的方晟,之前是恒大园林集团的董事长;

另一名为谢文广,主要负责装饰家居业务,曾任深圳金凤凰家具集团副总裁、苏州金螳螂建筑装饰公司副总裁。

在这些专业人士的加持下,雅城集团两项业务的排名也不错。

根据弗若斯特沙利文的资料,雅城集团在中国全部建筑装饰服务提供商中排第八,在中国住宅精装修市场中排第四。

绿色生态景观服务方面,雅城集团在中国绿色生态景观服务商中排第12、在中国房地产开发商的联属公司中排第三。

综合来看,若能成功分拆雅城上市,或许能给雅居乐带来新的生机。

雅城集团能否复制“雅生活”的成功,助力雅居乐自救?

雅居乐又能否赶上曾经“华南五虎”的其他成员?

一切还得等待时间的检验。

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