作者：斯贾丽
9月7日，加盟新力控股半年的明星经理人陈凯离职了，而在新力之前，他是三年将中南置地从500亿带到近2000亿的功臣。
陈凯离开中南置地后，地产二代陈昱含也顺理成章地接手了董事长的位置。
在地产二代里，陈昱含从来都是有话题度的一个——最年轻千亿房企女CEO、企二代、在澳洲摆地摊的留守儿童、不拼爹而救爹的富二代……
陈昱含
当然，陈昱含有的不只是话题，还有野心。17年时，陈昱含就曾放话，中南置地要在3年内进入行业前10，剑指3000亿元目标，18年时，计划中南建设（中南建设为中南置地母公司）净利润3年涨10倍。
但如今，中南脚踩两条红线：资产负债率为82.86%，净负债率为147.17%；人事动荡异常；维权投诉遍地；3年前的Flag还能够兑现吗？
脚踩两条红线
3年业绩翻4倍
净利润三年要涨10倍？
中南置地这些年的发展是有目共睹的。
2019年，中南置地销售额达1961亿元，从2017年到2019年，短短3年，涨了近4倍，实现了从500亿进入近2000亿的跳跃，而且这是在2018年、2019年楼市最严调控下的连续高增长。
除了业绩的高增长，2019年中南建设股价涨幅也高达90.64%，市值几乎翻倍。
当然中南在大踏步前进中也暴露了许多的问题。
在陈昱含自己看来，中南置地存在盈利能力和产品能力两大短板。盈利能力方面，因历史负担侵蚀、地价和成本偏高、产品做错或溢价能力不足导致了毛利显著低，同时规模优势不足导致了费用显著高。
她认为，如今世界已经步入高速变化的乌卡（VUCA）时代（乌卡时代就是指我们目前正处于一个易变性、不确定性、复杂性、模糊性的世界里）。未来，企业的增长不能依赖于环境，而要依赖于内在的力量；不能聃于趋势预测，而要源于价值创造。
但是在大家看来，中南的问题并没有这么简单，前不久，住建部发布了房企三条红线，而中南已经踩了两条。
剔除预收款后中南的资产负债率为82.86%，净负债率为147.17%，远远超过红线。
从有息负债数据看，截至6月末，中南建设有息负债为781.4亿元，相比2019 年末增加10.7%，有息负债中的短期借款和一年内到期的非流动负债237.0亿元，占全部有息负债的30.33%，还款压力较大。
此外，值得注意的是，公开数据显示，2016年以来，中南建设的担保余额持续大幅增长，2016年到2019年，这一数字分别为40.76亿、263.81亿、396.98亿和663.86亿，占期末归母净资产比例分别为30.06%、187.73%、228.17%和309.65%。
违规记录
目前融资收紧，如此大额担保，意味着隐患也很大，之前中南就应担保违规被处罚。
当然，值得肯定的是，今年上半年，中南建设利润总额从去年上半年的22.13亿元大幅上涨至31.67亿元，涨幅高达43.1%。
实现归属于上市公司股东的净利润20.49亿元，同比增长56.20%。如果这个增幅能保持，意味着中南曾制定的股权激励计划将兑现。
除了这个计划，2020年也事关当初的3000亿目标，但目前来看，3年净利润涨10倍还有点戏，3000亿可能是一点希望都没有了。
2020年中南建设自己制定的全年销售目标为2254.6亿，而上半年仅完成了年度目标的36.09%，更不要谈3000亿了。
明星经理人陆续离职
“去家族化”只是幌子？
陈昱含逐渐掌权后，人事变动十分频繁，公司的未来走向也更加耐人寻味。
今年1月份，在公司2019年年会上，陈昱含与全体中南人分享了三件简单却严肃的事情：
第一是“道不同，不相为谋”。
第二是“品质不好，就别谈客户意识”。
第三，“把中南当做最后一站”。
三条中二条都和人才有关，似乎话里有话，让人不得不把这和中南频繁的人事变动联系在一起。
2016年陈锦石将总部从南通迁至上海之后，中南置地开始去“家族化”的尝试，在2016-2017年间，大规模引进职业经理人。
一大批职业经理人的到来，助推了中南置地业绩的高速增长。克而瑞榜单显示，2016年，中南销售额为502亿，而在2019年，这一数据是1961亿元。
但有业内人士指出，陈锦石这么做，表面上是在去家族化，实际上是有意减弱自身在地产板块的影响力，为陈昱含的“接班”铺路。
2017年，陈凯被邀请到中南，随后陈昱含退位让贤，让出中南置地董事长职务给陈凯，自己屈尊中南置地总裁，体现公司对人才的礼遇。
陈凯
但到了2020年，曾经中南的明星经理人三剑客——陈凯、鲁贵卿，以及财务大数据专家涂子沛都离职了。
特别是陈凯的离职影响很大，据媒体报道消息曝出后，中南建设股价一度大幅下跌5.1%，最终收盘跌幅4.34%。
当时为了稳住局面，包括陈昱含在内的43名高层及管理人员自愿承诺投资金额人民币5,000万元限度内通过深圳证券交易所集中竞价等公开方式增持公司股份。
管理层是不是自愿增持先打上个问号，但频繁人事变动对资本市场的影响的确在陈凯离职后达到了高潮，而资本市场，包括陈昱含自己都需要这些高管以这样的方式给予信心。
虽然陈凯离职引起了波动，但陈昱含还是成功拿下了中南置地董事长的位置，外界也似乎更加肯定，中南集团会走“企二代”接班路线，而之前的去家族化，只是虚晃一枪而已。
而陈昱含，在地产界，也是个狠角色。
她和有些企二代“拼爹”不一样，回到中南，某种程度上反而是为了“救爹”。
公开报道显示，陈昱含早年在澳洲留学，2008年受金融危机影响，中南集团陷入逆境，陈昱含临危受命，在父亲陈锦石的召唤下回国加入中南，从总经理助理兼总经理办公室主任做起，并从2009年起出任上市公司中南建设的董事。
到2017年，32岁的她就已经是中南建设的董事兼中南置地总裁，也是最年轻的千亿房企女性CEO。
2019年11月，福布斯发布了《2019福布斯中国富豪榜》，陈锦石家族以83.4亿元财富值，排在了第329位。
高周转下遍地维权
做好品质只是说说而已？
品质不好，苍天饶过谁？——在中南2019年年会上，陈昱含把这个金句警醒了3遍。
陈昱含强调：“当下很多房企更多是高增长，但未必是高质量，包含中南也有很大提升空间，未来中南空有规模的业务，经营质量不高，这是中南最为反对的发展观。”
她号召中南人一定要做好中南的品质，希望大家要直面痛点，要去打造确定性的品质。
从这些话分析，陈昱含也并非不知道中南的痛点在哪——品质。
但话说得好听，是不是只是嘴上说说而已就不知道了，毕竟她每一年都在强调品质，但维权并没有因此饶过中南。
中南置地的另一面，就是业主维权的事件屡见不鲜，只要在网上搜“中南维权”，遍地都是维权帖子。
从2019年到今年，短短一年多时间，消防不过关、外墙、精装房不达标、一房两价、公寓却是办公性质等各地楼盘质量问题频频曝光，还有业主多次维权却无人回应，问题得不到解决。
这也一定程度上反应了中南置地产品的质量问题。作为一个大开发商，旗下楼盘频繁“出事”，对品牌形象及口碑，影响还是很大的。
而维权频出，质量存在问题，也和陈昱含倡导的高周转，有很大的关系。
在陈昱含的管理下，过去几年，中南转变战略模式，通过短平快方式切入三四线，不过分陷入单一区域，降低风险，稳固快周转模式，以速度换取经营质量的提升。公司多数项目从获取到销售平均周期缩短为7-8个月。
小盘模式和“快速周转”战略下，为了速度，中南的质量也就打了折扣。
“品质不好，苍天饶过谁？”希望这句话，中南不仅要挂在嘴边，还要记在心里，付诸在行动里。
如今面对楼市融资环境趋紧，前踩两条红线，后被频频维权，陈昱含能否带领中南行稳致远，决战房地产下半场？
