文：斯贾丽
前段时间，龙湖吴亚军在公司论坛上怼员工的事情不知道大家还记不记得。
吴亚军回贴10多条怼员工：“龙湖的文化反对把公司变成‘家’！如果员工怀着这样的印象或期待，定是公司出了问题！‘温柔乡是英雄冢’！如果给了大家‘家’的感觉，一定要令管理层警惕！
而和龙湖相反，倡导幸福文化的正荣，似乎也过得不太好，千亿规模被指虚胖、脚踩红线、经营现金流持续为负、高频发债融资……
吃好睡好环境好
行业幸福榜样?
正荣集团由“莆田三兄弟”之一的欧宗荣创立，这三兄弟各自创立欧氏集团、正荣集团和融信集团的故事，已经广为人知。
其中欧宗荣16岁外出打工，从建筑工地学徒做起，1996年，欧宗荣在江西宜春获取了人生第一块地皮，由此进入房地产领域。
欧式家族
在闽系房企中，相比于同僚们频繁的登台亮相，正荣相对来说比较低调。
大家较为熟知的，是正荣身上的幸福标签。
欧宗荣认为，地产应该是一份幸福事业——属于消费者、员工和整个社会。并创新性地提出了“幸福企业”的管理模式，致力于将正荣打造成员工的幸福之家。
而正荣幸福的点大概是以下几个：
1、可以午睡。到了午休时间，员工出去吃饭，阿姨会关掉公司内的灯，整个环境都暗了下来，形成了一个良好的睡眠环境。
正荣的枕头
2、正荣有着独特的茶水间文化，每个公司都设置有精心布置的茶水间，平常会放些小零食，下午会准时供应切好的水果，每个月还会结合节日或活动，组织一次“主题下午茶”。
3、正荣有健康的运动文化，比如赞助马拉松，高管和员工们一起上阵开跑，日常为员工办理健身卡，内部组织员工体育赛事，鼓励员工运动健康。
正荣员工参加马拉松
4、正荣的总部很棒，空间布局充满活力，外立面时尚前卫，洋溢着科技感与现代感，园内景观也极好。每天午餐后，员工们结伴在园区中散步，漫步其中如同在花园里畅游，令人赏心悦目，精神舒畅。
正荣总部
5、正荣的食堂很好吃，让员工在付出脑力的时候绝不会感到饿肚子。
按照托尔斯泰的“幸福论”，幸福的企业都是相似的。细细品来，正荣这几个幸福的点，倒是的确有几分眼熟，这幸福其他房企也不是没有，似乎没有其标榜的那么夸张。
那一直倡导幸福的正荣，正荣地产的高质量发展收效又如何呢？
脚踩红线
经营现金流连续四年为负
正荣真的幸福吗？
巴菲特的《滚雪球》有一个理念说，获得财富就像滚雪球，必须找到松软的雪和长长的斜坡。就公司而言，一家公司只有持续不断的成长，才有可能付给员工更多的工资和福利，许员工一个稳稳的未来。
那正荣做到了吗？
根据正荣2020上半年财报显示，正荣总负债约为1591.61亿元，同比增长15.2%。资产负债率为82.73%，而在剔除465.14亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达77.22%，仍超过70%的红线。
在净负债率方面，今年上半年升为72.71%的水平，低于100%的红线。
期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达393.87亿元，近4百亿的资金储备能够覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为2.07，短期无明显偿债压力。
正荣地产上半年尽管只踩了1条红线，高杠杆率的风险较小，但不可忽视的是，其债务规模的扩张速度较快。
据Wind数据显示，2019年末，正荣地产负债总额为1381.6亿元，其中，流动负债964.46亿元，占负债总额的比例为69.8%，约为营收规模的三倍。
今年上半年，正荣地产的债务总额达1591.61亿元，短期债务达到190.63亿元，长期债务达444.91亿元，其中短期债务占比达到30%的水平，总债务规模相较于去年同期增长20%，增速较快。
此外，今年上半年正荣地产的拿地均价为7472元/平米，销售均价为15321元/平米，地价与房价之比为0.49，在行业内处在较高的水平。
值得注意的是，正荣经营性现金流四年持续为负，2016年-2019年分别为：-16.6亿元、-42.39亿元、-26.64亿元、-140.64亿元。
数据来源：正荣年报 制图：洪波大视野不过正荣上半年销售额完成度还不错，今年前7个月，正荣地产的累计合约销售额为695.9亿元，已完成全年目标的49.7%。
鉴于下半年的可售货值及公司约70%的常规去化率，完成1400亿元的年度目标应该难度不大，只是正荣今年定的销售目标本身也比较保守，较去年只多了100亿元。
千亿规模虚胖
高频发债融资
正荣还能幸福吗？
2019年年初，正荣地产提出“新三年战略”，尤其将改善债务结构作为重点之一。今年是正荣转型的第二年，正荣地产正在努力撕掉闽系房地产“激进”“规模导向”“高负债”的标签。
正荣地产近几年的规模扩张较为迅速。财报显示，2016-2019年，正荣地产分别录得合约销售额392.92亿、701.53亿、1080.17亿、1307.08亿，成功跻身“千亿俱乐部”。
数据来源：正荣年报 制图：洪波大视野
然而，在千亿合约销售额之中，正荣的权益销售额却不高，2017-2019年间正荣地产实际效益销售数据仅为351亿、361亿以及372亿，也就是说，其真实销售额几乎原地踏步，可以猜测，正荣可能凭借“高杠杆、低权益比”的方式冲击规模。
数据来源：正荣年报 制图：洪波大视野权益占比低，意味着千亿销售额中，正荣地产真正的收入也不高。2017-2019年，正荣地产的营收为199.95亿元、264.53亿元、325.58亿元；净利润分别为15.2亿元、22.33亿元、30.9亿元。
按照网易财经公布的2019年中国房企合销比（合约销售额/营业收入）榜单，正荣地产以高达4.01倍的合销比，排在所有房企第二位，膨胀程度仅次于滨江集团。
图片来源：网易财经正荣地产的盈利能力也不及行业平均水平。中指研究院研究显示，2019年沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为13.3%、16.6%。
而正荣地产2019年主营利润率为13.85%，低于行业平均水平，这意味着其想通过牺牲利润率换取规模，而“薄利多销”的策略下，正荣的盈利能力处于行业低位。
值得注意的是，2019年，正荣地产共发行10次美元债，融资金额超23亿美元，年息最高达10.5%。此外，正荣地产在2019年还先后多次发行公司债和优先票据，累计金额超40亿元。
图片来源：乐居财经
2020年年初至今，正荣也已经发行5笔美元债，1笔人民币债，累计已经超过100亿元人民币的规模。
这样频繁融资，看来正荣的幸福日子也不好过啊。
人们常说：不要在标榜幸福中，迷失了自己。这句话同样适用于正荣，若一味沉溺在表面的幸福炒作，公司却停滞不前，那是不是代表，自己本身就不够幸福？
