作者：斯贾丽
地主家也没有余粮了。
近日，据金融街控股（以下简称：金融街）公布2020年前三季度业绩预告显示，前三季度，金融街预期归属于上市公司股东的净利润，同比下降约30%-40%，即约8.25亿元-9.63亿元。
来源：金融街前三季度业绩预告
此外，按照“三条红线”的标准，金融街“三条红线”无一幸免。据其2020年半年报数据显示，金融街剔除预收款后的资产负债率为74.4%，净负债率为202.31%，现金短债比仅0.55倍。
金融街董事长高靓曾经表示，小而美也可以过得很好，但现在看来，脚踩红线，千亿债务压顶，存货周转慢，金融街是小了，但是这日子过得也并不好。
金融街控股董事长高靓
十个月融资500多亿
有息负债逼近千亿
短期借款增长1334.3%
拆东墙补西墙,是目前金融街地产最好的写照。
贝壳研究院数据显示，金融街在今年1-9月房企融资排行榜中紧随恒大、碧桂园、旭辉等，排在第五位，1-9月发债规模达到229亿元。
事实上，今年以来，金融街一直在使劲浑身力气来搞钱。
资料显示，金融街2020年融资方式包含超短期融资券、资产支持专项计划、中期票据、信托以及公司债等多种途径，可以说，几乎所有可以融资的方式，金融街全都试了一遍。
可想而知，金融街目前的状况有多难。
截至目前，金融街已披露的境内融资发行规模已达到511.6亿元。
数据来源：金融街官网 制图：洪波大视野频繁融资的背后，是金融街巨大的短债压力。
8月6日，金融街主动发布关于累计新增有息负债超过净资产百分之二十的公告。
来源：金融街控股官网
值得注意的是，今年上半年，金融街的资产负债率和净负债率就已经踩了监管部门公布的红线。
公告显示，截至2020年7月末，公司有息负债余额为948.04亿元，累计新增有息负债金额为78.53亿元，占公司2019年末净资产的比例为20.15%。
据2020年半年报，2020上半年，金融街筹资活动产生的现金流流入为230.75亿元，流出为257.87亿元，其中用于偿还债务的为189.41亿元。
此外，在金融街上半年财报中，短期借款一项显示为73亿元，比去年同期增长了1334.3%。
来源：金融街控股2020半年报
在目前房地产行业融资渠道收紧，房企面临较大的融资压力背景下，一旦有息负债过高，在企业净资产中的占比过大，那么企业出现“资不抵债”的风险就会增加。
于是，债务压顶让金融街不得不加快融资脚步，以便实现借新还旧。
除了发债，金融街当然也没有放过分拆物业上市的融资机会。
7月6日，金融街成功拆分金融街物业（1502.HK）在港股挂牌上市。上市首发9000万股H股，最终发售定价为每股7.36港元，扣除发行费用后，全球发售募集资金净额约为6.07亿港元。
图片来源网络在拆分完成后，金融街物业还将继续作为金融街集团的子公司，也仍会将金融街物业的所有资产、负债和收益合并入账，因此此次融资也对母公司将会有所裨益。
慢周转之殇
存货周转率仅0.04次
现金流多年为负
南有陆家嘴，北有金融街。作为中国持有型物业皇冠的明珠，一线城市核心地段的写字楼足以让任何一家开发商风光无限。
北京金融街的成功，催生了金融街控股模式复制、异地扩张的计划。
自2017年以来，金融街先后在重庆、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等城市的土地市场均有斩获，大手笔拿地一方面将对企业现金流提出严峻考验，另一方面，金融街的存货也节节攀高。
据2016-2019年报，金融街的存货分别为564.52亿元、578.95亿元、776.38亿元、800.41亿元。2020年上半年，金融街存货为814.07亿元，占上半年总资产的49.19%。
来源：金融街控股2020半年报
也就是说，金融街的资产中，有一半都是存货。
存货高对金融街来说，是个大问题，因为其周转不是一般的慢，周转慢似乎一直是阻碍金融街大踏步前进的桎梏。
2016-2019年，金融街的存货周转率分别为0.23次、0.30次、0.16次、0.20次，2020年上半年的存货周转率仅为0.04次，几乎接近停滞，远远低于同期行业0.33的平均水平。
数据来源：金融街控股官网 制图：洪波大视野对于房企来说，存货积压会导致成本上升，去库存的压力也会随之而来，项目整体的销售节奏缓慢，资金回笼便会十分紧张。这直接影响了金融街的现金流状况，导致其现金流紧张。
据2016-2019年报，金融街经营活动产生的现金流净额分别为170.86亿元、-72.54亿元、-90.29亿元、26.60亿元，2020年上半年，又跌至-16.13亿元。
数据来源：金融街控股官网 制图：洪波大视野最近几年虽然加大了拿地的力度，但金融街的签约销售基本没有像样的增长。反而一直陷入“原地踏步”的局面。
2016年至2019年，金融街销售额分别为：276亿元、235.7亿元、307亿元、319亿元。
今年上半年，金融街的销售额为152.6亿元，同比减少13%。在克而瑞上半年房企销售榜上排名70开外。
数据来源：金融街控股官网 制图：洪波大视野依靠自身造血已是杯水车薪，指望不上。金融街只能依靠发债融资以新还旧。
有着国企背景的金融街尽管可以拿到比其他普通房企更低利息的融资，但近千亿元压顶的有息负债势必会侵蚀企业利润。
更重要的是，金融街的慢周转拉长了资金沉淀周期，使得负债产生的利息规模增大，进一步侵蚀企业利润。
从风光无限到严重掉队
市值缩水至200亿元
作为中国最有实力的金融区域运营商之一，金融街控股的辉煌有目共睹。从1993年起对北京金融街20余年的深耕，铸就了中国最具影响力的国家金融管理中心，在天津、重庆等各地一线城市的核心区域，也规划建造起了多个极具影响力的地标型项目。
北京金融街（图片来源网络）
早在2000年，公司就通过借壳重庆华亚纸业登陆资本市场，成为当时少有的上市房企。2012年，依靠着打造“商务地产”的优势，金融街轻松突破了200亿元的销售额，与首开（SH.600376）等房企站到同一个起跑线，并成为TOP20房企中的一员。
但之后，由于决策失误等原因，金融街的排名连连倒退，已排到70开外，且并无逆袭的迹象。
近年来，不良的业绩也直接反应的资本市场的股价走势上，叠加负债不断增加，金融街的股价也是从年初的8.1元附近降至目前的6.75元，跌幅近20%，总市值仅200亿元。
截至10月21日收盘，金融街控股市值
在地产行业的“虎狼”之斗中，有人后来居上“出其不意”，有人始于行业拓荒一路稳健，也有人曾经辉煌如今尽显颓丧。
金融街或许已经强烈感知到行业的压力，也在努力改变近年来增速迟缓的现状，但这还不够，金融街要走的路，还很长。
