长隆六年没开门,清远靠“概念”割广州韭菜!

长隆六年没开门,清远靠“概念”割广州韭菜!
2020年10月26日 16:29 熊俊萍的微博

撰文 | 闷油瓶

“漂流、农庄、清远鸡...”距离广州77公里的三线城市——清远,曾以这样的标签,被广州人乃至更多外地人所认识。

直至清远长隆,这个继广州、珠海之后,长隆集团旗下的第三座主题乐园规划面世。

图源:清远长隆

只是,熬了六年,项目不断跳票,反倒是带火了当地的房产市场。

乐园开放日期从原定的2018年,到苏志刚亲口承诺的2019年,再改到2020、2021年。

长隆板块的房价也从当初的3字头涨到万元出头,如今却面临着低价脱手的局面。

基建进度缓慢、实际投资不足、数次延期开园,这些加在清远长隆上的标签,不仅浇灭当地人的期盼,也套住了闻讯而来的广州客。

01.

三年又三年

建了6年的清远长隆何时能完工

2014年,长隆正式落户清远市龙塘镇银盏村,距离广州花都约30公里,总投资500亿元,比上海迪士尼的340亿还高,是清远市的一号旅游项目。

按照建设规划,清远长隆占地面积近9万亩,相当于9个番禺长隆,接近2个澳门,超过半个天河区。

与广州的机动、珠海的海洋错峰竞争,清远长隆主打森林动植物主题,包括有88米高的“长颈鹿城堡”及5公顷鸟笼等剑指世界第一的景点。

清远长隆效果图

建成后,预计年产值超百亿元,带动相关综合经济效益超1000亿元。

然而,规模如此庞大的一个顶级乐园,自2015年动工建设以来,进展却不太顺利:动工3年后详细控规才姗姗来迟、周边商业用地屡遭流拍,停工、烂尾等消息时有传出。

如今,沿着长隆大道行驶,是两幅完全不同的景象。

一旁是潜伏在大山深处的长隆工地,周遭连绵不断的山林构成特有的“森林王国”,却不见施工迹象,外面的道路仍是泥泞不堪。

据当地人介绍,图中建筑就是长隆正门所在

通往长隆大门的某道路

另一旁是如火如荼的塔吊和楼盘,以及难觅站点痕迹的在建磁悬浮轨道。

一路下来,除却楼盘和绿皮网,周边鲜有生活配套,只有零星几家五金和汽配店,其余大部分是荒郊野岭,整个片区从宜居性上来说远远够不到及格线。

走到当地人所指长隆大门处,钢筋和脚手架放置得发锈,附近了无生机,目前来看离建成还有好长一段距离。

长隆建设6年的效果

而更深入的长隆筹建办,则是通道紧闭,保安拒绝外来人员来访,当被问及具体开园时间,也只是回应“不清楚,一切以官网为准”。

然而,在历年广东省发改委公布的重点建设项目计划中,清远长隆的建设限期发生了三次变更,最后限期从2019改到2020年,现在又变为2021年。

广州长隆从0到1用了3年,珠海用了5年,并相继开始了自身的扩容计划,唯独清远长隆在6年长跑中久久未能开放。

图源:广州亿房

对此,网上也是众说纷纭,有说是“清远的长隆项目是留给开发商圈地所用”,但数次跳票的具体原因项目方一直未对外公布。

事实上,截止2019年末清远长隆项目累计完成的实际投资额不过37.4亿元,就算加上今年4亿的投资计划,也远低于当初所称的总投资500亿元。(来源:广东省2020年重点建设项目计划表)

另一方面,和长隆有关的交通基建同样发生了延期。

原定于和长隆一同运营的清远磁悬浮旅游专线延期至2021年,这条专线几乎是为长隆而设,计划与广清城轨实现无缝对接,连通长隆度假区。

而建了有8年之久的广清城轨,有消息称将在10月底开通,只不过一期仅通到广州北站,接驳广州市区仍需1个多小时的地铁,真正深入市中心的二期预计2023年竣工,开通时间未定。

此外,在清远项目停滞不前的同时,长隆扩张海南的步伐大踏步前进,今年海南重点预备项目投资计划中,长隆赫然在列。

笔者随机走访了附近的本地居民,他们对于清远长隆项目明年开园的看法基本一致:不信,年年都说预计开业,听都听到麻木了,这两年都不一定能开。

02.

房价6年翻3倍

规划先行带火的房地产市场

实际上,超大型文旅项目对于区域价值空间确实会产生巨大的跃升作用。

美国奥兰多就因迪士尼的进驻,让这个农业小县成为年客流量7200万的世界主题乐园之都。

长隆效应对房产市场影响尤为明显,曾经的番禺是被老广视为西伯利亚的地方,当时房价仅约2000-3000元/㎡,在长隆开园的十几年间,区域已飙升至4万+,近十年涨幅高达433%。

视野拉回清远,2014年长隆项目规划出台后,以恒大、万科、阳光100为首的第一批地产商高歌猛进,此时房价仍为3字头。

2017年清远中心城区扩容规划提出,把银盏——长隆板块纳入清远主城七大片区之一。

同年广州限购政策加码、配合广清一体化概念的推动,长隆板块房价从年头的“5”字头一路跃升至“万元户”,甚至比主城区的房价还要高。

更夸张的是地价,根据清远市国土资源局的资料显示,2015-2018年这3年间长隆板块的基准地价上涨了804.2%,同时段内领跑全市。

那几年,广清城轨与清远长隆成为临广清远盘的最大卖点,30分钟到广州、不限购、价低,吸引了众多慕名而来的投资客。

据合富数据显示,2018年1-6月合富辉煌在清远在售项目成交客户中,58%为广州客户,而其中将近80%选择广清交界(长隆中心辐射板块)。

广清交界范围,图源:网络

今年,受疫情影响叠加广清城际和长隆的双双跳票,二手房价回跌到7000元/左右。

但尽管如此,依然有不少人看好长隆的价值。在长隆大门正对面的方圆某新开楼盘,首推5栋公寓,已售罄3栋,据了解有7成为广州客户

我们是距离长隆最近的项目,离磁悬浮站只有几百米距离,小面积公寓,带70年住宅产权,在附近没第二家了”销售自信满满地说道。

价格方面,一套46㎡公寓折后总价也要去到47万多,单价超1万/平,比清远市区的住宅还要贵。

在该楼盘的宣传卖点中,公寓以后可以交由酒店托管,月租保底有2500+,直接抵扣月供,靠着长隆的光环不用愁租。

关于长隆的开业时间,他信誓旦旦地说“这个放心,明年长隆就能开,这几年困扰的交通问题很快解决的,最近市委书记还会见了长隆董事长。”

“我们不会买这里的,长隆哪有那么快建好,就是个郊区还卖那么贵,不如回市区买,学位好升值空间更大。”一位本地司机说道

03.

长隆板块供过于求

有盘库存消化需13年之久,流通率不容乐观

诚然,长隆和广清城轨确实为清远楼市带来了不少波澜,但潮水过后,如今却面临着库存挤压的局面。

根据清远市统计局数据,清远市商品房待售面积连续5年上涨,截止2020年6月仍有453.5万平方米库存,比去年同比增长12.8%。

图源:清远市统计局

如今,长隆还没开业,板块在链家上的放盘量已高达400多套,库存量在全市排得上前列,像阳光100、银湖城、北部万科,呈明显的供大于求态势。

以阳光100为例,二手均价仅6000多,比起17年的新房价11000跌了不少。

目前在售432套,但近3个月仅成交了9套,关注的人寥寥无几,按此速度计算,理想状态下消化掉全部需要13年之久...

大部分房源为全新未入住的吉屋,挂牌时间从数月到一年均有,买来为投资占多,居住属性较少。

可以说,早前入手的大部分人,还是高位站了岗,加上内部库存竞争激烈,等不及长隆开业便想尽早脱手。

在笔者看来,单纯以广州长隆的成功去看待清远长隆的未来,不太可取,投资的话也需谨慎考虑,原因有以下几点:

1)外部环境影响

长隆的IP固然重要,但背后有万博撑腰,二者相辅相成才造就了番禺的天花板;珠海长隆的成功也有背靠横琴、澳门的光环加持。

旅游经济对于外部环境的依赖性较大,仅依托单一的旅游项目来维持稳定换手率,有很大的不确定性,这方面在很多三四线城市的海景房中就得到了印证。

2)住宅用地的供应问题

广州长隆周边并没多少居住用地供应,链家上在售套数仅为24套,根据此前的控规调整,未来将会继续压缩住宅供应。

从最新的清远长隆周边控规图可看出,开发用地中居住用地占比超一大半,在清远长隆项目的最新规划,将景区一部分修编为居住区开发,进一步加重未来住宅的存量问题。

图源:清远市规划局

3)清远旅游留夜率不高

清远虽然是旅游城市,但地域辽阔,景点散且多,配套设施相对欠缺,景区间的衔接不便,难以形成旅游产业集群,导致清远旅游市场的留夜率偏低。

2019年清远市接待旅客人次4728.6万人次,过夜旅客者1363.1万人次,占比仅28.8%。而对于旅游地产而言,高留夜率是命根子。

4)本地客群难消化

根据清远市统计局数据,2019年全年居民人均可支配收入为24362元,折合月均2030元对于消化动辄8/9千,乃至过万的长隆房价,具备一定难度。

不过,以上都属于后话了,从清远长隆落地到现在,6年光景过去。

现阶段,长隆成功开业才是关键,毕竟有了开局才会有后面的可能性。

对于清远人而言,他们期待着传说中的长隆效应,能带来经济腾飞,而对于开发商而言,则希望能借此多卖一点房子、多卖一些溢价。

早前,就有网友戏称,“清远长隆预计年内开园”和“广清城轨有望年底通车”一起,已成为清远市民的两大人生错觉。

但愿,这个错觉能尽快得到终结。

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