撰文 | 闷油瓶
“漂流、农庄、清远鸡...”距离广州77公里的三线城市——清远，曾以这样的标签，被广州人乃至更多外地人所认识。
直至清远长隆，这个继广州、珠海之后，长隆集团旗下的第三座主题乐园规划面世。
图源：清远长隆
只是，熬了六年，项目不断跳票，反倒是带火了当地的房产市场。
乐园开放日期从原定的2018年，到苏志刚亲口承诺的2019年，再改到2020、2021年。
长隆板块的房价也从当初的3字头涨到万元出头，如今却面临着低价脱手的局面。
基建进度缓慢、实际投资不足、数次延期开园，这些加在清远长隆上的标签，不仅浇灭当地人的期盼，也套住了闻讯而来的广州客。
01.
三年又三年
建了6年的清远长隆何时能完工
2014年，长隆正式落户清远市龙塘镇银盏村，距离广州花都约30公里，总投资500亿元，比上海迪士尼的340亿还高，是清远市的一号旅游项目。
按照建设规划，清远长隆占地面积近9万亩，相当于9个番禺长隆，接近2个澳门，超过半个天河区。
与广州的机动、珠海的海洋错峰竞争，清远长隆主打森林动植物主题，包括有88米高的“长颈鹿城堡”及5公顷鸟笼等剑指世界第一的景点。
清远长隆效果图建成后，预计年产值超百亿元，带动相关综合经济效益超1000亿元。
然而，规模如此庞大的一个顶级乐园，自2015年动工建设以来，进展却不太顺利：动工3年后详细控规才姗姗来迟、周边商业用地屡遭流拍，停工、烂尾等消息时有传出。
如今，沿着长隆大道行驶，是两幅完全不同的景象。
一旁是潜伏在大山深处的长隆工地，周遭连绵不断的山林构成特有的“森林王国”，却不见施工迹象，外面的道路仍是泥泞不堪。
据当地人介绍，图中建筑就是长隆正门所在
通往长隆大门的某道路
另一旁是如火如荼的塔吊和楼盘，以及难觅站点痕迹的在建磁悬浮轨道。
一路下来，除却楼盘和绿皮网，周边鲜有生活配套，只有零星几家五金和汽配店，其余大部分是荒郊野岭，整个片区从宜居性上来说远远够不到及格线。
走到当地人所指长隆大门处，钢筋和脚手架放置得发锈，附近了无生机，目前来看离建成还有好长一段距离。
长隆建设6年的效果
而更深入的长隆筹建办，则是通道紧闭，保安拒绝外来人员来访，当被问及具体开园时间，也只是回应“不清楚，一切以官网为准”。
然而，在历年广东省发改委公布的重点建设项目计划中，清远长隆的建设限期发生了三次变更，最后限期从2019改到2020年，现在又变为2021年。
广州长隆从0到1用了3年，珠海用了5年，并相继开始了自身的扩容计划，唯独清远长隆在6年长跑中久久未能开放。
图源：广州亿房对此，网上也是众说纷纭，有说是“清远的长隆项目是留给开发商圈地所用”，但数次跳票的具体原因项目方一直未对外公布。
事实上，截止2019年末清远长隆项目累计完成的实际投资额不过37.4亿元，就算加上今年4亿的投资计划，也远低于当初所称的总投资500亿元。（来源：广东省2020年重点建设项目计划表）
另一方面，和长隆有关的交通基建同样发生了延期。
原定于和长隆一同运营的清远磁悬浮旅游专线延期至2021年，这条专线几乎是为长隆而设，计划与广清城轨实现无缝对接，连通长隆度假区。
而建了有8年之久的广清城轨，有消息称将在10月底开通，只不过一期仅通到广州北站，接驳广州市区仍需1个多小时的地铁，真正深入市中心的二期预计2023年竣工，开通时间未定。
此外，在清远项目停滞不前的同时，长隆扩张海南的步伐大踏步前进，今年海南重点预备项目投资计划中，长隆赫然在列。
笔者随机走访了附近的本地居民，他们对于清远长隆项目明年开园的看法基本一致：不信，年年都说预计开业，听都听到麻木了，这两年都不一定能开。
02.
房价6年翻3倍
规划先行带火的房地产市场
实际上，超大型文旅项目对于区域价值空间确实会产生巨大的跃升作用。
美国奥兰多就因迪士尼的进驻，让这个农业小县成为年客流量7200万的世界主题乐园之都。
长隆效应对房产市场影响尤为明显，曾经的番禺是被老广视为西伯利亚的地方，当时房价仅约2000-3000元/㎡，在长隆开园的十几年间，区域已飙升至4万+，近十年涨幅高达433%。
视野拉回清远，2014年长隆项目规划出台后，以恒大、万科、阳光100为首的第一批地产商高歌猛进，此时房价仍为3字头。
2017年清远中心城区扩容规划提出，把银盏——长隆板块纳入清远主城七大片区之一。
同年广州限购政策加码、配合广清一体化概念的推动，长隆板块房价从年头的“5”字头一路跃升至“万元户”，甚至比主城区的房价还要高。
更夸张的是地价，根据清远市国土资源局的资料显示，2015-2018年这3年间长隆板块的基准地价上涨了804.2%，同时段内领跑全市。
那几年，广清城轨与清远长隆成为临广清远盘的最大卖点，30分钟到广州、不限购、价低，吸引了众多慕名而来的投资客。
据合富数据显示，2018年1-6月合富辉煌在清远在售项目成交客户中，58%为广州客户，而其中将近80%选择广清交界（长隆中心辐射板块）。
广清交界范围，图源：网络今年，受疫情影响叠加广清城际和长隆的双双跳票，二手房价回跌到7000元/左右。
但尽管如此，依然有不少人看好长隆的价值。在长隆大门正对面的方圆某新开楼盘，首推5栋公寓，已售罄3栋，据了解有7成为广州客户。
“我们是距离长隆最近的项目，离磁悬浮站只有几百米距离，小面积公寓，带70年住宅产权，在附近没第二家了”销售自信满满地说道。
价格方面，一套46㎡公寓折后总价也要去到47万多，单价超1万/平，比清远市区的住宅还要贵。
在该楼盘的宣传卖点中，公寓以后可以交由酒店托管，月租保底有2500+，直接抵扣月供，靠着长隆的光环不用愁租。
关于长隆的开业时间，他信誓旦旦地说“这个放心，明年长隆就能开，这几年困扰的交通问题很快解决的，最近市委书记还会见了长隆董事长。”
“我们不会买这里的，长隆哪有那么快建好，就是个郊区还卖那么贵，不如回市区买，学位好升值空间更大。”一位本地司机说道。
03.
长隆板块供过于求
有盘库存消化需13年之久，流通率不容乐观
诚然，长隆和广清城轨确实为清远楼市带来了不少波澜，但潮水过后，如今却面临着库存挤压的局面。
根据清远市统计局数据，清远市商品房待售面积连续5年上涨，截止2020年6月仍有453.5万平方米库存，比去年同比增长12.8%。
图源：清远市统计局如今，长隆还没开业，板块在链家上的放盘量已高达400多套，库存量在全市排得上前列，像阳光100、银湖城、北部万科，呈明显的供大于求态势。
以阳光100为例，二手均价仅6000多，比起17年的新房价11000跌了不少。
目前在售432套，但近3个月仅成交了9套，关注的人寥寥无几，按此速度计算，理想状态下消化掉全部需要13年之久...
大部分房源为全新未入住的吉屋，挂牌时间从数月到一年均有，买来为投资占多，居住属性较少。
可以说，早前入手的大部分人，还是高位站了岗，加上内部库存竞争激烈，等不及长隆开业便想尽早脱手。
在笔者看来，单纯以广州长隆的成功去看待清远长隆的未来，不太可取，投资的话也需谨慎考虑，原因有以下几点：
1）外部环境影响
长隆的IP固然重要，但背后有万博撑腰，二者相辅相成才造就了番禺的天花板；珠海长隆的成功也有背靠横琴、澳门的光环加持。
旅游经济对于外部环境的依赖性较大，仅依托单一的旅游项目来维持稳定换手率，有很大的不确定性，这方面在很多三四线城市的海景房中就得到了印证。
2）住宅用地的供应问题
广州长隆周边并没多少居住用地供应，链家上在售套数仅为24套，根据此前的控规调整，未来将会继续压缩住宅供应。
从最新的清远长隆周边控规图可看出，开发用地中居住用地占比超一大半，在清远长隆项目的最新规划，将景区一部分修编为居住区开发，进一步加重未来住宅的存量问题。
图源：清远市规划局3）清远旅游留夜率不高
清远虽然是旅游城市，但地域辽阔，景点散且多，配套设施相对欠缺，景区间的衔接不便，难以形成旅游产业集群，导致清远旅游市场的留夜率偏低。
2019年清远市接待旅客人次4728.6万人次，过夜旅客者1363.1万人次，占比仅28.8%。而对于旅游地产而言，高留夜率是命根子。
4）本地客群难消化
根据清远市统计局数据，2019年全年居民人均可支配收入为24362元，折合月均2030元，对于消化动辄8/9千，乃至过万的长隆房价，具备一定难度。
不过，以上都属于后话了，从清远长隆落地到现在，6年光景过去。
现阶段，长隆成功开业才是关键，毕竟有了开局才会有后面的可能性。
对于清远人而言，他们期待着传说中的长隆效应，能带来经济腾飞，而对于开发商而言，则希望能借此多卖一点房子、多卖一些溢价。
早前，就有网友戏称，“清远长隆预计年内开园”和“广清城轨有望年底通车”一起，已成为清远市民的两大人生错觉。
但愿，这个错觉能尽快得到终结。
