绿城PK滨江,谁才是杭州楼市一哥?

绿城PK滨江,谁才是杭州楼市一哥?
2020年10月28日 17:00 熊俊萍的微博

文|大熊

宋卫平曾经说:“艺术是无价的,不要考虑成本。”所以杭州市场上曾经流传着这么一句话:杭州人的执念是住上绿城的房子。

但去到杭州观察一圈,却发现杭州人对品质的信仰没变,但执念或已变成了“住上滨江的房子”。

宋卫平离开了绿城,戚金兴还在滨江。戚老板也曾说过:“我们宁可亏损,也绝不减配。”

“跟杭州出租车司机聊完天,我自闭了”文中的司机周师傅,是落地杭州之后第一个叫我买房要买滨江造的人。

他说他家房子的开发商和物业都是滨江集团,这些年房子从5千多涨到8万,而8万买进的车库已经能卖到150万了。

在杭州正好碰上同区位的相邻楼盘滨江翠语华庭和绿城桂语澜庭同时冻资认筹,遇见直奔滨江楼盘的本地人牛姐,畅聊了买房心得。

牛姐拒绝了同去拐个弯就到的绿城楼盘的邀请:“滨江有卖我就只买滨江的啦,就算贵一点也行。绿城我朋友住过,也就那样啦。”

绿城&滨江,到底谁才是杭州楼市一哥,本文就从二者的产品美誉度市场占有率企业运营状况三方面来说道说道,论出个所以然。

杭州产品美誉度PK

维权大户vs忠实“滨粉”,滨江胜

绿城业主:绿城已死

犹记得2014年,百万绿城业主纷纷力挺宋卫平回归。沈阳业主提出提前缴纳10年物业费,青岛业主甚至众筹了360万挺宋。

业主与开发商老板之间如此情深义重、肝胆相照,可以说是旷古罕见。

然,时间仅过去不到6年。今年4月,疫情的阴影还未消散,业主便聚集起来向绿城维权,不过却连绿城的门都进不去

图源|网络

近年来,杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城理想城等项目,因为外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等问题登上中国房地产报发布的百强房企项目工程质量黑榜

今年,又有绿城晓风印月、沁园、湖境云庐、桂语江南等楼盘的业主,相继走上维权道路。

还记得2017年的夏天,“杭州保姆纵火案”将绿城推至风口浪尖。

2017年6月22日,杭州豪宅绿城蓝色钱江的大火带走了母子4人的生命。除纵火元凶之外,媒体纷纷议论糟糕的户型设计,比如厨房等明火区域堵塞了逃生通道也是悲剧原因。

搜索“绿城杭州楼盘维权”,跳出的文章应接不暇。

曾经把“住上绿城的房子”当作执念的杭州人慨叹:绿城已死。

滨江业主:只要滨江

搜索“滨江集团杭州楼盘维权”,出来的基本上是2016、2017年的旧闻。

滨江在杭州的底气,甚至强到不怕自己跟自己竞争。大视野团队在杭州时,萧山区内就至少有3个楼盘在同一两天开盘。

其中滨江嘉品美寓的中签率为无房户8.39%,有房户3.32%;滨江君品名邸的中签率为无房户19.28%,有房户7.75%;滨江翠语华庭的中签率为无房户22.77%,有房户8.02%

在滨江翠语华庭看房时,笔者遇到来给即将大学毕业的女儿买房的牛姐。她说因为是滨江集团的楼盘,所以她一个人抽空来看看样板房就行了,随即打电话叫老公准备摇号资料。

与滨江翠语华庭相隔一个小区的绿城楼盘桂语澜庭同时开放样板房、冻资,并且价格相同。

笔者邀请牛姐一起去看看,牛姐笑着拒绝了:“我就不去了,滨江有房卖我就不考虑其它的了。

——“绿城的品质口碑不是也不错吗?”

——“怎么说呢,我有朋友住绿城的房子用绿城的物业,他们说也就那样啦,不如买滨江的。反正我们本地人是喜欢滨江的啦,就算它贵一些我们也认。

从滨江翠语华庭转至绿城桂语澜庭,看房客明显少了许多,看来直奔滨江的并不止牛姐一人。

大熊说:

杭州人牛姐的买房风格着实震惊了我这个外地人:买房只买滨江造,价格贵一些也行, 其它开发商的楼盘看也不看。

一个地产开发商能做到不怕自己跟自己竞争,能让顾客给到这样的口碑,拥有自己的忠实“滨粉”,我服。

而曾经的地产品质标杆绿城的口碑,随着宋卫平的离开,正在加速走向平庸。

这一局,滨江胜。

杭州市场占有率PK

反败为胜并拉大差距,滨江胜

权益金额,滨江连续三年碾压绿城

查阅二者这几年的销售数据,不难发现在2017年以前,绿城的销售金额是大幅领先绿城的,而2018起,局势发生改变。见下图:

数据来源|中指、克尔瑞   制图|洪波大视野
数据来源|中指、克尔瑞   制图|洪波大视野

到了今年上半年,滨江的操盘金额甚至是绿城的258%,权益金额是绿城的172%。继反超之后,二者的市场占有率差距越拉越大。

产生这种巨变的2017—2018年到底发生了什么?

2017年,绿城合同销售额达到1463亿元,较上年增长28.45%,利润增长70.5%,新增地块面积增加276%,数据可以说极其漂亮,可以说是绿城极尽辉煌的一年

而到了2018年,净利润下滑超50%,创下新低;股东应占利润从上一年的10亿骤降97.6%到5387万;土储掉到第36位;2019年3月,其综合投资评级下调至“卖出”

彼时的滨江认清了进军一线城市失败的事实,认为扩大规模还得从大本营着手,所以2017-2018年开始加大杠杆拿地,即使是双限地块也毫不手软,这才促成了之后在杭州市场的占有率越来越大。

 标杆二手房,滨江价高过绿城

杭州新房限价,在二手房市场上才能真正了解楼盘的真实价值。

在链家网上搜索“绿城二手房”,成交单价最高的今年9月绿城运河宸园的一套跃层,单价9.9万。据了解,该楼盘只是绿城代建。

链家网截图

今年9月的参考均价是7.4万,当年开盘时价格不到2.6万。5年时间翻了将近3倍。

某论坛截图

滨江二手房在链家网上的最高成交单价出自信达滨江壹品的11.25万,该楼盘的均价是10.7万。

链家网截图

早在今年5月,就有传闻说壹品有14万一平的成交,但是有中介称“14万的房源是有的,不过那是挂牌价。”

此行杭州,大视野团队也去看了这个今年最红的二手楼盘。该楼盘推新时的均价是69800元,去年底交付时已经涨到9.5万,不到半年时间变身11.25万。这速度,应接不暇。

带看的中介小哥说:“这个楼盘的业主很难搞的,放话说今年底明年初左右升到15万才会出手。”如今,在链家与贝壳上,该小区均无房源在售。

大熊说:

绿城2018年开始走下坡路,说到底,还是权力斗争的锅,有股民说:“2018年以后的绿城,只是一个房地产上市公司的壳。”

想到“家和万事兴”这句话。内部斗争厉害,再大的摊子也会有败光的那天,就算是“王者”也有一日要加前缀“曾经的”。

而塞翁失马焉知非福,知难而退另谋他路也未必就是件坏事。如果滨江当初坚持往一线城市扩张,未必会有今天的成绩。

房企运营PK

绿城目标难完成,滨江要警惕三道红线

上半年目标完成度:55%vs36%

今年上半年,滨江实现销售金额547亿元,同比增长5.86%,2020年中期,滨江完成全年销售千亿目标的55%,销售权益比较同比大幅提升8个百分点至48.5%。

2020年中期滨江集团销售均价为32427元/,同比增加12.82%,主要由于期内杭州房价稳中有升。

2020年上半年绿城实现合同销售金额912亿元,同比增长23%。按照2500亿元全年目标计算,上半年完成36%。完成全年目标还是有很大压力的。

平均销售均价为24922元/㎡,处于行业领先水平,但与滨江有一定差距。

三道红线测评:绿城优于滨江

根据“三道红线”标准,2019年年报绿城轻踩1道,滨江成为为数不多未踩线的房企之一。

而半年之后,持续加大杠杆拿地的滨江已经踩中一道红线,净负债率也已到达红线边缘。

“三道红线”指标中,绿城的数据要更好看一些。

杭州土储:滨江继续领跑

绿城上半年新增土储43宗,计容建筑面积约1097万平方米,预计新增货值约1756亿元。其中在杭州新增7宗地,总建筑面积约99.9万平。

2020年上半年,滨江集团凭借240.59亿元的拿地金额,位居杭州房企拓展榜榜首

截至6月底,滨江土储579.05万平,其中在杭州土储324.16万平。土储可售货值约2700亿元,其中杭州内占62.4%。

大熊说:

滨江的销售增速明显高于TOP30的平均水平,主要得益于合作开发撬动和品牌溢价保障去化。

从土地储备来看,未来一两年在杭州,仍将是滨江为王。

今年7月31日,滨江经过82轮竞价,以107亿拿下杭州下城区宅地,溢价率21.77%,楼面价35965元,是杭州历史总价排名第三的地块。

滨江对杭州的市场的占有欲依旧膨胀。

水可载舟亦可覆舟

杭州的执念唯有品质

杭州的房地产市场是与众不同的,不止其涨幅和限价,最难得的是杭州市场对产品品质的追求。

正是这种近乎信仰的追求,曾经捧红了绿城,如今成就了滨江。

或许滨江令人感觉固守杭州一隅之地,作风保守,不如绿城遍地开花。

可固守一隅都能做到销量千亿,信用评级AAA,并且收服一城“滨粉”。

这样的滨江,当夸。

只是,绿城当年也曾这般得民心,甚至得到过更多的殊荣,而如今的口碑却每况愈下。

滨江当以之为警钟。

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