作者：福贵
5天，74天，华润的速度很快。
8月26日，华润置地发布2020年半年报，也是在当天，华润置地对外表示正考虑分拆物业管理和商业运营服务独立上市。
仅过5天（8月31日），华润置地就发布公告，其附属公司华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象生活”）已向港交所递交了招股说明书。
74天后（11月8日），华润置地再次发布公告，这次是已经通过港交所聆讯，距离正式上市只差临门一脚。
就目前情况来看，华润万象生活年底前上市，问题不大，算起来，整个上市进程也就几个月时间。
26年，3年，华润的速度又很慢。
华润做物业服务行业的时间可以追溯至1994年，彼时，华润集团投资北京市华远房地产股份有限公司（华润置地的前身），开展物业开发、投资及管理业务。自此，物业板块成为华润集团的一部分。
3年前，也即2017年，华润万象生活正式成立，一直在等待上市的机会。
华润的快源于它的慢，几个月时间就可以完成上市流程在于多年来的积累。正如华润置地总裁李欣所说的那样，华润置地分拆物业上市主要是想充分释放过去十几年“双轮驱动”高速发展的价值。
购物中心收入排名全国第二
占据优势地位
2004年，华润置地旗下第一个万象城开业，经过十几年发展，形成了以万象城为代表的城市级高端商业产品线，以区域家庭消费为主的五彩城（万象汇），以轻奢时尚为主的“街区+mall”形式的万象天地。
去年，华润置地靠着旗下的购物中心收租超百亿，成为国内第二个收租超百亿玩家，而其拥有的重奢购物中心数目在国内排名第一。
华润置地开发的住宅项目也在很多城市受到追捧。
华润万象生活作为华润置地附属公司，为华润集团和华润置地提供物业管理服务，背靠母公司，加上外扩，截至2020年6月30日，华润万象生活已经覆盖了中国62个城市，管理的住宅及商业建筑面积约有1.066亿㎡，购物中心建筑面积约560万㎡，七成以上位于一二线城市。
根据弗若斯特沙利文报告，中国购物中心运营服务市场的总在管建筑面积由2014年2.852亿㎡增至2019年5.346亿㎡，复合年增长率为13.4%，尽管商业体量已进入存量时代，但到2024年在管建筑面积也将达到7.537亿㎡。
从购物中心运营收入来看，2019年总收入达到1739亿元，从弗若斯特沙利文测算的数据来看，今年上半年购物中心运营商总收入达到832亿元，而前五大购物中心运营服务提供商大约占了7.3%，华润万象生活以1.2%的市场份额排名第二。
从这里来看，经过多年发展，“华润万象”这几个字已经成为一个形象符号，不管是资源还是运营经验，都已经排在国内第一梯队，能够为客户和业主创造价值。
不过，在华润万象生活规模不断扩大的同时，近三年的利润增长几乎停滞。
收入双位数增长，而利润增长缓慢
毛利率不及行业平均水平
1、收入快速增长，利润增长停滞
据招股说明书显示，2017年至2019年及2020年上半年，华润万象生活分别实现收入31.29亿元、44.32亿元、58.68亿元及31.34亿元，从收入来看，年增长率都呈双位数增长。
得益于在管建面增加，华润万象生活的收入也快速增长，而收入的增长并未带来利润的上升，2017年至2019年及2020年上半年，华润万象生活期内利润分别录得3.88亿元、4.23亿元、3.65亿元及3.38亿元，从录得的利润来看，基本没有什么增长。
此外，同期内，由于规模扩大，华润万象生活的毛利呈上升态势，毛利率也一路走高，分别为13%、15%、16.1%、24.1%。
而其毛利率却不及行业平均水平。Wind数据显示，2019年，上市物管公司的平均毛利率为29.4%，而华润万象生活同期的毛利率仅为16.1%，毛利率算起来是华润万象生活的1.8倍。（今年上半年，30家上市物企平均毛利率为28.69%，高于同期的华润万象生活。）
细读华润万象生活招股书，包干制是拉低华润万象生活毛利率的原因之一。
招股说明书显示，2017至2019年及2020年上半年，华润万象生活分别有96个、113个、98个及102个按包干制收费模式管理的住宅及其他物业项目录得亏损，金额分别为8010万元、7570万元、7920万元及5920万元。
与此同时，华润万象生活同期分别有2个、5个、7个及2个按包干制收费模式管理的购物中心项目分别录得2350万元、2650万元、2490万元及490万元亏损；并且分别有5个、11个、8个及5个按包干制收费模式管理的写字楼项目录得亏损，金额分别为990万元、560万元、740万元及1100万元。
包干制使得华润万象生活难以提高物业费用，收入增长也只是因面积扩大，为此，华润万象生活从今年下半年开始将购物中心板块包干制改为酬金制，以期提升利润。
2、大部分收入来源于华润集团和华润置地
与很多物管公司一样，华润万象生活对于母公司的依赖也很大，2017年至2019年及2020年上半年，就住宅及其他物业管理服务所产生的收入中，单单华润集团和华润置地就占了95.2%、89.7%、84.4%及85.2%。
总的来看，期内，华润集团和华润置地两大客户占了华润万象生活总收入的31.2%、32.2%、32.3%及36%，占比呈上升趋势。
可以说背靠母公司，华润万象生活可以拿下不少关联项目，天然就有不少优势，但随着拿地成本越来越高，未来母公司在扩张时会越来越谨慎，华润万象生活为了继续保持领先地位，不得不被逼着外扩。
3、现金流出现负值
华润万象生活资金目前比较紧张，从2017年至2019年及2020年上半年，华润万象生活经营活动所得/（所用）现金流量净额分别录得5.29亿元、11.42亿元、4.55亿元、-2.57亿元，现金及现金等价物增加/（减少）净额分别录得2.1亿元、2.65亿元、-5.31亿元、-2.39亿元，从这里来看，华润万象生活目前是花得多进项少，而通过融资活动（所用）/所得现金流量净额在今年上半年出现负值。
此外，通过年/期末现金及现金等价物近几年的情况来看，基本上到今年年底，没有外部资金的话，现金及现金等价物不会有多少结余。
此时加速上市募集资金，不失为一种增强底子的方法。
其实，到这里可以发现，华润万象生活走进了一个循环，依靠目前拥有的物业规模，收入快速增长，但是利润增长缓慢，为了保证规模和收入，只能从外部募集资金，继续扩大规模。
但是，关键还是如何将现有资源做好，将现有资源做到利益最大化。
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