龙华的市场真是越来越卷了！
红山、梅林关等热点片区的二手房，已经纷纷降到了指导价，甚至低于指导价成交！
比如白石龙地铁口的标杆性楼盘龙光玖龙玺，一套86.77平四房以770万总价成交，已经低于786万的指导价。
小户型跌幅更惨！
深外龙华学区的龙悦居，相比高峰时期下跌43%，书香门第上河坊，已经低于指导价成交......
红山片区带深高北学位的莱蒙水榭春天五期，也已经开始接近指导价成交，上塘的代表性楼盘潜龙曼海宁、特发和平里等，现在都已经跌到指导价以下......
龙华新房更是卷到地板价，折扣给到最狠，卖出了光明价!
二手房价格跌下来，倒挂预期减弱，新房就只能越来越卷，双双螺旋下跌。
新房二手房纷纷下跌，龙华还能买吗？
龙华热点片区都已降至指导价，
最高跌幅43%！
过去数年，龙华的发展非常迅速，房价也是坐上了火箭。
尤其是以北站为核心的红山、梅林关两个片区，凭借着新兴的成熟居住氛围，以及深高北和深外龙华两大名校的加持，房价纷纷冲上10万+。
最近，这些热点片区的房子，开始以接近指导价，甚至指导价以下成交。
比如白石龙地铁口的龙光玖龙玺，89平四房，现在报价为808万，按指导价卖；
10月份最新的成交记录，一套86.77平的四房，以770万总价成交，折合单价为8.874万/平，已经低于9.05万/平的指导价。
要知道，龙光玖龙玺高峰时期成交价曾经超过11万/平。
如今，梅林关最具代表性的小区，已经在低于指导价卖了，这对片区业主的信心是个打击。
想要卖出去，就只能按照指导价或者低于指导价出货。
大家更熟悉的应该是龙悦居，62平的小两房，在2021年高峰时期最高成交价达到了720万，到了今年10月份，成交价格跌倒了410万，跌幅高达43%！
类似的，梅林关小户型神盘书香门第上河坊，带有深外龙华初中学区，也已经低于指导价成交。
10月成交数据，62平两房以413万总价成交，折合单价6.66万/平，大幅低于指导价7.35万/平；
目前仍有一套62平的两房低于指导价出售，报价为448万，现在这个行情肯定有砍价空间，真想成交还是得再降价。
再来看看红山的代表性楼盘。
10月份，莱蒙水榭春天一期89平三房，以678万总价成交，折合单价7.62万/平，已经很接近7.3万的指导价；
9月份，带深高北学位的莱蒙水榭春天五期，一套78平两房成交总价为743万，折合单价9.53万/平，也已经比较接近9.05万/平的指导价。
要知道，此前高峰时期该楼盘成交价格接近13万/平。
华业玫瑰四季，45平一房、71平两房都已经低于指导价成交，现在91平三房也在低于指导价出售。
上塘的代表性楼盘潜龙曼海宁、特发和平里等，现在都已经降到指导价以下......
可以看到，从红山-上塘到梅林关，龙华关注度最高的板块，价格已经全线溃败，纷纷降至指导价了。
很有可能，以后按照指导价成交将会成为常态。
想要促进成交，就得舍得割肉。
价格降到位了，部分购房者便开始考虑二手房了，11月成交量回涨，原因主要就在这。
倒挂红利消失，
新房市场更卷！
随着二手房价格不断下探，新房更是越来越卷。
前不久很受关注的四海华庭，单价为5.4万-6.1万，折扣力度非常大，号称“用光明价格买进龙华”。
项目开盘当天按揭客户享约8.8折，全款客户享8.6折，折后单价大概在5.18-5.99万/平，最低5.18万/平，的确已经是光明的价格了。
为什么价格这么卷，肯定是销售压力比较大，相比周边二手房价格没有明显优势。
四海华庭位于龙华老城区，距离4号线龙华站约600米，周边老旧小区较多，大信花园、金庸阁、中环花园等，挂盘均价也多在5.3万/平左右。
1公里左右楼龄较新的楼盘，港铁天颂、特发和平里，最新的挂盘价格已经降到了6.7万/平。
二手房越卖不上价，周边新房就更难卖。
倒挂红利越来越微弱，购房者对于新房未来价格的预期也就更低，就没有足够的动力下手。
龙华二手房还会降吗？
只要政策不调整，大概率还是会继续下行。
在深圳中原的一份二手房价格压力测试报告中，龙华平均价格压力值为5.4%，甚至超过了福田、南山，是各区中最高的。
这也就意味着，在成本价格之上，龙华二手房还有部分下调空间。
可以预计，龙华新房的限价红利，将会更加微弱，房子也更难卖。
另一方面，新房市场去化压力大，和龙华供应量大也有重要关系。
数据显示，目前龙华新房可售套数为9259套，位列全市各区第一，按照过去一年的去化周期，这些房子够卖两年的。
倒挂红利消失，供应量最大，这是龙华新房难卖的两个重要原因。
龙华还能买吗？
二手房和新房价格都在降，龙华还能买吗？
这句话不能一概而论，也没法简单地给出一个答案。
虽然说过去十年，龙华的风头很强劲，甚至很多利好也已经落地了，最重要的红利期可能已经过去，但是未来仍然值得期待。
比如说北站商务核心区，还是在稳步推进建设，华润拿下了超核地块，要打造万象城；深圳担保集团刚刚拿下一宗商地，要建设总部大楼。
比如说红山片区，还有深圳市第二图书馆、深圳美术馆重大配套将要建成，民治片区有深圳市文化馆、第二儿童医院等配套已经落地等。
龙华核心区的发展，还是有一定想象空间，也会更加宜居。
龙华还有一个明显优势，就是地理位置上距离福田和南山都不远，尽管被塘朗山阻隔，但通勤上还是比较方便。
对于二手房，现在可以淘一淘笋盘，不管是红山上塘，还是梅林关片区，现在都有低于指导价出售的房子，是个入手的机会。
对于新房，就要更有耐心一些，需要精挑细选，买入相对更优质地房子。比如华润北站地块、中海北站地块，都是不错的地段，估计都会明年上半年入市。
需要提醒一下，不管是新房还是二手房，地段选择上需要更加谨慎，以后的市场分化会更加明显，地段较差、楼龄较大的房子要回避。
最后再多说一句，现在其实是购房者的好时机，可以好好挑选房子，但是不要错过这个时期，说不定什么时候下一轮行情就会开启。
比如，上面提到的四海华庭，已经从11月31日开始，收回了两个点的折扣。这是一个市场信号。
