碧海正在跌破指导价！
深圳热门片区碧海，如今已经出现多个指导价以下成交案例。
比如11号线碧海湾站地铁口物业泰华阳光海，97平高楼层三房，成交总价为780万，低于785万的指导价，单价已经跌至8万/平！
片区风向标已经撑不住了，碧海二手房价格迎来全线溃败......
华丰前海湾一期，86平三房以725的总价成交，几乎就是指导价，比高峰时期的1100万成交记录，已经跌去34%！
众多曾经冲上10万+的碧海热点楼盘，如今都已经纷纷回落。
随着二手房价格不断下跌，新房倒挂预期也逐渐消失，打新红利已经不复存在。
可以预见，京地海樾府、越秀潮樾府等新盘，热度也将会大幅下降。
跌幅这么大，碧海还能买吗？
碧海多个楼盘都已降至指导价，
最高跌34%！
近几年，碧海作为宝中外溢第一站，势头非常强劲。
凭借着大铲湾企鹅岛的规划和成熟较新的城市面貌，碧海房价一路高涨，各个楼盘纷纷冲上10万+。
近期，碧海房价正在加速下跌，多个楼盘已经跌倒指导价，甚至低于指导价成交。
最新的成交案例，碧海湾地铁口大社区泰华阳光海，97平高楼层三房，成交总价为780万，低于785万的指导价，单价约为8万/平；
11月19日，78平两房成交价为620万，低于633万的指导价，单价约为7.95万/平。
去年年底，泰华阳光海115㎡四房成交总价还在1300万左右，单价仍是11万+，单价下跌了约27%！
泰华阳光海被称为碧海的风向标，随着风向标转入大幅回落，碧海业主的心态也普遍崩了，很多都愿意降价卖房。
11月19日，华丰前海湾一期，86平三房以725的总价成交，单价为8.43万/平，无限接近723万的指导价，高峰时期历史成交1100万，下跌34%！
11月，碧海富通城一期109平三房，以710万的指导价成交；104平的三房，以675万成交，仅仅比674万的指导价象征性的高一万块。
中信湾上六座，在9月份成交了一套124平的四房，成交总价为900万，单价为7.26万/平，低于7.42万/平的指导价！
碧海富通城、华丰前海湾、泰华阳光海、中信湾上六座，这些纷纷冲上10万+的碧海热点楼盘，如今都已经大幅回落。
想要成交的业主，只能把价格降到指导价才能卖出去。
接下来一段时间，估计还会有更多房源跌破指导价成交......
倒挂红利消失，
新房会站岗吗？
随着二手房不断下探，倒挂红利消失，碧海的新房也面临着站岗风险。
去年入市的榕江壹号院，算是炙手可热的网红盘，位置很好，楼下就是11号线碧海湾地铁站。
榕江壹号院开盘均价7.8万/平，总价最低850万左右。当时这个价格还是比较香的，相比于周边泰华阳光海等小区10万多的二手价格，倒挂很明显，可以说买到就能赚300万。
一年过去，形势已经发生了巨大变化。
随着碧海成交价大幅下跌，大部分小区价格已经回到了2019年，比如泰华阳光海价格已经跌倒了8万左右，和榕江壹号院7.83万的均价已经相差无几。
打新赚钱的预期被打碎，倒挂红利已经不存在。
近期一直很受关注的京地海樾府，位置同样非常好，就在碧海湾站出口，挨着松茂御龙湾和泰华阳光海，价格预计和榕江壹号院的7.83万接近，是打新热门楼盘。
预期很高，再加上体量比较小，只有350套商品房。网传面积段为55-120平，主打小户型，四百多万就能上车碧海核心地段新房，所以很多人都认为这可能会是很抢手的高积分热门盘。
随着预期减弱，打新红利消失，这个盘还能不能保持热度，也增加了不确定性。
房子没了上涨预期，其缺点就会更多暴露出来。
比如京地这家开发商不是很让人放心，建设进度也比较慢，不知道会不会有烂尾风险；
比如居住不太纯粹，除了住宅，还有回迁房、商业、公寓、办公，本身体量就不大，还参杂了多种产品；该楼盘密度也比较大，容积率为6。
在这种情况下，买入新房就有了站岗风险，估计碧海新房热度也会大幅降低。
除了京地海樾府，碧海还有一个关注度较高的现价盘，叫做越秀潮樾府，是越秀在今年8月份拿下的限价地。
价格也是一样，毛坯限价7.43万，加上四千装修费，是7.83万/平。
位置比较不错，在华丰前海湾和玉湖湾中间，临近红树林外国语小学。
这两个碧海新盘，估计都会在明年上半年入市。
二手房价格不断下行，跌到指导价，新房市场的热度也必然消退。
碧海还能买吗？
房价不断下跌，碧海还能买吗？
想要搞清楚这个问题，就要先弄明白碧海房价为什么下跌。
首先，最主要的肯定是深圳市场整体上都很冷，指导价和其他调控政策的作用很明显。碧海作为前期上涨较多的片区，也迎来价格回调。
乐有家研究中心数据，11月深圳超40%房源低于参考价成交，接近参考价（成交价与参考价差值10%以下）房源成交占比高达85%，可见目前深圳二手房低于或接近参考价成交已成为常态。
其次，碧海片区本身有些硬伤，比如没有好学校，大型配套较少，有飞机噪音影响等，在市场冷淡时期就会更加凸显。
第三，虽然碧海片区整体上面貌很好很新，几乎没有城中村、老旧社区，但是部分小区也在开始逐渐变老，比如富通城一期是2006年建成，泰华阳光海是2008年建成，距今也都已经有14-16年。
假如自己买入，住个五年时间，再出手已经是20年左右房龄的房子，流通性也会逐渐变差。
虽然说碧海房价整体上都在下跌，不过降幅较大、跌倒指导价的，主要还是这几个楼龄相对偏大的小区，而松茂御龙湾等次新房要更坚挺。
搞清楚这些，碧海能不能买的问题也就有答案了。
碧海本身就是扩容后前海的一部分，是宝中外溢第一站，更重要的是与大铲湾的腾讯企鹅岛直接相连，发展前景很好。这自然也有些不确定性，那就是企鹅岛的建设进度较慢，以及预期被部分透支。
同时，碧海整体上比较新，城市面貌较好，是居住氛围浓厚的片区。总而言之，碧海地段价值仍然不错，值得期待。
碧海城市面貌
不过，在选筹上要更加谨慎。
无论是自住还是投资，买二手房要选择楼龄较新的房子，避开楼龄已经偏大的社区；自住的话，要考虑能否忍受飞机噪音，以及学区比较一般的缺点。
眼下行情低迷，其实是比较好的买入机会，可以慢慢挑选适合自己的笋盘，直到春节前都是不错的时机。
碧海待入市的新房，京地海樾府和越秀潮樾府，也是值得关注的，不过最好不要对价格倒挂有太多期待。从眼下行情来看，打新赚取巨额利润已经难，但是长线来看，保值增值还是很不错的资产。
