2022年底了，深圳房企最后的冲刺。
一方面，开发商仍然打折化利，连前海都在降价。
另一方面，不降价的楼盘多了起来，开发商的底气明显壮了；坂田的佳兆业项目宣布要收回折扣，从13号开始提价4%。
二手房开始活跃起来，虽然仍不如疫情前的活跃度，但带看量大大增加是实实在在的，购房需求又刺激起来了，真正市场热只是时间问题。
高层会议没提”房住不炒“，金融端给房企输血。政策有了，钱也有了。
种种迹象似乎都在指明——深圳楼市要反弹了。
新房市场两级分化
“打骨折”和提价并存
请注意了，年底的深圳楼市有一个好消息和一个坏消息。
好消息是新房仍然有折扣，不乏大的折扣。
既然前海都能打折，其他区域自然不会力度小。
一些位置不那么热的区域，对于年底拿到一笔年终奖，但钱仍然不够多的朋友，降价幅度更大，甚至降首付成数。
位于罗湖清水河的亚太半山樾府，给出了备案价7折的优惠价，是目前深圳折扣力度最大的新盘！
目前项目的减首付力度非常有诚意——“三成首付，只付1成，五成首付，只付三成”。
比如，总价600万的房子，三成首付180万，现在只需付一成首付60万；五成首付300万，现在只需要付三成180万。
根据销售介绍，购付者付1成60万，另外1成由开发商垫付，剩下的1成由第三方机构垫付后。
也就是说，只要能还上月供，就能比较容易的直接买一套三房住宅。
坏消息是开发商开始收回折扣，甚至不降价了。
当市场开始区域稳定后，开发商就会慢慢收回折扣。在上个月末的时候，深圳一些楼盘宣布取消折扣和部分优惠。
前海天健发布声明，将严格执行《商品房销售明码标价规定》《深圳市房地产市场监管办法》等相关规定，一句话“我们不打折”。
11月30日，龙华华侨城四海华亭发布通知称，“即日起收回两个点的折扣”。
11月27日，仁恒公园世纪三期加推，次日认购折扣上调，从94折调整至97折。
南山恒裕柏悦湾宣布在11月28日涨价。
“房地产金融16条”，1.275万亿贷款额度，A股为房企开启融资大门……这些实在的利利好让开发商自信了。
一些项目虽然没明说不打折，但暗示的很清楚——你不会买到更便宜的。
12月5日，华润的两个新盘公开承诺“降价补差”。
这两个项目是华润在今年4月第一轮土拍时竞得的地块，业内号称“光明双子”。
“光明双子”的购房者完成认购后，需签署《华润置地润晖府润曦府项目保价补充协议》，保价期限至所有房源售罄之日止。
只要购房者发现买“贵”了，华润置地承诺全额赔付。此外，华润置地还推出首付分期活动，首期款低至5万元，剩余款项在3月内付清即可。
华润也是目前首个承诺降价赔付的开发商。
除了降价赔付，华润还推出首付分期、高佣带客等促销手段，对于刺激去化有相当大的决心。
建议观望的朋友可以行动了，过去嫌弃打折力度不够，明年可能就没有折扣了。人不要总在失去的时候才后悔。
以低价带动成交量
二手市场热起来尚需一段时间
最近，二手房有了一点微末的起色，11月成交了2168套。
对比9月份成交1730套,10月份成交1733套，数据在往好的方向走。
过去深圳二手市场有个荣枯线，大概在月均5000套左右，现在的总体成交量仍然处于低位，但将近25%的上升幅度，勉强算是回暖。
在成交量上有了反弹的征兆，但价格却还没有明显回暖的趋势。
从中介端得知，很多成交的案例，业主都是直接按照指导价抛盘，有的甚至低于低于指导价。
整个深圳11月有40%的房源都低于参考价成交。
以百花片区为例——
长城一花园85平方成交价为784万，参考价850万，带百花小学、实验中学。
长安花园98.3平三房860万，参考价983万，带百花小学、实验中学，住家三房西南向，业主要价低于参考价120万。
长城二花园87平成交价为737万，参考价870万，带百花小学、实验中学。（中介数据）
大视野粉丝，前一阵刚刚入手了水榭春天一期，6.7万的价格，这个项目因位置、户型、学区等差异大，因此价格差异也很大。
南山南二外区域整体的降价幅度甚至达到40%。
还有龙光玖龙玺89平米以820万成交，仅仅高于参考价的810万；宝能城89平米户型970万成交；碧海富通城一期102平米户型698万成交。
高发西岸三期低楼层126.45平米，以1162万成交，单价91933元/㎡。同户型2019年2月成交1205万，21年5月份成交1780万。（中介数据）
可以说，目前的二手行情，很多价格已经打回2019年的价格，靠着以价换量，才有了这25%的成交量增福，因此更是淘笋盘的最佳时期。
而大视野从中介端了解到，最近的几周开始，他们工作日都是接卖家的挂盘和买家的询价电话，周末带客量超过年初数倍。
现在是买方机会
适合低首付家庭
对于购房者来说，低于指导价的房子，有个非常大的利好，应该重点注意。
比如一套评估价1000万的房子，指导价800万：
我们按照正常情况下，贷款总额应该是560万，首付三成240万。
如果价格继续降，低于指导价200万，变成600万呢？
那么贷款还按照指导价800万来，贷款总额仍然是560万，买方实际给的首付就只有40万了。
也就是说，只要业主同意，我们是可以在市场上买到1成首付甚至更低首付的房子。
仍然觉得深圳楼市还没到底，或者说购买力已经不强的朋友，可以再看一下前海人才房的案例。
4000套人才房，几十万人摇号，说明深圳的购买力仍然在。
715新政明年就是三年期限，一大批超强的购买力会释放出来， 估计整个购买力不下于二三十万人。
而且，我们最近在宝安前海这边做市场调研，发现久未露面的山西煤老板又来深圳扫货了。
深圳楼市反弹在即，有经验的人已经开始抄底了。
