实探杭州临安:从3千到3万!深圳投资客壕购60套?

实探杭州临安:从3千到3万!深圳投资客壕购60套?
2020年09月28日 15:00 熊俊萍的微博

作者:斯贾丽

“杭州限购,临安是最后的窗口,现在也开通了,再不入手会后悔的。一位中介在推荐时这样说到。

“临安啊?我们不会买的,骗的都是没有房票的,或者外地来投资的,上个月,还传有深圳投资团买下临安整幢楼小户型近60套、总价近1亿,你们还是不要去那里买了。”一位杭州人劝我们。

在杭州,谈到临安,大家的评价总是两极分化,被称为杭州楼市的魔幻之地

时光倒退3年,临安还是杭州代管的一个县级市。2017年9月15日,临安撤市立区。

让很多从来没有高看过临安这个山区小城的开发商和外地投资客调转车头,带着资金冲了过来。

房价从3千到逼近3万,5年涨幅1000%!不限购的临安,到底有什么魔力,是宝还是坑?

为了给大家还原一个相对真实的临安,大视野团队在杭州调研时,特意前往临安一探究竟。

01

笔者从余杭区边缘菜鸟总部建设现场出发,打车前往临安老城区某热盘:越秀XX府,路程30多公里

在询问滴滴司机临安情况时,司机表示:“我们很少去那里的,我也不熟,你们这是打的滴滴,如果是出租车的话,去那边也是‘不打表’的,因为基本上没有回程客。”

一路上,从交通状态来说,临安绝对是优秀。你会发现这里简直是驾驶员的“天堂”,杭州市区里的大堵特堵,在这里是完全不存在的。

大视野团队实拍

“风驰电挚”的四十多分钟里,我们看到的是这样的景象:

大视野团队实拍

越往老城区走,路上的车辆越少,路旁悬挂的楼盘宣传广告却很是显眼,这个原本不起眼的郊区,像是一个不能平衡身体的巨人,一边是拔地而起的楼盘,一边却鲜见相应的配套,随处可见路边的荒草。

大视野团队实拍

一路上楼盘林立,却罕有人迹,到处是塔吊,俨然一片繁忙的工地。

大视野团队实拍

“现在这个时候还好,到了晚上这里更是漆黑一片,哪有人啊。”司机接着说到。

该售楼处的位置,已经算是老城区最繁华的地段了,但看上去也和普通小镇街区没有什么两样。

售楼处的销售比看房客多多了。

大视野团队实拍

该盘均价1万9,毛坯交付,户型66平—73平,没有大户型,销售骄傲解释到:“这边的开发商都是做大户型,我们偏不,就要与众不同,就做小户型。

其中有一种做成了3房的复式结构,笔者1米64,站在样板间的2楼,天花板离我的脑袋也没差几厘米了。

惊得我一脸问号?这又不是寸土寸金的深圳,我买个杭州郊区,还买六七十平,可能在家里还要弯着腰,我怕不是想不通?要说方便出租,在杭州很偏的临安的很偏的老城区,这些房子真的租得出去吗?

楼盘宣传的大部分配套都还是在建中,楼盘最近的地铁站走路也要10多分钟。在质疑这一点后,销售表示:很快就会建好的,这些不重要,要看以后的发展前景。

该楼盘之后,笔者还前往临安的热门板块青山湖科技城看了几个楼盘,整体的观感都不太好。

“临安其实就是郊区,虽然现在是十区之一了,但是可能离主城区太远了,对我们来说也没有多大的改变。”一位临安本地人说到。

对于很多人来说,临安还是有距离感。这种距离一是实际的地理距离,距离杭州主城区较远;二是心理距离,杭州是杭州,临安还是那个临安,两者之间似乎还是隔着高高的城墙。

02

如果回到2015年前,临安的房价还只有三四千,基本没有人会去那里买房。

16、17年是临安楼市最火热的黄金之年。“撤市建区”的消息放风出来后,临安就没有3、4千的“白菜”房价了,深夜2点开盘、私下涨3000,再开一个又涨2000……是当时临安楼市的真实写照,多次上演千人抢房的画面。

相关媒体报道

17年之后,城西科创走廊的规划利好,以及临杭城际轻轨的建设等等,吸引了众多慕名而来的投资客,让临安楼市迅速爆棚。

图片来源网络

知名开发商的楼盘相继开盘,售楼处日夜不休。高喊着这里不限购,人少,价低,速来买。靠着房地产的亢奋,临安在凯歌中蜚声海内。

对于临安楼市来说,最主要的推动力,就是临安的两大“超级中轴”:城西科创大走廊和地铁16号线。

图片来源网络

前者赋予了临安科创基因,带来百亿级的硬科技、新制造产业和精英人才;后者作为交通大动脉,拉近了临安与主城的距离,让快速通勤成为现实。

今年的临安,利好也是接踵而来,先是宝龙广场的盛大开业,再是地铁16号线与“换乘之王”5号线同日开通,临安城区到未来科技城的通勤时间被缩短至40分钟以内,随之而来的是房价直逼3万。

青山湖科技城地铁站

但地铁贯通在给临安带来实实在在的利好之余,也消化掉了近几年来临安最大的利好因素之一。

如今,临安面临着“交房即挂牌”的现象。

03

撤市立区后,临安的房价好比一架飞机着不了陆,在空中一直飞旋。

如今临安的地铁利好兑现后,这架飞机可能真的要降落了,很难再出现暴涨行情。

临安的房地产市场本身并不成熟,二手房比新房低不少,而且二手房挂牌量大,转让周期长,接盘的人也很少。

根据RDAS的数据,截至2020年9月14日,临安区住宅库存9660套,位于全域住宅库存首位。

图片来源:RDAS

笔者之前遇到一位投资客,2018年抢到一套临安越秀星汇花园的房子,现在还在二手房网站上挂着,总是叹息到:“涨是涨了一点,可惜卖不出去。

在链家上可以查到,该投资客买入的越秀星汇花园,截至2020年9月27日有1043房源在挂着,而越秀星汇城近90天成交量为93套,以此去化速度计算,消化掉当前挂牌量需33个月左右。

图片来源:链家

同日,整个临安二手房挂牌量约8064套

图片来源:链家

划重点,目前该小区均价才18346一平,比附近的新房便宜多了,其中大部分二手房还是“纯毛坯”房源——这说明,这些房子买来就只为投资,一刻也没有人住过。

图片来源:链家

即使星汇花园是临安第一摇的楼盘,地理位置和配套都是临安的顶配了。

图源网络

也正因如此,临安新房屡屡流摇,楼盘极度依赖中介。

且临安近年来供地数量激增,据大视野统计,2017-2019年临安共出让111宗地块,其中大部分是住宅用地。

一位业内人士表示:“临安土地供应量越来越多,需求却不能同步跟上,如果某天限购了,市场可能会马上冷下来”。

04

大视野认为,短期内,想要投资临安套利已经不合时宜了,16号线开通后,临安很难再出现重大利好,接下来二手房市场有很大横盘可能。

临安最具潜力的青山湖科技城离老城西都要30公里,即使是一线城市,合理的通勤距离也就25公里。你能想象在杭州上班的人单程一个半小时以上的通勤时间吗?

临安在箭头所指的那个角落

而在老杭州的眼里,工作生活都在城区,亲戚朋友拜访方便,谁会想到住到开发区呢?

且临安并没有什么产业,如果没有持续的人口流入,临安的楼市后期难有起色,短期来看它的使命已经完成,剩下的只有点点滴滴些许白银可淘。

有人表示我没房票啊,不买临安买哪?

可临安现在这么热,很大的原因就是不限购,吸引了一批没有房票的人去投资,实际并没有居住需求,日后出租也可能是个问题。

如今不限购已经是临安最佳的状态,这个状态一旦改变,对临安都是很大的打击。某种意义上说,对现在的临安来说,不限购不是优势,反而是劣势。

比如将来限购放松,主城区放松限购,可以在主城区买房了,还有人愿意去临安买房吗?

如果将来限购收紧,临安也限购了,还有人愿意拿珍贵的房票去买临安吗?谁来接盘你的临安二手房?

深圳的投资客就更没有必要去临安凑这个热闹了,当然我觉得他们也不会去买临安,临深区域可供选择的还有很多,可以临深何必临安?

当然,临安也有一些利好性因素,如城西科创大走廊的深度产业对接、青山湖板块的教育、医疗配套等,目前也在加紧建设当中了,但这绝非一蹴而就之功。

未来临安也仍将在相当长的时间内作为杭州城西的外溢板块,为工作在城西科创大走廊的人才提供更亲民的安家门槛,只是,你得等得起。

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