1月3日，记者从佛山中院获悉，该院近日发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书（2020年-2024年）》及十大典型案例。白皮书系统梳理了近5年来，佛山法院在房屋租赁合同纠纷案件审判方面的整体情况及工作成效，并就该类纠纷提出了预防化解与治理的对策建议。
白皮书显示，2020年至2024年，佛山市两级法院共受理房屋租赁合同纠纷案件19645件，审结19433件。其中，经营性租赁合同占比高达80%-95%。
针对房屋租赁合同纠纷呈现的免租期租金处理、自助行为合理限度、村改拆迁补偿款分配等争议，佛山中院聚焦实质解纷，同步发布十大典型案例，以提示租赁市场参与主体提高契约精神及风险意识，诚信交易，共同营造公平清朗的市场生态环境。
以下为十大典型案例摘选：
案例一
某集团公司与某资产公司、某集团置业公司房屋租赁合同纠纷——推进实质解纷实践 化纷止争促和谐
2019年7月，某资产公司以招标方式就案涉项目发布招商公告，同年8月，某集团公司中标，双方签订租赁协议。租赁协议签订后，某资产公司开始陆续交付物业，但直至协议约定的交付日仍未能完全交付。双方签订了《关于物业外广场整改的备忘》和《物业移交确认书》，某资产公司承诺在一定期限内完成整改。后双方对整改、交付情况产生争议，某集团公司起诉请求某资产公司支付违约金2600余万元、赔偿损失1.1亿元、返还租赁保证金700万元及利息等。
法院经审查认为，因疫情影响、地铁施工围蔽等不利因素，该项目建设、招商业态发展未如理想。双方的争议将会进一步延缓项目的推进，影响周边项目的开发进程。因此，法院积极引导双方以更积极、务实的态度弥合分歧、缩小差距。经过数月的细致调解工作，成功促使双方就该项目租赁合同提前解除、违约金减免、权利义务清结等核心问题达成调解方案，既化解了几家公司之间纠纷，避免了该商业项目因长期诉讼而运营停滞，也为后续引入新的投资方提供了更佳的商业前景展示。
典型意义：本案标的额高达上亿元，关涉当地重点招商项目，佛山中院充分发挥实质解纷的作用，选择优先调解的审理方法，最终实现了当事人的利益平衡保护，也保障了地方经济在法治轨道上稳健前行，是司法服务营商环境建设的生动例证。本案的妥善处理，充分体现了佛山法院优化司法服务助力经济社会高质量发展，以高质量司法服务保障全面深化改革的积极履职担当。
案例二
提前退租的，出租人和承租人均应及时办理交接手续
某物业公司（甲方、出租方）与蔡某（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2017年6月22日至2022年6月21日止，月租金于每月5日前向甲方财务部门和甲方指定的银行账户缴交，逾期超过30日，甲方有权单方书面通知乙方解除本合同。合同签订后，蔡某未按照合同约定期限足额向某物业公司缴交月租金。2020年4月初，某物业公司通过微信、短信、律师函等方式多次向蔡某催租，蔡某均未予回复。2021年11月10日某物业公司将商铺收回重新出租。因蔡某一直未支付租金，某物业公司诉请蔡某支付欠付的租金及承担逾期付款违约责任。
法院经审查认为，蔡某虽主张其已于2020年4月底搬走，其无须再支付此后的租金。但蔡某未举证证实其搬走时有通知某物业公司并办理完毕商铺返还交接手续，故其关于无需支付此后租金的主张缺乏理据。某物业公司作为出租人，在蔡某拖欠租金且经多次催收未予缴纳，甚至未予任何答复的情况下，应及时查看商铺的状况并及时依照合同约定收回商铺以防止损失扩大，根据某物业公司于2020年8月27日发出《律师函》的内容，结合办理退租手续和清空商铺需要的合理期限，以及蔡某在收到该短信后仍未及时清缴欠费，应视为蔡某以实际行为同意解除租赁合同，双方解除租赁合同的时间为2020年10月27日，蔡某应向某物业公司支付2020年1月22日至2020年10月27日的租金。
典型意义：本案是一起典型的承租人违约导致提前退租而引发的纠纷，透过本案可知，承租人负有及时与出租人妥善办理交接手续，及时将房屋交还出租人的义务，尤其要避免一走了之，而使租赁房屋处于空置状态，造成不必要的损失。对出租人而言，在承租人确无意继续履行合同的情况下，应采取适当措施进行催告与交接，否则产生扩大损失的须自行承担。本案对引导租赁双方规范退租、减少纠纷诉讼、促进租赁物的有效利用具有较强的指引作用。
案例三
承租人确认按房屋现状承租的，不得再以租赁面积差异为由主张租金调整
出租人某管理公司与承租人温某在房屋租赁合同中约定，房屋按现状出租给温某，未约定租赁面积，亦未约定租金按房屋面积计算。温某确认其在承租前已查看现场，确认知悉房屋现状。租赁期限内，因温某拖欠租金及水电费，某管理公司起诉请求解除租赁合同、温某某支付拖欠的租金及水电费；温某则抗辩称，房屋的实际租赁面积明显小于某管理公司在缔约阶段告知的房屋面积，故租金应按实际面积予以减少。
法院经审查认为，案涉租赁合同并未约定租金按房屋面积计算，视为按整套整体计租，且温某在承租前已查看并确认知晓房屋现状，故其与某管理公司达成按现状租赁、确定租金标准的合意，建立在对房屋面积清楚认知的基础上，其抗辩缺乏事实依据，不予支持。
典型意义：租赁行业常见的计租方式有两种：按面积确定租金单价和按套整体计租。租赁合同通常会写明租赁物的面积与地址，但如何计租，则需依合同约定具体判定。若属整套整体计租的，承租人再行提出面积差异抗辩往往不能得到支持。因此，承租人应在订立合同时仔细阅读合同条款、实地查看租赁物、明确计租方式，避免双方后续因面积差异等问题引发争议。
案例四
承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务
李某承租案涉房屋用于酒店经营，双方签订的租赁合同约定，租期自2023年5月1日起至2035年4月30日止，李某自行办理营业执照及有关经营许可证。案涉房屋交付后，李某向张某反映房屋有开裂、沉降现象，要求其做房屋质量安全检测，并陈述经询问办理特种行业许可证需要提交房屋安全检测报告。经房屋安全检测确定，建筑部分抗震构造措施不满足后续工作年限19年的要求，建议对抗震能力不满足验算要求的构件进行加固处理。2023年7月29日，案涉租赁物因无法办理特种行业许可证暂停营业。李某起诉请求张某退还押金并承担违约责任；张某反诉请求解除合同、没收押金并要求李某承担不再继续履行合同的违约责任。
法院经审查认为，张某作为出租人，负有提供适租房屋的义务，房屋安全检测报告显示张某提供的房屋确实存在质量问题，其也未依据鉴定报告的建议进行维修整改，导致案涉租赁物无法办理牌照，对合同解除负有过错。同时，合同约定由承租人李某自行办理营业执照及有关经营许可证，李某作为专业的经营者，对案涉房屋是否可以办理特种行业许可证并投入经营负有审慎注意义务，现案涉房屋因无法办理牌照导致无法经营，李某对合同解除亦负有过错。
典型意义：出租人负有保障租赁物适租的基本义务，若租赁用于有特殊要求的经营活动的，承租人在订立合同之前也应对房屋是否满足自身经营需要、是否能办理经营所需证照进行审慎审查。在合同未对相关特殊经营用途作明确约定的情况下，出租人并不当然负有此项保障义务。本案确立了因房屋质量问题导致无法办理经营证照的情形下，出租人和承租人的责任分配规则，较好地平衡了租赁双方的利益，避免任何一方因未充分履行合同义务获益，树立了诚信履约的价值导向。
案例五
租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效
某股份社与熊某、杨某签订《租赁合同》，约定将某学校及固定资产出租给熊某、杨某经营，并约定熊某、杨某在承办期限内必须沿用“某学校”名号，自觉接受教育局、街道的业务指导和督导评估；熊某、杨某缴纳保证金20万元，租赁期满后某股份社确认熊某、杨某无任何遗留问题的，将保证金无息退还。后双方在约定承办期间发生纠纷，熊某、杨某起诉请求某股份社退还租赁保证金20万元及利息。
法院经审查认为，案涉《租赁合同》包含某股份社出借办学许可资质和出租经营场所两种法律关系，属于混合合同。因出租经营场与出借办学许可资质两者彼此存在依附性，两者不可分离；而办学资质具有专属性和特定性，某股份社将办学资质出借予熊某、杨某，违反了法律法规的强制性规定，案涉《租赁合同》整体无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，某股份社从杨某处取得的保证金20万元因案涉《租赁合同》无效应予返还。某股份社与熊某完成各种手续交接后未能及时返还保证金确给杨某造成资金占用期间的损失，杨某诉请以某股份社拖欠的全部保证金为基数自杨某起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率的标准计算利息至全部款项清偿完毕之日止，合理有据。
典型意义：实践中，往往由于相关经营许可申领严格，部分租赁合同包含了出租人除向承租人出租租赁物外，同时出借经营许可资质的情形。此类所谓租赁，当事人的真实目的实质上同时包含了场所租赁及经营许可资质出借两个相互依存的部分。但出借经营许可资质的做法违反法律法规的强制性规定，依法应属无效，而由于该出借行为与场所租赁相互关联，租赁合同往往会被认定为整体无效。本案对指导交易主体合法订立合同、避免非法经营风险具有较好的示范作用。
文 | 记者 李婷婷 通讯员 冷瑞雪
