“房住不炒”、“住房长效机制”、“抑制投机”……在各种房地产调控政策的轮番轰炸下，房价的确不涨了。尤其是去年下半年后，房价还出现了缓慢下跌现象。
乘热打铁，“租房”的呼声随之响起。马云要去做租房了，刘强东要去做租房了，万科要去做租房了……一时间，“租房”这个房地产行业中的鸡肋领域成为了横空出世的弄潮儿。但是，按照现今这种发展趋势，未来房价未必涨，可租金肯定要往上走了。
房价稳中走弱
在切断了房地产企业与投机炒房者的融资渠道后，房价总算得到了有效控制。以往几次三番限购、限贷都没有打到蛇的七寸；炒房的命脉在于融资渠道。
其实，过去压根就没想打压房价。即使时至今日，对于房价，不少地方还是表现的非常暧昧。这不，南京、苏州和合肥已经率先提出了“一城多策”为房地产松绑。但时过境迁，房地产时代的天变了。
如今，房价水平最高的地区是北京，其次是上海。这些耳熟能详的地区房价不用多说，大家心里都有数。
之所以说房价的“七寸”在于融资渠道是因为房地产开发商和炒房者套取暴利的模式都是建立在依靠金融机构加杠杆的基础上。
开发商不顾一切的抢得土地之后，以土地抵押或在建项目抵押申请贷款。正所谓用别人的钱做自己的事。项目建成之后，开发商还给银行或其他金融机构本金和固定利息，剩余的盈利全是自己的。同时，安排几个房托并雇佣几个写手进行舆论造势，楼盘售罄就成为轻而易举的事了，如果万一出了岔子，通过虚假交易填补不足的单子。反正，即使进入二手房市场，价格与一手房也没什么区别，何愁无法脱手呢？
另一方面，炒房者也乐于配合开发商这种自导自演的闹剧。房价蹭蹭蹭往上涨，自己炒作获利就丰厚。不少炒房者的疯狂程度甚至到了每买一套房，就把这套房抵押给银行申请下一笔购房款的地步。依此循环，最终等于银行在买房，炒房者在套利。
银行手里握了一大批高价房子，开发商乐了、炒房者也乐了。可银行却傻眼了，花了不少钱拿了那么多房，账上看着资产不少，可自己钱袋子里的现金少了不少。于是，钱荒来了，隔夜拆解利率飙升了。还好是银行，不怕，有央妈护着，毕竟银行是亲儿子。所以，近两年央行各种放水事件屡见不鲜，动不动就是释放几千亿紧急流动性。也就是说，央行印钱帮银行把这些房子买了。这转了一圈不难发现，整个房地产行业的运作就是央行印钱送给开发商和炒房者。
从账面上看，只要房价不崩盘，这些房子就是钱，就是业绩、就是数据、就是GDP，与房地产相关的整条产业链都能多少分一杯羹。赚钱的是企业，贬值的是人民币。这种规律也很好的解释了为什么央行一直在印钱，而市场上却没有发生恶性通胀。因为流动性全都集中到了少数利益群体手中。
综上，控制融资渠道就等于按住了蛇的七寸，而此前的限购也好，限贷也罢，都不能有效的抑制房价。
租房市场成为新的狂欢地
住房交易市场的炒作空间被抑制了，不少开发商和炒房者也知趣地撤出了住房市场。但是，小鬼怎能热得住寂寞，租赁市场则成为新的炒作天地。
目前，政策对于扶持租房市场发展的方向十分明朗，要钱给钱、要地给地、要政策给政策。这顿饕餮大餐怎容错过？
租房市场迎接的这波市场红利恐怕将会把房租拉抬到一个令人难以想象的高度。
随着只租不售土地供给、鼓励房地产企业业务转型、住房公积金用于支付房租、REITs试点、租购同权等各种利好接踵而至。原先遭遇冷落的租房市场慢慢热了起来。除了原先在租房市场挣扎求生的企业外（行业大部分企业都处于亏损状态，能够做到保本就属于佳绩，能够盈利的屈指可数），根本不懂租房的开发商们也开始进驻了。这其中，有的看中了政策补贴，有的看到了炒作空间，也有的实属迫于压力……
去年中央经济工作会议中，对于租房市场的扶持被特别列入八项工作内容之中。随后不久，住建部第一时间表态，将大力扶持租房市场发展。号角已经吹响，国资企业首当其冲要冲锋陷阵，但问题是行业本身不赚钱，国资背景的企业又要理直气壮的做大做强，那只能想办法挤出利润。
开发商不傻，炒房的人也不傻。租房市场什么情况他们早就心知肚明。2%都不到的租金回报率哪能和加杠杆炒房那种暴利相提并论。如果没有好处，他们口袋里的钱是很难流向租房市场的。
为此，政策方面不得不做出让步。原本卡紧的融资渠道再度放开，但要求只能用于开发租房市场。而且，在此基础之上还引入了资产证券化。在去杠杆的背景下，居然破天荒的允许从事住房租赁的企业加杠杆。其中，各种资产证券化产品及类REITs产品的推出尤为疯狂。去年年末至今，关心房地产的朋友应该能看到媒体各种铺天盖地宣传的“首单XXX类REITs项目落地”。
未来房租之所以会涨的原因就是因此而起。以往的租房市场中，房东通过中介或网上发布消息直接与消费者对接。一般而言，中介只是负责传递消息收取一次性服务费，整体而言是房东与消费者相互直接议价。但现在却不同了，中介方发行金融衍生品后利润空间更少了。（REITs产品90%以上收益归投资人，产品发售时对外承诺的收益率都在4%以上，相比2%的租金回报率，存在明显的收支缺口，唯一的办法只有提高租金挤出利润）
于是乎，不久的将来会看到各种其他口径的收费，例如物业费、安防费、服务费（中介提供的日常生活服务，这种服务可能是带有强制性的）。所以，对于消费者而言，他们不再直接与房东对话，而是与中介方对话。这种模式中的确规避了黑房东坐地起价、驱逐房客的现象（房源直接由中介管理），但与此同时，过手三分利的道理就在这里体现。消费者整体租房成本将会比以前更高。
按理说，房源供给增加房租而言是利空消息。然而，这是在正常市场次序下的结论。现在，国内租房市场供需严重失衡的状态下，微不足道的供给增量不足以改变什么。以北京为例，北京2100多万的常住人口中，有三分之一依靠租房解决住房问题。如果按照一套房合租3人计算（一对夫妻一个孩子），则需要230多万套租房，而眼下北京实际租房资源只有150多万套，供给缺口高达80多万套。
外来人口命运分化
我国城镇化率的目标是70%，而如今只有58%。政府鼓励农村人口进城以提高城镇化率。既然同样是进城，肯定是选择更好的去处，四大一线城市必然是首选。比如，上海每年都会有1000多万人的外来人口。这批人口原本就是住房困难户，以北上广深如今的房价水平而言，打工者即使工作一辈子也供不起一套房。如果房租也随即上涨的话，那么留给他们的路只有一条——被城市抛弃。
换而言之，房租的上涨会为城市的天然门槛，有能力、有本事的优秀人才能够在这座城市存活，而本身竞争力较低的人群将退出。丛林法则的天道规律，弱肉强食、适者生存。（笔者不由得感叹，经过几亿年的进化后，有些东西和原始世界还是没区别）
外来人口中的这种分化现象将会对国内各大城市的发展造成影响。中国经济进入转型弯道，城市之间的竞争就是人才竞争，没有优秀人才的城市必然输在起跑线上。原本就遥遥领先的大城市留下更为优秀的人才，而被淘汰者只能退而求其次，前往二线城市或三级、四级、县城等……所以，强者愈强弱者愈弱的现象将会更为明显。仔细一想，北京2300万人口上限与上海2500万人口上限的既定目标的真意可能就在于此。
实际上，对于留下来的一批人而言也未必是好事。有房租不等于有房住，没有买房无法落户的规则在长时间内都无法改变，否则，人口上限底线必将失守。
按照现今的租房调控发展趋势，未来真正得利的肯定不是住不起房的人，吃到蛋糕的还是开发商和炒房者。当前，国内有一个非常有趣的现象，无论调控政策怎么出台，资本都能变着法的找到政策漏洞。出问题了，监管亡羊补牢，资本再找一个新洞。猫捉老鼠的游戏永无止境。只不过，游戏的轮回转变中，受伤的却是吃瓜者。
