骄奢淫靡，忘乎所以。眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。
不是大佬造就时代，而是时代造就了大佬。许家印梦想“胜天半子”，但他的赌局，终于还是输了。
01
从“第一桶金”开始加杠杆
1996年底，在中达做职业经理人的许家印，向老板提出涨工资的要求，被拒绝后辞职并创立了恒大。
在恒大创立20周年庆典上，许家印讲述了第一桶金是怎么来的：
1996年6月26日，恒大在广州注册成立，我们从零开始，七八个人挤在一间不到100平方米的农房里办公，当时广州已经有2000多家房地产企业，又赶上亚洲金融风暴，面对这样的艰难困境，我们迎难而上。我们开发的第一个楼盘是金碧花园，我们没有钱买地，是从银行贷款500万付了土地定金。首期我们没有钱开工建设，是靠施工企业带资达到了预售条件。我们为了公司的起步发展，以每平方米2800元的亏本价开盘，开盘当天两个小时抢购一空，实现销售额8000多万元，获得了公司起步发展非常宝贵的第一桶金。
1996年，38岁的许家印注册了恒大地产。
2004年，许家印开始布局全国一二线城市。这一年，恒大首次进入中国房企前十。
许家印接连引进海外机构投资，开始激进地扩充土地储备和项目。2006年-2007年，恒大向德意志银行、美林、淡马锡及瑞信融资到了8.3亿美元。
不过，“狂飙”的许家印先后赶上了宏观调控和金融危机。
2007年10月国家开始宏观调控房地产。恒大仍逆势拿地，截止2007年末，恒大的土地储备达到4580万平方米，较2006年增加了近七倍。此时，恒大的总资产扩张至213.8亿元，总负债为205.3亿元，资产负债率96%。
2008年美国次贷危机爆发，恒大受金融危机影响中止了上市。彼时，资金链断裂把许家印逼到了墙角。
关键时刻，许家印的朋友圈开始发力。
2008年3月份，50岁的许家印走进了浅水湾12号，香港富商郑裕彤的的家。
在之后的三个月里，许家印的头号任务只有一个：陪郑裕彤打“锄大D”。牌桌上的常客，还有华人置业的刘銮雄和中渝置业的张松桥。
三个月之后，郑裕彤旗下的周大福将1.5亿美元注入恒大，并联合科威特投资局、德意志银行等机构提供了5.06亿美元的入股资金。
度过危机的许家印，等来了房地产政策的松绑。2009年国家大幅放松银根，房地产市场大幅回暖。恒大手中地价大涨，在2009年11月完成在港交所上市。恒大上市当天，51岁的许家印财富从62.8亿元飙升至422亿元，登上福布斯榜内地新首富的宝座。
从第一桶金到曲折上市，许家印加杠杆的豪赌又赢了。此后，加大杠杆，等待调控松绑就成了恒大的套路。当然，擅长这个套路的，绝不仅仅是恒大一家。
02
豪赌不能停，一而再，再而三
许家印的经营理念，就像他在恒大汽车的发布会上所说：我们要实现世界领先，就要“买买买”、“合合合”、“圈圈圈”、“大大大”、“好好好”就能搞定一切！
2010年，包括“限购”在内的一系列调控政策出台，信贷和融资渠道均被收紧。恒大获得大量美元融资之后，开始重仓布局三线城市。
2010年恒大的合约销售突破5百亿元，2013年突破1千亿元，其中三线城市的贡献超过50%。2013年开始，许家印创造性地运用“永续债”，又快速完成了一、二线核心城市的布局转型。
2013 年，恒大共计发行了246亿元的永续债，2014年再次发行264亿元。
2016年，随着房价开始反弹，恒大以3734亿元的销售额，超过万科成为冠军。不过，恒大的总负债和总资产达到1.16万亿元和1.35万亿元，资产负债率上升至85.9%。
也是在2016年，政策面首次明确提出了“房子是用来住的，不是用来炒的。
“房住不炒”推动房企开始降本增效，主动推进“去杠杆”改革。但许家印力图回A股上市。试图继续以融资化解债务。
2020年8月，国家提出“三条红线”的监管政策，恒大踩中了全部的“三条红线”。
2020年11月，恒大与深深房宣布重组终止。
2022年，随着疫情加剧、行业融资更加艰难。
图片说明：恒大保交楼会议
2023年9月28日晚间，中国恒大（03333.HK）公告称，公司接到有关部门通知，公司执行董事及董事会主席许家印因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。
他的一位老同事曾总结了许家印的个性特点：首先是“不达目的，誓不罢休”。但寄希望于调控松绑来逆风翻盘，不相信调控的决心，焉能不败？
03
恒大之后，融创能走出泥沼吗
头部房企的暴雷，绝不仅仅是恒大。这两年出险的头部房企超过30家，碧桂园、融创等此起彼伏遭遇债务危机。
它们都是“三高”（高杠杆、高负债、高周转）房企的代表。
10月5日，融创中国的境外债务重组计划获得香港高等法院批准，而此前该计划获得了2019个美元债权人高达99.75%的赞成票，债务总额通过率为98.3%。加上今年1月完成了境内债重组，这意味着融创债务重组成功。
融创会有借鉴意义吗？
近期多家房企债务成功展期或重组，表明境外投资者对房地产市场预期在改善，同时将缓解房企流动性压力。
对出险房企来说，恢复正常经营前的关键步骤是债务重组成功、销售改善、确保交付。就融创而言，此次债务重组将大幅压缩融创整体债务规模、缓解流动性压力，并将显著提升净资产规模和优化资本结构，有利于尽快恢复健康经营。但如果公司杠杆率居高不下，销售状况无法显著改善，后续仍将面临重大挑战。
