智通财经APP获悉，中金公司发布研报认为，中国城镇住房的平均租售比正向历史区间顶部运行。将商品住房收购后转性为保障房重新投入供给，使去库存与保障房两大战略产生交集，在实操层面可能会带来收益率方面的挑战。对此可以通过引导租赁市场规模比例做大，吸纳更多具有更高支付力的人群;房地产税的引入和实施等方式进行调节和政策优化。该团队认为，对住房供给结构，尤其是租购结构的主动调节，可能是房地产政策自身较为直接和可靠的抓手。
近期收储政策的启动引发市场关于实操可行性的一些讨论。伴随近期房地产市场去库存导向的明确，收储政策成为市场关注的重点。将商品住房收购后转性为保障房重新投入供给，使去库存与保障房两大战略产生交集，理论上可以起到兼顾总量与结构调节的效果。从战略层面，中金公司认为当前的政策路径毫无疑问是合理通顺的，但实操层面，由于商品与保障的房屋定价体系存在差异，可能会带来收益率方面的挑战，因此对于这个挑战的含义，以及是否有政策优化的空间，中金公司希望做一系统讨论。
是否存在价差弥合的市场路径?中国城镇住房的平均租售比正向历史区间顶部运行(参考《如何看待中国住房租售比?》)，中金公司认为上行至2.8-2.9%附近(目前约2.7%)或许会得到一定的支撑。考虑按配租方式进行市场化退出所需要的租售比或许更高(中金公司认为3.5-4%是必要的)，隐含中间仍存在一定的价差。由于在资产交易层面要求通过定价折让来弥补这一价差或许也会限制收储策略的实施面积，因此市场租售比是否会自然调节到更高水平是关键问题。对此，中金公司认为或许也不宜做这种期待，一方面中金公司在此前报告中阐释了中国租售比看似偏低的区间是理性结果，另一方面，由于政策本身的目的是防范房价进一步明显下行的风险，因此期许收益率弥合其实在政策目标上本末倒置。最后，如果收储政策得以顺利实施，中国租售比短期内或许也不会进一步突破历史区间，而更可能呈现企稳。因此，对于上述价差问题，应该说从政策设计角度也较难去假设其存在自然弥合的路径。
若难以自然弥合，收储后的退出方案可能有哪些优化空间?中金公司认为有三方面可以考虑，第一是“先租后售”，原则上可将持有与退出环节做一定的分置考虑，同时可以给予消费者更多权益选项;第二是收储范围可向存量房做一定延展，存量住房中有部分资产正在重建有吸引力的租售比，因此可能成为更有性价比的收购对象;第三是配套资金的成本和久期或也有边际优化的空间，以使收购主体有条件做更长时间的持有和渐进的退出。更多讨论可参考正文。
即便短期操作方案得以优化，长期是否有必要以及如何调节租售比?中金公司认为租售比的问题不仅是一个短期收储操作中的潜在痛点，也是一个宏观问题。中国住房租售比对长端利率的利差于今年一季度前后正式步入正向区间，代表着过去长达二十年几乎整体处于负向区间的范式终结，中金公司认为未来大部分时间内呈现正向利差或成为新常态。这种利差的扩张意味着租售比的向上运行压力，但从管理角度显然不宜以资产价格单边调整的方式进行疏解，因此如何做好调节就成为关键问题。中金公司此前对租售比的分析或许已经揭示了其潜在的三种调节方式，分别是：1)调分子。通过引导租赁市场规模比例做大，吸纳更多具有更高支付力的人群，来调节租售比。这种方式毋须以房价(分母)的调整为代价，主要是在住房供给结构上令租购比例更趋均衡，以及中金公司认为这一调节本身也是顺应消费趋势的;2)调分母。这本质上涉及调节国民在消费与投资两端的支出结构，房地产政策可以是这一调结构进程中的一部分，但或许不是决定性的因素;3)调税收。即房地产税的引入和实施，对此中金公司无明确预期，也不认为已经具备合适的时空条件。综上，对住房供给结构，尤其是租购结构的主动调节，可能是房地产政策自身较为直接和可靠的抓手。
若调节租购结构是重点，目前的租赁市场建设还有哪些可着眼点?展望市场格局，在租售比渐进调节的过程中，公共主体重投资、私人主体重服务的轻重两级格局或继续深化。中金公司认为2020年左右以来逐步完善成形的以公共主体做实物供给(产品重点是保障性租赁住房)为侧重的行业战略将继续主导未来若干年的市场发展，这也是目前较为务实的方案。但同时，中金公司建议对私人市场的发展促进也不宜偏废。事实上，长期来看中国租赁市场的主要构成仍可能是私人主体，如何促进私人企业提高运营服务水平，中金公司认为相关的法规体系和制度建设，或许也值得提上日程。在公共主体更多起带头示范的效应下，推动整体租赁市场加快专业化发展和机构化渗透，可能是支持租购结构调节战略的重要基石。总体上，中金公司积极看好未来十年中国租赁市场的发展前景。
