智通财经APP获悉，中指研究院发文称，整体来看，当前我国经济运行出现一些新的情况和问题，促进房地产市场止跌回稳对于稳定宏观经济至关重要，9.26政治局会议释放了更加积极信号，财政货币政策或将加力稳经济，有助于稳定居民收入预期，对于房地产市场也将产生积极影响。同时各项房地产政策举措也将加快落地，进一步修复市场预期。解决房地产面临的问题，本质仍是尽快推动市场交易恢复，其中核心是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场。预计四季度房地产政策将围绕稳房价展开，不断扩大需求总量、改善供求关系，进一步发挥大城市的带动效用。
中指研究院指，三季度，多个重磅会议相继召开，9月26日中央政治局召开会议，会议通稿中房地产所占篇幅增加、位置靠前，均表明当前房地产的重要性，会议对房地产的定调更加积极，指出“要促进房地产市场止跌回稳”，并明确“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”，“要回应群众关切，调整住房限购政策”，央行也在日前释放多项政策利好，降准降息加快落地，并宣布将下调二套首付比例下限、降低存量房贷利率等，均对市场释放更为积极的信号。
在重磅会议的再次定调下，多项楼市政策值得期待：
① 一线城市有望加大力度优化限购政策，如北京、上海放开144平米以上大面积段户型限购，降低社保年限至1年等；
② 加大购房补贴，“补人头”政策带动市场增量需求释放；
③ 降低购房成本，降低交易佣金、交易税费、房贷利率等也是重要的政策优化放方向；
④ 完善地方政府收储已建成未售商品房政策，打通各项卡点；
⑤ 完善“好房子”建设的配套政策，深入推进项目“白名单”政策，优化房企预缴税费政策等供给端政策也存在跟进预期。
1.中央：政治局会议再定调，多项政策有望共同发力促进房地产市场止跌回稳
表：2024年以来中央重要会议中涉及房地产的内容梳理
资料来源：中国政府网，中指研究院综合整理7月，二十届三中全会审议通过的《决定》全文，较大篇幅提及房地产，彰显了房地产行业的重要性，《决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。
短期举措方面，政策着力点在于赋予地方更多调控自主权，激发改善性住房需求，国企收储去库存等方面，实现稳房价、稳市场、防风险。《决定》强调“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策”，9.24央行、9.26中央政治局会议进一步明确相关政策，为各地优化调整楼市政策打开了空间。同时，《决定》提出要取消普宅和非普宅标准，9.24央行宣布下调二套房首付比例下限至15%，预计各地将加快跟进相关举措，助推改善性住房需求释放。
中长期改革方面，《决定》明确加快构建房地产发展新模式，租购并举，“保障+市场”住房体系建设，改革商品房预售制、完善房地产税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局会议继续强调要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。“抓紧”一词表明了完善房地产中长期改革举措的迫切性，预计未来建立适应房地产发展新模式的土地、财税、金融等制度，完善配套政策也将进入加速推进阶段。
9月26日召开的非常规的中央政治局会议，反映出中央对于当前经济形势的高度重视，也体现政策加力稳经济的紧迫性，会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，或意味着年内将有更多稳市场政策将加快落地。
9月27日，央行已跟进落实下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为6.6%，释放中长期资金约1万亿元。同时将7天期逆回购操作利率由此前的1.70%调整为1.50%，下调20BP，预计10月LPR、存款利率等也将随之下行0.2-0.25个百分点。
图：1年期、5年期以上LPR走势
数据来源：央行、中指数据CREIS2.地方：三季度各地政策出台频次较高，后续一线城市限购限贷有较大优化空间
根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市(县)出台政策超560条，三季度约160省市(县)出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保持较高水平。
图：2022年以来各地因城施策频次(截至9月25日)
表：2024年以来主要政策类型出台频次对比(截至9月25日)
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度数据来源：中指研究院综合整理(1)需求端政策
表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措
数据来源：中指研究院综合整理限购方面，除一线城市及天津、海南部分城市外，绝大多数城市限购均已放开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资格进行放松。
限贷方面，成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房；抚州、湘潭等地将商贷、公积金贷款认房范围均收窄至购房所在区县；成都、重庆等地，当购房者将手中房源挂牌出售或出租时，可对住房套数进行核减；大连、山西省等地，对于多孩家庭住房套数进行核减。整体来看，多地通过优化住房套数的认定，实现购房门槛、购房成本的降低。
限售方面，重庆、山西省、泉州泉港区取消限售要求，在取得不动产权证后即可转让，加速二手房流转。
限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价限制，开发企业可自主定价，另外，邵阳、抚州等地，团购房源优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围，也一定程度放松了限价政策。
除此之外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定标准，9月，江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准，北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则”，普宅标准的取消，有助于降低非普宅房源的交易税费，降低购房成本。
公积金政策方面，当前公积金政策优化为各地政策调整的主要方向。三季度，广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区(县)无房即认定为首套；成都、绵阳、抚州等地租赁或挂牌出售可核减公积金贷款认定套数；崇左等地结合生育政策进行优化，多孩家庭相应核减公积金贷款认定套数；杭州萧山区、新疆、株洲等地将公积金提取范围扩大至直系亲属；另有超80城上调公积金贷款额度上限。
(2)供给端政策
各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构，为“好房子”供应提供基础。土拍规则方面，8月，北京等地新挂牌土地均对交易规则进行优化调整，其中北京对于竞买人资格、竞价幅度、超低能耗建筑标准均进行下调，降低房企参拍门槛，同时上调地块溢价率上限，由原先15%的溢价率调整至25%、30%。
供地品质方面，杭州、广州等地8月供应容积率更低的地块，其中部分此前流拍或中止出让地块经过调规，容积率较之前出现明显下降，如杭州临平新城地块容积率由2.2降低为1.2，建筑高度由54m降低为24m；深圳、广州等地供应区位更佳的地块，广州8月发布的供地清单中50宗地块，其中20宗位于中心四区。
供应结构方面，8月上海发文优化“70/90”政策，调整套型供应结构，优化后，中小套型面积的标准提升为多层100平米、小高层110平米、高层120平米，同时中小套型的供应比例也有所下调，从未来入市的产品供给结构进行优化，意味着未来将有更多的大面积产品进入上海新房市场，更好地适应当下住房需求结构变化，同时越核心的地块中小套的占比越低，以满足居民改善性居住需求。
(3)去库存方面
地方国企收储已建成未售商品房配套政策不断落地，今年以来，超30地发布收购存量房作为保障性住房的公告，其中三季度深圳、长沙等超20城发布，城市数量较二季度明显增加，8月，武汉、重庆均有收购项目落地，收购的存量房将用于保障性租赁住房。但当前各地收储工作进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，未来亟需更多针对性政策给予支持。
住房“以旧换新”持续推进，效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市(苏州、常州)收购二手房，目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域，同时增加可选购新房房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效，截至8月末，已签订意向协议房源3818套，通过城发安居公司收购，完成新房认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新房成交，加快了库存去化速度。
盘活存量土地方面，部分城市推进土地调规及政府收回未开发地块，为其余城市提供重要参考。武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以票据形式支付，该票据可用来购买广州新出让地块。
另外，对于已开工商业项目，7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅，政策落地后佳兆业城市广场项目申请调规将商业改为住宅，以纳入保交房范围，实现库存的盘活去化。
整体来看，当前我国经济运行出现一些新的情况和问题，促进房地产市场止跌回稳对于稳定宏观经济至关重要，9.26政治局会议释放了更加积极信号，财政货币政策或将加力稳经济，有助于稳定居民收入预期，对于房地产市场也将产生积极影响。同时各项房地产政策举措也将加快落地，进一步修复市场预期。
解决房地产面临的问题，本质仍是尽快推动市场交易恢复，其中核心是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场。预计四季度房地产政策将围绕稳房价展开，不断扩大需求总量、改善供求关系，进一步发挥大城市的带动效用。
从政策趋势上看，第一，一线城市有望加快并加大力度优化限购政策，如北京、上海放开144平米以上大面积段限购，在不影响刚需群体的情况下，鼓励有资金实力，且有住房需求的人群进入市场；另一方面，北京、上海降低社保年限至3年或1年，推动刚需加速入市。各地也有望进一步收窄限贷政策的认房范围，并加快跟进落实下调二套房首付比例，更好的释放改善性需求入市。
第二，加大购房补贴，通过“补人头”带动市场增量。针对确需保障的人群，如无房工薪家庭、多子女家庭等，给予更大力度购房补贴，促使这部分人群进入市场购房，根据家庭、人才情况“补人头”，有望切实解决基本保障问题，避免投资拉动式的“补砖头”思路，进一步造成资源浪费。
第三，降低购房成本，降低交易佣金、交易税费、房贷利率等也是重要的政策优化方向。比如，各地加快落实取消普宅认定标准、降低公积金贷款利率、从全国层面优化契税税率、下调增值税免征年限等政策也有出台预期。
第四，在去库存方面，化解地政府收储卡点的政策有望继续完善，如引导地方政府以更合理的价格收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购项目的用途范围、导入更多低成本资金等，其中以合理价格收购存量住房有望进一步稳定房价预期。盘活存量土地的配套政策亦有望继续完善，未来更多资金若能进入市场，将加速闲置土地盘活利用，也将为企业提供更多资金支持。
另外，在供给端方面，完善“好房子”建设的配套政策，深入推进项目“白名单”政策，加快对房企预缴税费的清退等均存在预期，进一步稳定企业预期。
附表1：2024年三季度中央及相关部门楼市政策/表态(部分)
附表2：2024年三季度部分省市优化房地产政策的主要内容(部分)
数据来源：中指研究院综合整理
