可公众号不能不写，同事投R经验比我少，我就自己写，请谅解我“一逗到底”的松弛风。（就是老用逗号）
今天，又发新REITs基金了，4月8号到12号，都能参与认购。
1000元就能当包租婆的机会，不管买不买，先得看看。
这次新发的是，首批4单消费基础设施REITs中，唯一一只尚未上市的。
名字叫「中金印力消费基础设施REIT」，投的是杭州商场/商圈。
商场租金，营业额提成租金、物业管理费、广告费以及停车费等，都是你回报的来源。
图片来源：网络我对杭州不熟，说明书说投资资产是杭州西溪印象城，杭州市余杭区。
杭州的朋友，这地段真的像说明书写的那么火吗？
我从招募说明书中看到，项目营业收入从2020年到2023年是呈现增长趋势的，“截至2023年9月30日出租率已达到99.6%”。
在我的印象中，除了北京SKP（星光天地，全国营收最厉害的商场），出租率确实高以外，现在去别的商场/商圈，我都会看到空闲商铺。
到底新发的REITs，投不投？
说说我的观点，我会买一点，一会儿你看了原因，肯定觉得我脑子里都是水。
在这之前，我先做个知识铺垫——
亲们，投REITs基金，不是稳赚不赔。
虽然租金收益多少肯定会有，但租金能不能覆盖成本，能有多少利润，利润能不能支撑产品发行价格，这是很关键的。
产品发行价格，是靠招募产品说明书，出租率，营收，成本，利润，等计算的。
如果未来这几要素，发生一些变化，产品净值也可能会跌。
比如：之前发行的华夏中国交建高速REIT，它是做高速公路的，靠收高速费做回报，成立以来也下跌了44.62%，意不意外？
所以，我对REITs产品说明书上的信息，现在心里都有问号了。
说明书是审计过的数据，造假不会，但财务数据，会不会有一点粉饰，值得琢磨——
当价格过高，利润不足以支撑那么高的估值（价格）时，没人买，卖的又多，自然会下跌。
当然，要是利润更好，价格也会蹭蹭涨，我之前买过的R基金，也有涨20%多。
所有公开发行的基金，有定价，就有涨跌，这是很正常的。
所以，我比较关心，我买入资产的价格。
看了一下这次新发的中金印力REIT，招募说明书中提到的报酬率（潜在收益）居然有7%（这个7%不是固定收益，是项目方希望获得的收益）。
图片来源：招募说明书如何达到理想中7%，在招募说明书有详细介绍。
首先，出租率要达到97.75%，我对这一点是心里最没底的。
图片来源：招募说明书其次，是租金增长率，需要每年2%-5%的增长。
我没有租过商铺，以我租写字楼的经验，很难有持续租金增长，现在我们都在谈降租金。
当然，租金也得在稳当的预估范围内。（非常建议，参与这类产品，要看说明书）。
关于能不能投，我还找了其它信息——
拉了一下已上市的3只消费REITs的收益表现，发现都有不同程度的亏损，离我们稳稳的收租梦还是有点差距的。
收益不理想，主要原因有2点。
一是出租率不乐观，2023年零售业整体出租率情况不理想，整体均值在60%以下。
其中，表现较好的陆家嘴商铺出租率来看，公布2022年的数据只有80.4%。
而且，上市公司2023年不同时期披露的出租率，大概在78%到96%之间。
二是租金下滑，截至2023年上半年，商铺平均租金为27.02元/平方米/天，也并没有恢复到疫情前水平。
保守一点估计，近年来租金水平能维持现状就比较好了。
此外，这次新发产品，商圈的底层资产估值单价也不算便宜——
你看下图，在4只消费REITs中，估值排在第二了。
对于这个REITs基金，不确定性很多。
但，我将以身试“坑”。
因为，我想「打新」，就用一点点钱。
我之前买REITs，上市首日会被配售，不是我想买多少就能买多少，而是，要看一起买的资金有多少，然后我就被分配一点点。
我曾经想买2万，最后被分配几百元。所以，我要是这次填写2000元，不知会被分配多少比例呢。
为啥我不看好这个产品，还要买一点呢——
最主要原因，我要研究。
不买光看，和持有人的角度研究完全不同，只有买了之后我会切身感受涨跌，便于我研究买卖方法。
另一个原因，你猜。
有某种文化，新发什么产品，如果要是做的很不好，很难交差。
我说的很隐晦，说过具体例子你感受一下。
北证50的事情还记得吗？就在去年，短期几个月北证50指数涨了50%以上，我们都惊呆了，有人说是游资炒作。
反正，当初北京证券交易所上市交易的时候，大家都不看好。
确实，在前2年，这个北证50指数无人问津，但突然爆发，我思考到一点，XX文化，不能让这个交易所“废了”。
也许，我的脑回路根本就不对，所以你觉得我说得不对，你就当我脑子都是水。
整体上，我认为REITs基金，代表一类公募基金投资的新方向。
在国外能延续下去，我认为在国内也能延续，假如，3、5年收益很差，没有口碑，还怎么延续呢？
所以，我会买一点，做研究。
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