坎坎坷坷13年，现在开元酒店终于可以如愿登陆港股市场。
在递交招股书半年后，2月15日浙江开元酒店管理公司通过港交所聆讯。三天后，浙江开元酒店管理股份有限公司宣布，计划于本月下旬开始路演，目标于3月中于港交所主板上市，集资额超过10亿港元。这意味着不久之后，这家知名酒店公司便可以正式登陆港市挂牌交易。这一刻，其母公司开元旅业等了逾13年。而开元物业的A股排队也在按“节奏”进行。
从“酒店+地产”到寻求上市
2006年9月，开元旅业在上海的第一家五星级酒店正式开张，这座紧邻松江新城的开元名都酒店是这家浙江企业进驻上海的第一站。
“为此我们已经做了8年的准备。”时任开元集团旗下酒店管理公司总经理的陈灿荣如是说。这座松江开元名都酒店总投资约5亿元，是当时开元酒店最大的一笔投资。而维持酒店运转的资金则是来自开元旅业的房地产业务。
据了解，“酒店+地产”是开元旅业当时最为熟练的经营方式。通过公司旗下五星级酒店提升其地产含金量，然后通过地产业务回笼现金反哺酒店，二者相辅相成共同发展。
依靠这种方式，开元一举成为当时国内最大的民营酒店集团。并且时至今日，按在营及待开业高档酒店客房的数量计，开元酒店为第三大酒店集团及最大的国内品牌酒店集团，而按在营及待开业中高档酒店客房的数量计，开元酒店则为第七大酒店集团及第四大国内品牌酒店集团。
“酒店+房产”模式为开元的快速扩张发挥了巨大作用，但这一模式放至上海却遇到了瓶颈。
图：上海松江开元名都酒店
2006年上海房地产政策已开始趋紧，土地供给出现一定收缩，公司想低价买地已较为困难。一旦失去房地产支持，酒店运营便如“无源之水”。即使是松江开元名都酒店的运营，很大程度上也是得益于公司此前“松江地中海“和”松江新都“两个楼盘的顺利销售，为酒店运转提供了现金流储备。
由于地价成本问题，松江开元名都的模式在上海已经无法复制，但彼时在开元集团制定的扩张计划中，北京、上海等一线城市又是公司发展的重点，这让局面顿时陷入了两难之中。
寻求转型成为开元唯一的出路。当时公司管理层提出的是：“独立运作、拓展业务、上市融资”。
“我们不能像前几年一样，仅仅运用酒店房产联动的模式，今后的发展设想是，将酒店投资和房地产投资分开”。开元集团轻重资产分拆上市的转型路线图由此诞生。
实际上这一路线在2005年已有计划。2005年3月，开元酒店宣布于当年10月赴港上市。但香港会计协会在当年年10月出台新的固定资产折旧标准，将原有的40年折旧年限改为20年。
根据新折旧标准，开元酒店与另4家酒店业务预计到2005年年底6000余万元的净利润将缩水至1800万元左右。因此开元酒店放弃了该上市计划。
但公司并未放弃上市融资。在把酒店和房产分成两个资产包后，开元又将酒店业务分成酒店资产和酒店管理两大板块，理论上实现轻重资产剥离。此次上市的便是开元集团的“轻资产板块”——开元酒店管理公司。
轻资产“不轻”
虽然开元酒店管理公司被称作是轻资产类别，但招股书数据反映的事实却并非如此。
根据招股书介绍，目前开元酒店共用两种业务模式：自有或租赁的酒店经营业务和全方位服务管理和特许经营的酒店管理业务。
招股书显示，截至2018年8月底，公司酒店经营业务下拥有31家酒店，其中29家租赁酒店和2家自营酒店；公司酒店管理业务下拥有109家酒店，其中96家为全方位服务管理酒店及13家特许经营酒店。
值得注意的是，虽然公司酒店管理业务下的酒店数量远高于其酒店经营业务下的酒店数量，但二者的营收能力与数量关系却成反比。
图：大禹开元酒店
招股书显示，2015-2017年，开元酒店管理总营收从15.22亿元(人民币，单位下同)增至16.65亿元，但其中酒店经营连续三年的收入占比均在90%以上，而酒店管理业务营收占比则在8%上下浮动。
这一数据对比从根本上反映出开元酒店在运营上一定程度的“重资产”属性。开元酒店的酒店经营业务需要公司负责承担所经营酒店的门店租金、扩建及翻修等所有经营开支。
从招股书披露的公司销售成本来看，虽然2015-2017年公司经营租金金额持续降低，但仍然占公司销售成本的30%以上。
酒店经营成本的居高不下在一定程度上影响了公司的综合毛利率。可以看到，2015-2017年，公司酒店经营业务的分部毛利率仅从9.9%升至20.2%，而属于轻资产部分的酒店管理业务毛利率则高达90%。受到酒店经营业务毛利率拖累，公司在2017年的综合毛利率仅有23.4%，这较大地影响了公司的盈利。
由此可见，虽然此次开元集团将其酒店管理公司这一“轻资产板块”进行分拆上市，但“轻者不轻”，其中重资产属性的酒店经营依然是公司营收“主力军”。
这从侧面反映出开元酒店管理公司的酒店管理业务目前仍发展薄弱，其全委托酒店的营收尚不足以为公司提供高额的管理费收入。不过公司酒店管理业务盈利能力强劲，若在未来公司通过适当改善业务提高全委托酒店和特许经营酒店业务的营收，提高公司管理费收入，这家公司还是值得投资者关注的。
开元物业进军A股
另一方面，陈妙林旗下的开元物业也在排队IPO。中国证监会信息显示，截至2019年1月31日，在IPO正常审核企业中，开元物业排在105名，审核状态为已受理。
招股书显示，这家已在新三板摘牌的企业，此次拟在深圳证券交易所创业板公开发行1368.90万股，募集资金3.89亿元，保荐机构为民生证券。
查阅招股书发现，该公司物业管理服务区域主要集中在华东地区，报告期内，该地区营业收入占总营业收入的比例分别为81.41%、86.66%、90.16%及93.26%。其中，所谓华东地区又以浙江地区占比为主，报告期内，浙江地区营业收入占总营业收入的比例分别为70.44%、76.49%、76.66%及81.27%。
巧合的是，开元物业在杭州的主要竞争对手就有三家，其中南都物业已在A股上市，绿城服务(2869.HK)在香港上市，滨江服务目前正在港股排队。截至1月25日收盘，前两者市值分别达23.49亿元人民币及189.17亿港元，静态市盈率则分别为31.39倍和41.19倍。
然而，相较于碧桂园服务、绿城服务等背靠房企的物业公司，开元物业的关联交易较低。据披露，其向关联方提供劳务产生的净额在营业收入中的占比在2018年6月末仅2.61%。开元物业相关负责人坦承，集团公司房产业务本身较小，“没有那么多物业给到我们”。
自力更生的开元物业，规模也相对较小。截至2018年6月30日，开元物业签约项目合计314个，总签约面积约4011万平方米。而其此次拟募资3.89亿元中的1.79亿元，便用以物业管理市场拓展项目。
从毛利率来看，开元物业在报告期内给出的数据分别为27.10%、23.13%、22.49%和20.92%。而同期南都物业的毛利率分别为29.77%、27.18%、24.40%和24.11%。至于港交所“物管第一股”碧桂园服务的同期毛利率，则高达为30.57%、33.93%、33.17%和39.00%。
另据招股书显示，开元物业的人工成本。占主营业务成本的比例分别为66.35%、55.20%、52.64和53.64%。人工成本增加的因素除了开元物业管理项目增加导致人员增加外，还有员工工资增长明显。据招股书披露，截至2018年6月末，开元物业支付给职工以及为职工支付的现金约为1.72亿元，这在当期经营活动现金流出共约3.36亿元中占比约五成。同期，开元物业的员工数量共计5027人，以此计算，开元物业员工的平均月薪约5714元，这较2017年末的4373元上涨了逾千元。
而2015年至2017年，浙江省全社会单位就业人员平均工资增速分别为6.9%、8.9%和8.2%。对于开元物业来说，人工成本上涨压力不小。
除了人工成本之外，开元物业的收入结构也很大程度上影响了其毛利率。开元物业的营业收入主要依赖向业主提供保安保洁绿化等物业管理服务，其在公司总营收中占比逾9成，其毛利率波动直接影响综合毛利率。具体来看，物业管理服务毛利率从2015年的24.48%一路走低至2018年6月末的20.55%;其中，包括住宅物业、办公物业、医院物业和商业物业等在内的各项业态的物业管理服务毛利率整体上也呈逐年下降的趋势。
其中，住宅物业在物业管理服务收入中占比约6成，其毛利率也从2015年的29.44%降低至2018年6月的23.3%。同时，开元物业为了开拓市场，提高了商业物业的用工标准，而这也直接影响到了该业态的毛利率水平，其毛利率从2015年的19.62%降低至2018年6月的13.14%。
【作者系网易新闻·网易号“各有态度”签约作者】
