随着传统地产受政策因素影响越来越突出，有大量的传统地产企业，手握重金，伺机进入产业地产，一方面手握重金的传统地产商对产业地产商和从业者是一个巨大的冲击，但另一方面，传统地产从业者也对这一新的领域存在着困惑。本期我们邀请河南省贛商置业有限公司总经理崔先生，与大家分享如何让产业回归产业。
正文：
最近就经常有朋友问我，到底什么是产业地产，产业地产和传统地产有什么区别，以及如何掌握产业地产的核心，如何快速进入状态，随着越来越多的人咨询这个问题，我来简单的将这一问题总结一下，供朋友们参考。
传统地产转产业地产误区
传统地产做什么，狭义的传统地产，也就是大部分从业者介入的地产，即住宅、商务、商业地产。
传统地产的特点：投资大，销售型物业，投资回收期短，核心竞争力为规划、工程及营销，绝大多数企业具有高周转、高杠杆的特点，具有很强的金融产品色彩。而同时产业运营能力差，与产业脱节，产业思维不够，挂羊头卖狗肉，不能潜心做产业。
产业地产的特点：投资大，运营型物业，投资回收期长，核心竞争力为入驻产业的产品所具有的产品优势、研发优势、品牌优势或营销体系等产业所带来的核心竞争力。产业定位难，对产业基因需要深入研究，培育期长，产业商足够熟悉产业而同时建筑能力差，在传统地产管理环节弱项。
从以上的特点来看，传统地产更像是家用轿车，具有消费品的属性，而产业地产则更类似货车或营运车辆，具有典型的生产工具的属性。
由于产业地产在某一阶段，或者说在建设、招商等重投资阶段具有了很强的传统地产的特质，加上传统地产企业具有调动资金能力强的特点，因此更容易涉足产业地产，这也决定了产业地产从业者多为传统地产从业者转型而来。
而正是由于这种对两者之间的区别理解上不够深刻，普遍造成了传统地产从业者无所适从，也导致了产业地产传统化，而进入了一个恶性循环。
即产业地产房地产化：带来了根基不牢、后继乏力的困局。
而另一个极端是产业地产产业化：带来了资金不足、效率低下的困局。
因此要把产业的归产业、地产的归地产
产业地产的重点在于产业，而非地产，正如住宅地产的重点在于住宅，商业地产的重点在于商业一样，但又有不同，住宅和商业与我们息息相关，因此我们有很多相关的经验，户型的舒适度，户型的区域适应度，商业的商业规划等，从业者，更或者说普通大众都有话语权，因此，可以通过研究来得到怎么做，如何做。
而产业不同，产业的经验只存在于产业的参与者、经营者和管理者，让一群没做过产业的人去做产业定位，产业规划，就如同一个没喝过咖啡的人写有关咖啡味道的文章一样，而目前这种情况普遍存在与各种产业园的定位、运营中。
因此，让产业回归产业是重中之重，把产业定位+招商+运营交给产业从业者，而把开发、建设交给传统地产商，两者相结合，才能够发挥各自的特长，真正的做产业地产。
如何让产业回归产业
定位：顶层设计：区域产业基因——目的：能够有吸引产业经营者的基础，如产业工人、相关产业知名度，产品渠道等。
说直白一点就是，除了特别发达区域，对产业吸引力非常大的地方，全国大部分地方而言，你这个区域适合做什么，不是由你想怎么而决定的，而是由你的基因决定的。
产业链条规划——适合做什么：全产业链？半产业链？制造基地？物流基地？
这是根据产业基因，以及能够提供的配套交通物流等因素决定的，不要想着凭空就可以通过一个产业园区来带动，反而是周边的这些配套决定了初期你应该做怎样的产业园区。
只有通过长时间的沉淀以后产业园区才会在配套、物流，区域商业等方面形成带动，恰恰做产业地产的要注意的如何度过生存期，这点恰恰是你在做产业链条的时候，需要根据区域当地的因素来决定的。
产业金融规划：产业金融规划，尤其是中长期融资，以及产业基金、产业扶持资金，生产流动资金的规划对产业地产的成败至关重要。
产业地产四化：定位运营化、规划运营化、招商运营化，服务运营化。
产业地产定位：运营商、整合商、服务商。
产业地产商核心竞争力：企业非核心竞争力的运营服务能力。
特色小镇之我见
具有中国特色的产业综合体：特色小镇
特色小镇的崛起在于人员的自发聚集，而特色小镇的内生力在于人员自发聚集后的黏性，因此，特色小镇应从如何导入人口开始着手顶层设计，从如何留住人口来建设特色小镇。
1、深挖小镇特色，深挖当地的内生基因，来搭建小镇，而非凭空捏造。
2、无论以地产导入人口，还是产业导入人口，人口的导入是小镇发展的基础。
3、或者是有了人，导致了产业的繁荣，从而增加了人口的稳定性。或者是有了产业，导入了产业工人，从而带动了经济的繁荣。总而言之，小镇是以导入稳定的人口作为第一要务。
产业地产的维度：
传统地产：消费人群定位——规划建设——销售——盈利——入驻
商业地产：区域商业定位——消费人群定位——销售、招商——盈利——运营
产业地产：当地产业基因研究——适合产业研究——消费群体分析——招商——融资体系搭建——运营体系搭建——运营——盈利
产业地产类似于商业地产，但又不同于商业地产，商业地产是以确定的产品针对不确定的客户群体，具有客群多元化的特点。而产业地产是以确定的产品针对确定的客户群体，具有精确打击的特点。因此产业地产是在一个相对窄的通道中求生存，对产业综合运营能力是一个大的挑战。
最后，产业地产只有具备了放长线钓大鱼的长线投资思维，解决好长期融资的渠道问题，才能够真正的成为经济增长支柱，才能助力实体经济成为替代地产经济的支柱地位。
