万万没想到，今年湾区的“金九银十”会如此冷淡收场。
部分临深城市的成交量接近腰斩，国人买涨不买跌的心理，在当下楼市中展现的淋漓尽致，我们先看几组数据：
01
临深城市成交量腰斩
【惠州】
今年10月，惠州一手网签住宅4528套/49.8万㎡，网签面积环比下跌26%，同比下跌高达67%。（数据来源：惠州合纵联行数据）
惠州10月的二手成交情况，大亚湾以成交量73套领跑全市，惠阳区共卖了44套位列第二，惠城区成交16套位居第三。
【东莞】
10月份东莞一手住宅网签4357套，环比上涨82.1%，同比下跌36.5%，尽管市场已有明显回暖，但与去年同期对比，今年的银十仍是成色不足。（数据来源：乐有家）
10月东莞六大片区一手住宅网签量都有明显回升，其中滨海片区和松山湖片区的回升最为明显，分别网签1201套和952套，环比分别上涨了180.6%和195.7%。
二手房方面，10月东莞二手住宅网签423套，环比下跌72.1%，同比下跌85.8%，东莞二手房参考价落地后，二手住宅成交已跌至冰点。
【中山】
中山一手成交持续下滑，出现6连跌。10月中山本月全市住宅成交2294套，环比下降6%，同比下降59%。（数据来源：乐有家）
从各镇区的网签情况看，南朗镇10月排名第一，网签474套，环比上涨4%；三乡镇以243套的网签量排第二，环比下跌26%；第三名是西区211套，与9月基本持平。
二手住宅挂牌价，翠亨新区环比下跌19%，是10月中山二手住宅挂牌价变动幅度最大的片区，其它片区跌幅在1%以内。
【珠海】
珠海10月新房成交量同样是同比腰斩。中原地产的监控数据显示，10月全市住宅成交2378套，环比增长29.95%，同比减少50.90%。
价格方面，2021年10月珠海市成交均价28046.8元/㎡，环比上涨4.43%，同比上涨19.06%。
在区域成交中，斗门与金湾旗鼓相当，斗门成交662套，金湾成交634套。另外，在华发横琴湾新房源推出面市下，横琴成交亦大幅上扬，区域成交226套，环比增长逾4倍。
通过以上数据我们发现，临深的东莞、惠州、中山和珠海，今年10月一手住宅成交量相比于去年10月，跌幅最低是36.5%，最高跌幅67%。
在二手住宅方面，东莞10月二手房成交量同比下跌85.8%，全市仅成交423套，这对于一个千万级人口的城市来说，几百套成交显然是不正常的。
02
最艰难也是机会最多的时刻
湾区城市成交量全面下滑，甚至腰斩，团长认为不是需求没了，而是很多购房者容易陷入误区：他们不是不愿意买房，只是害怕调控，担心房价下跌买在高位。
对于临深城市，团长的观点的是：
惠州楼市到了最艰难的时刻，也是机会最多的时刻。
惠州现在面临着打折仍难成交的状况，这不是城市没有价值了，而是调控大环境下刚需心态变了，似乎都在等房价下跌捡漏。其实以当下惠州的房价，已经跌无可跌了，1万出头的二手房均价，楼面价都快追上房价了，哪里还有下跌空间。
快到年末了，估计惠州市场将会出现一大批笋盘，刚需可以抓住这个机会入手了。
东莞虽然一二手房严重分化，但购房者普遍愿意买单。
现在的东莞楼市很像上半年的深圳楼市，二手房指导价一出，购房者全部涌向新房市场，导致二手房市场无人问津。
但东莞和惠州还是有非常明显的区别，惠州新房二手房都冷，东莞新房还是很热，松山湖片区和滨海片区的新房入市还是非常抢手的，购房者对东莞还是信心十足的。
中山最有想象力的片区需要做好长期持有的准备。
10月南朗镇（含翠亨新区）住宅网签量排名第一，网签474套，环比上涨4%；10月二手房挂牌价翠亨新区环比下跌19%，主要是挂牌房源太少，不同类型的房源产生结构性价格变动，参考价值不大。
中山翠亨新区，尤其是启动区马鞍岛，是深中通道的落脚点，规划了很多学校、医院、公园和商业，前海扩容八倍后，马鞍岛也成了离前海最近的临深片区之一。
马鞍岛是中山最有想象力的片区，但投资马鞍岛要立足长期投资的准备。
珠海的刚需和投资两种需求在同时发力。
珠海是目前珠江西岸发展最好的城市，横琴粤澳深度合作区的利好公布，让横琴的成交量上涨4倍。同时2020年珠海人口增速大爆发，2019年珠海常住人口刚刚突破200万大关，而到2020年一年猛增42万人，在这种人口爆发式增长下，斗门金湾这些价格不高的刚需片区，成交量变得突出。
另一个值得关注的片区是唐家，在港珠澳科创走廊和深珠合作示范的规划背景下，拥有深珠通道、聚集高新产业的唐家湾将迎来前所未有的发展机遇。
03
现在可以抄底吗？
过去一周时间里，市场传来许多积极信号：政策底已经到来，国家开始救市了。
1、央行旗下的《金融时报》，高调报道了高盛集团抄底中国房企债券，还透露了10月房贷出现较大反弹。
2、《证券时报》报道说，11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。
3、11月10日傍晚，央行官方微信在发布了10月金融数据之后，非常罕见地单独发文，宣布10月个人住房贷款环比增加了1013亿元。而之前，央行是把房地产贷款增速下降、房地产贷款占比下降来做政绩宣传的。
4、据财联社报道，有知情人士向记者透露，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
那么现在是抄底的窗口吗？
团长认为政策底确实已经到了，但市场底还需等待，以上政策利好都是针对房企，给房企减压的，却没有对购房者产生实质性利好，什么时候政策开始给购房者减负，如降低税费、首付、利率，放松限购等，才是购房者入场的好时机。
