惊现“最冷新盘”,这个片区还值得买吗?

惊现“最冷新盘”,这个片区还值得买吗?
2021年11月16日 18:03 深圳看房团

11月12日,位于罗湖莲塘的东海富汇豪庭公布认筹名单,共推出911套住宅,却只有51批客户意向登记,最低入围积分30分。中签率高达1786%,平均18套房源才有一批客户申请,刷新了深圳一手房打新纪录,被称为“史上最冷新盘”。

(据最新收到的消息,昨日福田富通上舍开盘仅8人认筹,再次刷新“最冷新盘”纪录)

虽说在政策调控之下,今年的深圳新盘再难现去年那种疯抢式的场面,没能实现日光的也有不少,但冷到这个地步的还是第一个,那场面实在是大写的尴尬。

这样的尴尬,是什么原因造成的呢?

首先是区位的尴尬。

罗湖作为深圳最早的城市中心,承载了很多老一代深圳人的回忆和情怀。但是随着深圳一路向西的发展,毋庸讳言,罗湖如今已经显得有点落寞。

南山在湾区、高新科技等各种概念加持下俨然“宇宙中心”,福田虽然没有什么特别热点,但毕竟还是深圳的行政中心与金融中心;宝安、龙华作为后起之秀风头正劲,中心区房价已经能叫板福田;就连光明都因为沾了大湾区的光,去年被热炒……

而相比之下,罗湖这些年来默默无闻,区域内遍地都是三十年前的旧楼,建筑密度高、道路狭小,给城市规划带来很大难度。因此近年来深圳的那些风口行业、明星企业,都与罗湖无缘。

上个月翠园华府、京基水贝相继开盘,都同样遇冷,两个项目加起来推出730套住宅,认筹人数只有145。

何况莲塘本身在罗湖也是边缘区域,周边没有高端产业集群,也就代表没有支撑高房价的基本盘。说起莲塘,很多人想到的往往只有“宜居”二字。

但是宜居并不能作为单独的支撑,这个优点只有在就业环境、商业配套等优势的基础上,才能成其为优点。不然那些远离城市的山野之地,哪个不宜居呢?就算隐士,讲究的也是“大隐于市”啊。

所以莲塘历来习惯了“被遗忘”,当然也有人喜欢这种独处一角的宁静生活,但在朝九晚六、争分夺秒的一线城市里毕竟不是主流,也无法作为一个高端卖点。

莲塘还有一个不利房价的因素:它处于地质断裂带上,深圳目前已探明的三条断裂带包括横岗——罗湖断裂带、莲塘断裂带、温塘——观澜断裂带,有发生地震的潜在危险。虽然深圳真发生地震的概率很小,但既然有这么一回事,难免会影响买家的心理。

图源:《晶报》2010年新闻

然后是项目本身定位的尴尬。

东海富汇豪庭在营销时着力突出“风水”优势,明显想赋予楼盘“豪宅”属性。但高达46层、48层的建筑,却与豪宅定位不符。体验一下,在这么高的楼下往上看是什么感觉:

如果这是一栋写字楼,建这么高还可以说是气势雄伟。但作为住宅,这样的高度实在不太合适。而且这么高的楼,容积率已经达到7.9了,但实用率却只有7成左右,比起其他30层以下的楼盘并无优势。

于是我们可以看到,93平只能做成三个房间都不大的三房一卫,219平只能做四房,就因为实用面积是真的不够。

在多个户型里,团长觉得最好的是这个119平的四房两厅两卫,但现场样板房里的餐厅是其中一个房间改成的,严格来说这个户型只能算是四房一厅。如果要保留四个房间,客厅就必须分出一块作为餐厅。

项目周边没有档次稍高的商业,只有一些小店,整体商业氛围较淡。

更不用说在深圳人对于“豪宅”的心理认可中,以前只认香蜜湖、华侨城,现在多了个深圳湾,除此之外,即使是新贵安托山、宝中,叫声豪宅都底气不足。真要冲着豪宅买房的人,又怎么会选择莲塘呢

最后也是最关键的,是价位的尴尬。

在深圳,没有卖不出的房,只有卖不出的价。

东海富汇豪庭这个盘,客观来说还是有优点的。

项目位于莲塘街道北部,毗邻仙湖植物园和仙桐体育公园,大部分户型都能看到梧桐山景;距地铁2号延长线/8号线莲塘站不到500米,交通还算方便;对口的罗湖外语学校初中部,是罗湖区的老牌名校;距离去年通关的莲塘口岸不到两公里,可以承接来自香港的购买力(这次入围的51批申购者中,就有9个是香港户籍)。

但是这些优势,在8.9万的均价面前,就突然都不香了。这个价,确实让很多人都出乎意料。要知道今年就连福田、南山核心区的新盘,有很多均价也不到10万。备受关注的网红盘深铁懿府二期,均价不过10万出头。莲塘的项目备案价能去到8.9万,团长也是猝不及防。

从网友的反应来看,对这个价位也是明显不认可:

想想也是,如果我的目标价位就是9万一平左右,那在深圳可供选择的地方太多了,想打福田南山的新盘也不难,为什么非要选择莲塘呢?——前面说了,莲塘周边并没有高端产业集群,出于通勤需要而选择莲塘的,没有几个。

项目周边的几个二手楼盘如翠榕花园、仙桐御景等,指导价都在五万左右,业主挂牌价也就六万多,跟东海富汇豪庭的开盘价形成了明显落差——不是福田南山开盘价那种“倒挂”落差,而是反了过来,这也让人对其升值空间信心不足。

尴尬的区位,尴尬的定位,尴尬的价位,这三个尴尬因素撞在一起,再加上房产税所带来的的观望情绪,造成了认筹者寥寥的尴尬局面。这也表明,今年深圳的刚需已经比去年理性得多,并不是说只要推出个新盘就会一拥而上。能否让购房者买单,根本还在于楼盘本身的性价比。

毕竟现在买个新房基本要两年才能交房,再加上限售期限,想要出手就要等五年后了,而且首套房的名额用了就不会再有。所有深圳初次置业者,必然很珍惜手中的房票,对于第一套房的选择,也会越来越慎重

现在深圳的新盘两极分化态势已经越来越明显,卖得好的依旧日光,卖得不好的,恐怕要几年来消化。在购房者已经理性的情况下,开发商对项目自身的定位和定价,也要更加理性才行。

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