2021年即将过去，对于深圳楼市来说，这是新房与二手房两极分化的一年。二手房在指导价调控下成交量暴跌，但新房大部分还是卖得不错，日光盘比去年还多。
今年龙华区的新房比较抢手，多个日光盘都出在这里，说明大家对龙华很看好。
在地产市场上常用的龙华片区划分中，得北站之利的红山是第一梯队，房价已经直逼南山福田；红山开发成熟后，旁边的上塘渐渐承接了区域购买力，和靠近福田的梅林关一起成为第二梯队，多数楼盘均价在8万以上；坂田、龙华中心、民治各有长短，算是第三梯队，6-7万是最常见的价格；观澜、石岩发展相对滞后，普通在6万以下。
本周龙华有万福花园入市，另外御景华府和卓越柏奕府预计会在元旦后入市。相对于宣传做足的柏奕府，另外两个消息不多，团长来为大家介绍一下。
万福花园
这是一个非常特别的楼盘。我们知道很多开发商在对房价看涨的情况下，会捂盘惜售，但你见过从拿地到开盘足足等了三十年的吗？
万福花园做到了。1991年拿地，到现在2021年底才开卖。就我所知，这大概创下了中国房地产行业的一个纪录。（也有称万福花园的土地使用年限是1998年开始算的，但现场销售承认是1991年）
以往著名的“捂盘王”有：
上海市静安区万航渡路的静安花园（又名静安壹号），1993年以楼面价3000元拿地，直到2018年才开盘，历时25年。不过地块在拍下后的10年里归政府所有，直到2003年才交回开发商。
以"囤地"著称的李嘉诚旗下长江实业，1993年入股位于北京顺义中央别墅区的誉天下项目，后对整个项目进行全资收购，直到2018年终于全部完工，历时也是25年，但第一期2008年已经开售。
深圳著名的“宝中捂盘王”泰华梧桐聚落花园，1998年取得《建设用地规划许可证》，如今项目看起来已经建成，却并没有要卖的意思。但它想要打破万福花园的纪录，还需要再捂7年，应该希望不大。
超长捂盘，带来最直接的一个后果就是：土地使用年限少了。现在买下万福花园的业主，到后年交楼时，使用年限只剩38年不到，比商务公寓还少。
事实上万福花园这个名称，就让人感觉跟这个时代脱节，典型的上世纪风格。那句宣传语“万福花园，梗系OK”，更是让人一下恍如回到二十多年前的港片黄金时代……
万福花园规划总用地面积35680.31㎡，规划建设6栋高层住宅、1栋幼儿园及其他配套设施，设计总建筑面积为220912.43㎡。项目22日获批预售许可证，备案1599套住宅，目前已经走完认筹、选房流程，但没有对外公布数据。
从现场来看，这个项目给团长的第一感觉是密度真的太高了。六栋超高层，围着一块不大的空地，未来的公共空间恐怕很有限。
周边的建筑比较老旧，环境明显不如马路对面的绿景香颂。不过因为距离很近，绿景香颂的购物中心，倒也可以算是万福花园的配套商业。其他优城购物中心、岁宝百货等都要远一些。
附近没有大型医院，规划或在建中的有深圳市第二儿童医院、新华医院、广州医科大学附属医院，都是三甲等级。学校则有行知小学、民新学校、民治中学。绿景香颂在深高北的划片范围，不过排位靠后，据团长打听一年顶多也就有一两个能上，如果保持现有规则的话，将来万福花园应该也是类似。
万福花园另一个特别之处是：都已经开盘了，竟然没有精装样板房！
项目户型多达十几种，令人看得眼花缭乱，但总体使用率不高，相对较好的是88㎡三房两卫的户型。目前用于展示的只有78㎡两房、86㎡三房的两套“清水房”，至于什么叫清水房，嗯，看图吧：
项目周边没有地铁站，离最近的民治站约两公里。未来22号线在旁边规划有民治北站。
万福花园开盘均价69800元/㎡，邻近的小区绿景香颂指导价是65400元/㎡，业主放盘价普遍在70000左右（除了个别赠送率较高的户型）。
这是从绿景香颂1栋的109㎡四房户型阳台上，对着同小区另外几栋的视角：
可以说从各方面来看，绿景香颂的条件都要比万福花园更胜一筹。虽然万福花园是新盘，但这个新盘的土地使用年限比绿景香颂的二手房还要短，这就有点尴尬了。即使考虑到未来22号线通车的利好条件，但是这对于绿景香颂也是同样利好。
如果再考虑到附近楼龄不算太旧的金地梅陇镇、卓能雅苑成交价都只在60000元/㎡左右，再来看万福花园的这个开盘价，确实体现不出诚意。难怪附近的中介吐槽说：本来指望万福花园开盘能带来一波看房客流，没想到一点动静都没有，这么高的价格，把人都吓跑了。
现场销售说开盘至今“只卖了几十套”，团长都怀疑到底有没有。就算是90套吧，去化率也不到6%；如果在60套以下，那就真称得上是今年深圳最冷的新盘了！深圳没有卖不掉的房子，只有卖不出的价格。想要卖得好，还是应该拿出更有诚意的价格啊。
御景华府
另一个预计会在2022开年发售的龙华项目是御景华府。
御景华府位于龙华鹭湖科技文化片区，观澜高新园内，东临五和大道，北靠下围社区公园，西南侧为另一个新项目鹏瑞颐璟府。项目占地面积约1.84万㎡，建面约10.5万㎡，主要由4栋住宅塔楼、1栋幼儿园组成。
目前项目周边没有地铁，离雪象站、竹村站、观澜站的直线距离都在3公里以上。22号线在附近规划有观湖、鹭湖两个站点，但从地图上看距离恐怕都不小于1公里。
在团长看来，御景华府的主要亮点在于3.86的低容积率，和最高可达80%的使用率。在这个基础上，开发商设计了68㎡两房、73㎡三房、104㎡四房等令刚需直喊“真香”的超实用户型。
从样板房来看，这些户型面积虽小，但并不感觉太局促，如这个82㎡三房两厅一卫户型的客厅+餐厅，也算中规中矩：
阳台更是做出了大户型的感觉：
而73㎡三房，团长印象中在近两年的新盘中还从来没见过。来看看它的户型图，可谓麻雀虽小五脏俱全，玄关、生活阳台这样的非必需品都没有少，请注意主阳台的宽度：
御景华府在空间上精打细算，“抠”出了一堆非常实用的户型，不仅方正，通风采光也都不错，显得诚意满满。
御景华府现场销售称开盘均价大概五万多，与网上传言的5.5万㎡相符。如果跟万福花园对比一下，一套三房的房型，总价相差150万左右，首付少了50万。对于预算紧张的刚需购房者，御景华府这种能做出73㎡方正三房的盘，是你永远的神。
如果你的打新目标在龙华，而预算又不够买最低一套800万的柏奕府，团长建议可以抢一下御景华府的73㎡三房户型，可能总价400万以内、首付120万就能拥有一套方正三房，性价比不错。
而万福花园这个盘，就算你真的喜欢，也不必急于出手。以它的房源数和去化情况，估计要很长一段时间才能卖完，你甚至可以等到交楼之后再买现房——如果没有大力度打折促销的话。
