深圳楼市:买,还是不买?

深圳楼市:买,还是不买?
2022年01月24日 18:09 深圳看房团

大约在一年前,那时候深圳刚出台“二手房参考价”政策,有粉丝跑过来问团长,如何看待深圳楼市未来走向,团长当时用智珠在握的语气说:“先让子弹飞一会”。

一年后的今天,当政策开始转向,降息放水利好不断,房地产度过最艰难时期后,有粉丝再次问团长,深圳楼市今年会回暖吗,团长却失去了一年前的那份自信。

虽然参考价政策在深圳执行快1年了,但市场似乎没有形成稳定的预期,深圳楼市今年会随着大环境的改变而回暖吗?

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5年期LPR下调,房贷利率走低,放贷速度加快……种种利好可能会让深圳楼市走出低谷,但这些手段并不起到决定性作用。

深圳楼市走到今天,我们看到了许多“急转直下”的画面。

比如那个频频日光,引领打新热潮的光明区,新年伊始有项目开盘12天,仅有1套签署认购书。

还有那个引发“万人抢房”盛况,素有“最强网红盘”之称的华润城,如今润玺2期已正式启动全民营销,卖出一套奖励5000元。

为什么这些曾经抢都抢不到的“好房”,现在却无人问津了?

团长可以肯定的说,深圳不缺需求,也不缺买得起房的人,只不过当下的深圳楼市暂时失去了上涨预期,主要原因有两点:

第一,新房限价,新拍宅地商品房价格不断下调。

深圳第二批住宅用地集中出让,普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等。如前海桂湾地块,建成的普通商品房毛坯均价从每平方米9.9万元调整到9.2万元,降价7000元。

这意味着,先买的价格高,后买的价格低,买到手就站岗,面临家庭资产的缩水,就算你是刚需买房只为了自住,看到别人用更便宜的价格买到同片区的产品,心里也肯定不平衡。

第二,二手房成交量腰斩,深圳住宅变现能力大幅降低。

据中原地产统计,2021年全年,深圳二手住宅成交40699套,同比下滑57.3%,创近十年新低。

深圳去年二手房成交如此惨淡,主要原因就是二手房参考价政策,业主的放盘价和政策的参考价存在较大落差,不仅阻碍了成交,也限制了购房者的杠杆和购买力。

同时市场上大量限价新房的加速供应,也导致越来越多购房者将目光聚焦于新房市场,更加加剧了二手房的趋冷。

以上两点导致的结果就是,深圳购房者开始持币观望 。

他们害怕买到手的房子会高位站岗,毕竟新房价格越调越低;害怕以后自己的二手房卖不出去,不仅要和同小区二手房竞争,还要和周边限价新房竞争。

他们更害怕在一个平稳走势的深圳楼市,房产的流通性和变现能力大幅减弱,工作和生活并不总是一帆风顺,当收入无法支付高额月供时,他们的房子可能被银行收走拍卖。

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因此,当我们想要判断深圳楼市是否将回暖,全国性的房地产政策回调和货币政策宽松,并不能作为主要参考依据。

比如说在2021年末,房地产政策暖风频吹,北京、上海、广州、杭州的二手房市场都在快速回暖,只有深圳“头浇凉水”。

北京12月二手房成交相比10月低点反弹65%,上海12月二手房成交量是9月低点的1.53倍,广州12月二手房成交相比10月低点上涨32%,杭州12月二手房成交持续反弹,走势与广州相似。

唯独深圳,11月二手房成交稍有回暖,从10月的1605套上涨到2118套,12月再次下滑到2076套,作为全国楼市“风向标”的深圳,这一次却失灵了。

只要深圳不放松对新房价格的限制,不大幅上调二手房参考价格,那么深圳房产就失去了从前的“赚钱效应”,就不会再受到全国资金的青睐。

那么2022年,深圳有可能放松以上调控政策吗?可能性微乎其微。

对于刚刚取得阶段性胜利的深圳楼市,很难对仅执行1年的调控政策做出大的改动,这与深圳坚定抑制房价上涨的决心相悖。

因此,2022年的深圳楼市,可能在大环境的影响下稍有起色,但如果不放松新房限价,不上调二手房参考价,深圳楼市就不会“真正回暖”。

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而且深圳楼市还有一个重要的“政策靴子”没有落地,这就是写入特区立法的“大学区制+义务教育阶段教师交流制”。

深圳之前只有少数区域,试点了大学区制。按照《深圳经济特区社会建设条例》,未来将全面实行大学区制,推广义务教育阶段校长和教师的交流。

近日,龙华区教育局将10所学校的招生范围进行了公示。其中,首次提出对部分公立学校实行电脑派位招生!

根据公示,华东师范大学附属深圳龙华学校拟将划分单片区+电脑派位学区。

1、单片区:洁玉街以北、民塘路以西、腾龙路以东、建设东路以南。

2、电脑派位学区:由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。

注:华东师范大学附属深圳龙华学校具体的招生录取办法另行制定。

事实上,华东师范大学附属深圳龙华学校是一所新校,2022年春季招生,秋季才开始正式办学,该学校采取电脑派位招生,并没有对龙华已有的学位格局产生冲击,可以说是一次尝试。

但是未来深圳其它区是否会跟进,学区房是否面临利空,深圳电脑派位时代是否将到来?这些问题将深刻影响深圳房价。

总体上看,深圳楼市的政策还具有不稳定性,这种不稳定性是影响深圳楼市回暖的关键。

对于刚需来说,现在是精挑细选的时候,在深圳楼市挤泡沫阶段,市场上会涌现大量限价好房,这是过去有钱也抢不到的机会。

对改善型购房人群来说,目前也不失为一个好的市场。只是从前期站在山岗上的业主和投资客们角度,未来楼市去向不明。

2022年深圳购房,团长建议粉丝主动降低预期,提高风险意识,做好打持久战的准备。

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