手里有钱、有名额的深圳人，准备好冲吧！
深圳楼市，遍地捡黄金的时候就要到了。做出该预判的原因主要有三点：
1、昨天深圳公布今年首轮土拍信息，热点片区新建商品房限价普遍上调3%-10%，这意味着我们“明年的购房成本”可能会提高（今年拿地，一般明年入市）。
深圳2022年首轮集中供地2、有消息称，深圳二手房参考价要调整，叠加房贷利率走低，全国性楼市调控松绑，深圳市场预期将迅速恢复，买房的人多了，我们买到热门限价新房的概率自然就小了。
3、最关键的是，还记得去年深圳第二轮集中供地突然中止，调低价格后再拿出来卖的那批限价房吗？没错，这批限价房最快今年5月就会入市。
我们正处在深圳楼市最冷的时刻，面对的是价格最低的限价房，而即将到来的是市场回暖和价格更高的新房。
据统计，预计近期或年中入市的限价房有6个：
龙华民治：中海学仕里，限价7.82万/㎡
龙华民治：中海闻华里，限价6.98万/㎡
龙华上塘（边界）：深铁珑境花园，限价7.08万/㎡
宝安尖岗山：佳兆业凤鸣水岸，限价8.32万/㎡
宝安福永：润峯云上府，限价4.57万/㎡
宝安碧头：深铁璟城，限价4.58万/㎡
有趣的是，这些项目分别位于深圳三个“明星片区”，地价房价一度出现非理性上涨，后来纷纷渡劫失败，如今跌落神坛，下面一起来看看它们的详细情况。
01
龙华三个限价盘
中海学仕里，中海闻华里，深铁珑境花园，等距分布在地铁4号线两侧，这段3.6公里的距离，代表了龙华的豪宅梦。
从深圳北站，到红山—上塘，是过去几年深圳“地王”的高发区，这里的土拍总能刷新深圳的地价。
最早是在2013年，中海以总价38.1亿元、楼面价1.46万元/㎡拍下龙华上塘地块，成为深圳住宅总价和单价的“双料”地王，中海锦城2020年7月的挂牌价已经达到9-10万/㎡。
随后的2015年，龙光以112.5亿元拍下龙华红山地块，成为当时的深圳总价地王，也就是现在的龙光玖钻。
时隔一年，2016年中国金茂和电建集团联合体以82.9亿元的高价拿下上塘地块，楼面价高达5.6万元/㎡，创下当时深圳单价“地王”，彼时周边房价不过5.5万元/㎡，地价超房价引发热议，该项目于2019年11月开盘，金茂府入市备案均价约10.3万/㎡。
2019年，龙华红山地块楼面价再次被刷新。龙光以65.85亿拍下红山地块，楼面价约6.7万元/㎡成为龙华新单价地王，龙光玖悦台于2020年以均价9万/㎡入市。
中海闻华里，限价6.98万/㎡
中海闻华里工地已经开工紧挨着龙光玖悦台，区别在于中海闻华里的商品房限价6.98万/㎡，只比2019年龙光楼面价高出2800元/㎡，更是远远低于龙光玖悦台9万/㎡入市均价。
在如此严厉的限价之下，这里的楼市能不熄火吗？
中海闻华里占地面积约2.37万㎡，建筑面积约12.25万㎡，户型信息尚未公布，可参考中海汇德理的面积段：81三房一卫、94三房两卫、110四房两卫。
项目的优势在于配套的成熟，斜对面就是天虹，约1公里是上塘汇和红山6979，项目对面就是龙华区实验学校。
项目的劣势是紧邻腾龙路和地铁高架轨道，噪音问题不可避免。上塘站和红山站均距离约1公里，都不算近，且早晚高峰人流量极大，相当拥挤。项目西北侧紧邻龙塘村，这对于高价商品房来说也算是一个减分项。
价格方面，6.98万/㎡的限价看似诱人，但以中海的习惯，4000元/㎡的装修费大概率是躲不掉的，加装修后均价7.38万/㎡，能支撑这个预算，对学位没要求，以自住为主的买家，在深圳其实不多。
深铁珑境花园，限价7.08万/㎡
项目位于深圳市龙华区地铁4号线龙胜站，布龙路与和平路交汇处，与港铁天颂呈半包围状态。
港铁天颂项目占地约11万㎡，总建面约46.9万㎡，分两部分，一期为低密度小高层和叠墅，二期是8栋超高层，自身配建幼儿园及36班九年一贯制学校。
据透露，深铁珑境一期产品共约344套，含建筑面积约180㎡的叠拼洋房及建面约110-145㎡的小高层。二期则打造户型建面约85-125㎡的高层单位。
深铁珑境花园的优缺点非常明显，优点是地铁上盖，罕见的小高层和叠墅产品，缺点是区位不在红山上塘，准确来说是大浪街道，生活氛围和配套都差一个档次，但价格却比中海闻华里稍贵。
中海学仕里，限价7.82万/㎡
项目位于龙华区新区大道与白松四路交汇处西南侧，从项目备案名中不难推断，学校可能是一大卖点。
中海学仕里地块所处位置，恰好是深圳高级中学北校区的学区范围内。
与此同时，今年1月深高北扩建工程（勘察）开始招标，拟建规模为45班/2100个学位九年一贯制学校，而这个扩建的学校，就位于中海学仕里南侧。
但从地块的配套来说，中海学仕里是弱于中海闻华里的，因为紧邻新区大道，有噪音的影响，周边没有形成大规模的住宅区，同时距离地铁红山站和深圳北站都不算近，但深高北的确吸引人。
还记得2018年入市的金亨利二期，备案均价7.87万/㎡，2021年，金亨利二期二手房成交价已经突破15万/㎡，目前金亨利的二手房参考价也高达9.05万/㎡。
值得注意的是，深圳大学区制和电脑派位可能会稀释顶级学区房的价值。
今年1月，龙华区教育局将10所学校的招生范围进行了公示。其中，首次提出对部分公立学校实行电脑派位招生。未来入住中海学仕里的家庭，孩子有多大机会上深高北，还要看深圳入学政策的变化。
02
宝安三个限价盘
宝安尖岗山，从深圳泰禾院子（楼面价接近8万/㎡），越秀和樾府（均价约均价9万/平），万科都会四季（备案均价约8.82万/㎡），到即将入市的佳兆业凤鸣水岸（限价8.32万/㎡）。
我们可以发现，从尖岗山整体片区来看，这里确实是深圳少有的低密度住宅区，招商华侨城曦城、中海九号公馆、新世界名镌等豪宅都是千万起步。
但从整个粤港澳大湾区来看，发展的黄金轴线是位于广深沿江高速和京港澳高速中间的区域，尖岗山则是位于黄金轴线之外的。即使在黄金轴线区域内还可以进行细分，以107国道为界，西面是新宝安，东面是老宝安，新宝安无疑比老宝安更具升值潜力。
尖岗山不仅在黄金轴线之外，也处于老宝安片区，从区位上并不占优势，叠加地铁的缺失，整个片区产生强烈的孤岛效应。
事实上，在2019-2020年深圳最新一轮涨幅中，尖岗山片区的涨幅也是跑输宝安大盘的，由于商业配套和轨道交通的缺失，这里不仅缺乏人气，就连日常的外卖、购物等基础生活服务，都要开车出来，生活上并不便利。
佳兆业凤鸣水岸，限价8.32万/㎡
项目位于西乡街道尖岗山大道与卧龙四路交会处，占地面积约2.1万㎡，建筑面积约6.9万㎡，将打造四栋住宅产品，其中一、二栋为可售商品房，共372套，其中75平124套，95平186套，120平62套；三、四栋为人才房，只租不售。
项目预计3月份开卖，总共372套住宅，推售75平3房2厅1卫、95平3房2厅2卫、120平4房2厅2卫3种户型。目前开放样板中，验资100万。
据了解，项目旁边的万科都会四季去年6月开盘，目前仍有产品在售，推售住宅为70-115平户型，均价约8.82万/㎡，总价区间在524-1113万/套，精装交付。
对于深圳刚需来说，同样的预算，是买在宝安福永沙井好，还是光明科学城更好？
两种选择各有利弊，如果对生活配套，居住环境有要求，光明的城市界面未来5-10年会有一个非常大的变化，但由于光明限价房的不断入市，这里的升值潜力相对弱一些。
如果更看重房产的增值属性，也能够忍受周边厂房、农民房密布，城建落后，大型商业、市政配套的长时间缺乏，那么土地更加稀缺，有前海概念的宝安福永沙井是更好的选择。
润峯云上府，限价4.57万/㎡
项目位于福海街道富桥大道与永昌路交汇处西北侧，总建面约14.4万平，共5栋住宅，其中住宅建面9万平，住宅总户数1230户（保障房570户，商品房660套），绿化率3.0，最高层数20层。
项目靠近11号线桥头站，从桥头站步行距离约1.1公里。周边的商品房项目有华强城，中粮凤凰里等，二手房参考价约4.8 万/㎡。
深铁璟城，限价4.58万/㎡
项目占地面积约33万平方米，计容建筑面积约51万平方米，总建筑面积约61万平方米，总规划户数约4000套，其中配建公共住房约2600套。项目建设为涵盖住宅、商业、公园及教育配套为一体的生态综合体。
据网友爆料，项目部分南区和北区，先推北区的小高层，有6栋6层高的小高层和27栋11层高的小高层组成，75-148平的户型。项目南区有13栋33-39层超高层住宅、14栋保障性住房。
项目内拥有三个幼儿园，一个72班九年一贯制学校，体育场馆、社康服务中心等公共配套设施。
相比于润峯云上府，深铁璟城的优势更加明显，作为总建面61万平的大体量地铁上盖物业，业主的商业、学校、公园等生活配套都在社区内解决，居住体验要好于小体量社区。
总结：除了以上龙华，宝安的6个限价盘，去年土拍今年预计入市，值得关注的还有：前海两个限价项目，招商街道深铁项目，宝安新安、沙井和松岗项目，以及光明凤凰城中海项目等。
深圳楼市，遍地捡黄金的时候就要到了，关注深圳看房团，为您提供最新的楼市动态。
