随着各种楼市利好的释放，深圳楼市回暖了吗？
今天，团长看到了一些有关楼市“升温”的字眼，如：成交"暴增"、报复性买房、报复性看房……事实真是如此吗？
4月1日，据深圳市房地产信息平台数据统计：
3月份深圳市一手住宅共成交2859套，环比增长率为45.9%；二手房住宅成交1117套，环比增长率为28%。
据深圳市房地产中介协会数据统计，在最近的一周（3.28-4.3），深圳新房和二手房成交量分别为1592套和437套，有上扬趋势。其中南山的新房和盐田的二手房热度有明显提升。
在最近的一周（3.28-4.3），深圳中介机构获买方委托352份，环比增长65%，购房意愿有明显提升；同时行业共签署4364份委卖合同，环比增长5%，说明卖房的人仍比买房的人多。
那么，我们如何看待深圳楼市的复苏？
01
深圳楼市虽回暖，但含金量不高
事实上，从去年四季度开始，高层对房地产的定调和喊话已有维护之意，并且早在去年12月，北京、上海两座一线城市的二手房交易就已经出现翘尾行情，而深圳的二手房成交虽有波动，但却在今年2月份再次刷新历史新低。
曾经的“楼市风向标”，为何现在不灵了。
一方面，对于一个仅有“40多年发家史”的深圳来说，家底还没那么雄厚。
相比于京沪的“old money”，深圳更多的是“new money”，很多家庭牟足了劲，掏空六个钱包可能买得起一套房，但二手房参考价政策又夺去了“杠杆”，所以深圳的购买力大受影响。
城市居民资金杠杆率可以证明。居民资金杠杆率=居民贷款总金额/居民存款总金额，是衡量一座城市居民购买力的重要指标。
对于中国老百姓来说，居民资金杠杆率其实可以和住房贷款划等号，而截止2020年9月的数据，深圳居民资金杠杆率已经达到137.2%，位列全国第四，同一时间，北京的居民资金杠杆率仅49.2%，上海的居民资金杠杆率仅75.9%。
我们可以理解为，北京、上海还有能力释放更多的购买力，而深圳的购买力是透支的，达到扛鼎极限的。
另一方面，奥密克戎带来的封城，房地产、互联网、跨境电商等高薪行业的动荡，让很多家庭提高了安全意识。
多数人不是对深圳楼市失去了预期，而是对自己的家庭收入失去了预期，这导致很多买得起房的家庭，现在不敢买房。
02
深圳楼市成为少数人的游戏
2022年，我们需要重新定义“深圳刚需”，一直以来，我们口中的“深圳刚需”往往涵盖了投资需求。
“刚需”应该是指人最基本的需求，比如穿衣、吃饭、工作等等，住房也列在其中，但是又有多少深圳人买得起深圳房呢？
以智联招聘统计的数据，2020年深圳平均薪酬为10453元。
不考虑100万的首付门槛，一万多的月收入刚刚满足深圳300万总价的月供，即使按夫妻二人月收入2万元计算，面对长达30年的还款压力，这个家庭的抗风险能力也是极弱的。
以新浪财经统计的数据，2020年深圳工资中位数为5199元。
中位数是指，按照顺序排列的一组数据中位于中间的那个。相比于平均工资，中位数更能反映真实工资水平，这也意味着一半深圳人的月收入不超过6000元，这些人别说在深圳买房，连月供都无法承担。
深圳常住人口1756万，住房自有率仅约23%，以深圳2020年10453元/月的平均薪酬和5199元/月的中位数薪酬，意味着深圳无房，且无力承担深圳房价的人口，应该是以百万甚至千万计的庞大群体。
但是深圳3月份二手房的小幅回暖，甚至可预期的4、5、6月的大幅升温，应该都与上面的群体无关。
我们可以看好深圳房产稀缺属性带来的价值和潜力，但深圳买房已经成为换房群体和超高收入群体的游戏。
03
听一听真实的市场声音
近日，深圳【家在】论坛上一个问题受到广泛关注：手握150万二孩家庭，该买深圳小两房or惠州大四房？
这位网友的条件是：
年底从深圳调到惠州大亚湾。
收入：家庭收入约3W/月，副业其它不稳定收入约2W。老家一套，准备卖掉还完贷款能收回约50万，手里约100万，合计150万。
债务支出：车贷0.4快到期，房贷0.3，共计0.7。再加租房和生活支出二娃，10岁、6岁，目前深圳上民校和幼儿园（马上要小学了）非深户，有社保购房资格，目前的社保还在深圳。首付得五成。
自身没有什么购房经验，打算准备购房，主要目的，解决小孩上学及自住。
考虑二个方案，一时拿不定主意。
A：深圳小二房，B：惠州大四房，看中惠阳，选惠州的好处是大房子会住得很舒服，选深圳好处更多，但只能选小房。想听听各位达人高见，还请不吝赐教。
团长相信，这位网友遭遇的问题，可以让很多深圳打拼者产生共鸣。
一面是家人的生活质量和孩子的教育，一面是家庭资产的保值增值，如何平衡取舍？
这个问题任何专家都给不出正确答案，也没有一份准确答案，但是当一个首付150万，月收入5万的深圳家庭，产生深圳or惠州的疑问时，已经说明问题：
深圳人口太多，面积太小，住宅供不应求，曾经看上去相对充裕的预算和收入，如今却要考虑临深置业，深圳都市圈的作用将得到放大。
未来，如何为深圳庞大的刚需群体提供高性价比的居住、教育配套，加快深惠、深莞甚至深中、深珠的轨道联通，是深圳当下急需解决的问题。
