本周五（4月29日），深圳将迎来2022年第一轮土拍，市场对这次土拍关注度颇高。
当然，人们当下普遍更为关注的是：深圳楼市会松绑吗？
我们不妨把这次土拍看成测试深圳市场的一个温度计，土拍的冷暖很可能会对深圳未来楼市新政产生影响。
01
首轮供地冷热不均
截至4月26日，已有多个城市完成本年度第一轮供地，但招拍挂市场的表现却不容乐观。
比如东莞，第一轮集中土拍共8宗宅地，其中6宗无人报名提前终止出让，流拍率75%。
仅3家房企参与竞拍，横沥和长安2地块分别由保利和武汉城投拿下，其中长安地块仅武汉城投一家出价并以底价收入囊中。
在天津，土地市场寒意犹存，挂牌30宗地块，停牌15宗、流拍9宗、底价成交5宗，且出手拿地的均是天津本土房企。
而在福州，土拍现场甚至出现冷场。其中两宗地块虽有房企报名，但却无人举牌报价，在长达两分钟的思考时间后，最终以无人应价流拍。
杭州和北京表现要好得多，杭州出让60宗地，成交59宗，进账826亿元，平均溢价率3.5%。北京出让18宗地，成交17宗，揽金480.2亿元，平均溢价率4.5%。
同时，在土拍表现较好的城市，也呈现以下几个特征：
1、大部分宗地由国企、央企包揽，民企参与不活跃（民营房企“大撤退”）；
2、主城区有明显溢价，对于房企来说核心资产更有安全感（更可观的利润）；
3、重庆、长沙和宁波地块全部成交，热点城市房产还存在机会（房企用脚投票）。
这些城市的土拍特征，可以为深圳本轮供地带来哪些启示？
02
深圳需要松绑吗
深莞不分家，东莞本轮土拍爆冷，值得深入分析。
东莞此次被中止出让的6宗地块，分别位于道滘、塘厦、常平和大岭山，它们（除道滘外）都拥有一个特点：临深板块。
为什么过去大火的临深板块，现在却不被房企看好？
1、东莞临深板块在过去几年的炒作下，房价已经站在3万+4万+的高位，面对深圳光明区4万+的限价房，东莞临深已经失去了竞争力，这是房企不看好的主要原因。
2、疫情叠加市场情绪，东莞商品房化周期已延长至15.6个月，供大于求，因此房企拿地态度更趋保守。
从某种程度上讲，东莞楼市可以看做是深圳楼市的一个“子集”，如果深圳楼市不回暖，东莞楼市可能会一直萎靡不振。
3月份，东莞二手房住宅网签仅631套，成交量连续6个月低于一千套，处于历史低位水平；深圳3月受疫情影响，二手房成交1117套，也属于历史低位。
深圳和东莞，两个城市加起来的总人口实际上是超过3000万人，3000万人一个月的二手房成交还不足2000套，这是不正常的。
我们需要的是一个健康的房地产市场，而不是一个瘫痪的房地产市场。
如果深圳此次土拍，出现了类似其它城市的底价成交、流拍或终止转让，我们就不得不重视起来，深圳楼市需要更加积极的调控政策。
如上调二手房成交参考价3%-5%，或者不要求银行严格执行二手房成交参考价，降低首付门槛等。
楼市松绑的目的不是刺激房价上涨，而是让房产在市场中流动起来，充分释放需求，让刚需能够在楼市拐点上车，让改善需求的家庭有机会换房，让遭遇经济问题的家庭有机会把房产变现缓解经济压力。
03
限价普遍上调
回到深圳首轮集中供地，此次挂牌的8块住宅用地，分别位于宝安、龙华、龙岗、光明、坪山、深汕等6区，热点片区新建商品房限价普遍上调3%-10%。
深圳2022年首轮集中供地据业内人士爆料，初步摸底有21家房企参与竞拍，其中有3家民企，1家外资，17家国企央企。
具体包括：建发、中海、金地、华润、招商、保利、深业、五矿、华侨城、金茂、天健、华发、万科、越秀、国贸、联发、中铁建、星河、仁恒、卓越、深汕城投等。
根据摸底意向显示，即将挂牌出让的8宗宅地中，最为热门的是龙华民治A818-0478宗地，预计有13家房企报名；
其次光明的2宗宅地，玉塘A607-0888宗地、凤凰a503-0095宗地分别预计有11家、10家房企报名。
较冷门的地块，一宗是龙岗宝龙G02310-0001宗地，该宗地拟建为企业自持保障性租赁住房；另一宗则是深汕合作区的E2021-0001宗地，这两个地块分别只有一家房企报名，很可能会底价成交。
下面一起看看8宗地块详情：
新安A012-0112宗地
宝安新安街道A012-0112宗地，位于尖岗山豪宅片区，具体位置是曦城南区南侧、尖岗山公园西侧，邻近京港澳高速。周边分布有多个豪宅产品，整体生态环境优越，居住氛围较佳。
宗地土地面积98081.84㎡，建筑面积215570㎡，初始建设保障性租赁住房面积19107㎡，挂牌起始价61.32亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于87494元/㎡（毛坯）。
去年尖岗山同片区出让的A122-0372地块，即佳兆业凤鸣水岸花园，住宅毛坯限价83265元/㎡。
对比来看，今年出让的地块，商品住宅限售单价略微上调了4000元/㎡。
而周边商品房住宅，曦城高层（一、二、三期）二手房参考价为8-8.5万/㎡；新世界誉名别苑二手房参考价是8万/㎡。
龙华民治A818-0478宗地
龙华民治A818-0478宗地，位于红山片区，地处红山与上塘地铁站之间，紧邻星河传奇小区，周边居住、生活、商业配套成熟。
宗地土地面积26114.02㎡，建筑面积135790㎡，初始建设保障性租赁住房面积25450㎡，挂牌起始价32.87亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于72150元/㎡（毛坯）。
去年民治同片区出让的A817-0614地块，即现在的中海闻华里，住宅毛坯限价69800元/㎡。
相较来看，今年出让的地块，商品住宅限售单价略微上调了2350元/㎡。
目前周边二手房有星河传奇花园（一、二期），参考价为6.9-7.2万/㎡；金地上塘道花园（一、二期），参考价6.6万/㎡。
光明玉塘A607-0888宗地
光明玉塘A607-0888宗地，邻近深圳大学附属实验中学，周边有勤诚达正大城，深铁瑞城等小区，以及地铁6号线长圳站。
宗地土地面积19352.24㎡，建筑面积89020㎡，初始建设保障性租赁住房面积8010㎡，挂牌起始价16.56亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于47150元/㎡（毛坯）。
去年玉塘片区出让了2宗土地，其中深物业竞得的A606-0258宗地，住宅毛坯限价43400元/㎡；星辉地产竞得的A602-0990宗地，住宅毛坯限价43400元/㎡。
相较来看，今年出让的地块，商品住宅限售单价略微上调了3750元/㎡。
目前项目周边在售的住宅有深铁瑞城，带装修均价50300元/m²，勤诚达正大城尾盘51600元/㎡。
光明凤凰A503-0095宗地
光明凤凰A503-0095宗地，位于光侨路东侧，项目西侧是光明图书馆，东侧靠近光明高铁站，交通优势明显。且周边有特发观月台、龙光玖瑞府等住宅小区，未来居住氛围浓厚。
宗地土地面积17195.58㎡，建筑面积98015㎡，初始建设保障性租赁住房面积9520㎡，挂牌起始价19.37亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于48900元/㎡（毛坯）。
去年凤凰片区出让了2宗宅地，其中中海竞得的A503-0093地块（即中海观园），住宅毛坯限价44400元/㎡；龙光竞得的A646-0083地块（即龙光玖瑞府），住宅毛坯限价48900元/㎡，销售的带装修价格为51813元/㎡。
相较来看，今年出让的地块，比去年中海观海商品住宅限售单价略微上调了4500元/㎡。
坪山石井G12314-8035宗地
坪山石井G12314-8035宗地，邻近目前在售的新城燕澜和鸣花园，以及深圳中学坪山创新学校，周边配套、环境虽然相对一般，但有名校加持，且邻近建设中的地铁16号线石井站，还是有一定竞争优势。
宗地土地面积76218.65㎡，建筑面积233588㎡，初始建设保障性租赁住房面积21180㎡，挂牌起始价22.40亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于37500元/㎡（毛坯）。
项目周边缺乏商品住房，去年区域内入市的新城燕澜和鸣花园，目前还有房源在售，带装修价格39500元/㎡。
坪山区龙田G12303-8078宗地
坪山区龙田G12303-8078宗地，位于燕子湖片区，紧邻深圳市立人高级中学，东侧有深圳市萨米国际医疗中心，西侧有燕子岭公园，南面有坪山河，整体的生态资源较佳，但区域内农房、厂房也较多，居住氛围一般。
宗地土地面积23418.48㎡，建筑面积75200㎡，初始建设保障性租赁住房面积6760㎡，挂牌起始价8.27亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于37500元/㎡（毛坯）。
龙田片区与石井片区一样，目前缺乏大型的市政配套，且整体城建面相对落后，但这里有深圳东部首个集会展、会议和高星级酒店于一体的标志性项目——坪山燕子湖国际会展中心，或逐步带动区域产业发展，从而促进片区的配套升级。
深汕E2021-0001宗地
深汕E2021-0001宗地，位于鹅埠镇，项目宗地土地面积55316㎡，建筑面积193606㎡，初始建设保障性租赁住房面积17990㎡，挂牌起始价6.02亿元，建成后普通商品住房销售均价不得高于11000元/㎡（毛坯）。
去年深汕鹅埠同片区出让了1宗宅地，即深汕城投竟得的E2021-0002地块，该地块建成后，住宅毛坯限价10300元/㎡。
相较来看，今年出让的地块，商品住宅限售单价略微上调了700元/㎡。
龙岗宝龙G02310-0001宗地
龙岗宝龙G02310-0001宗地，位于宝龙二路与宝科一街交汇处，项目住宅部分拟建设为企业自持的保障性租赁住房，只租不售。
宗地土地面积5431.26㎡，建筑面积29871㎡，挂牌起始价1.3亿元。据悉，该地块将采用“单限单竞+摇号”的规则出让。
地块周边主要以工业、产业园区为主，生活配套较为稀缺，但项目靠近地铁14号线宝龙站地铁口，未来出行便利。
