今年以来，我们迎来一场从中央到地方、从房企到市场、从信贷到限购的全方位、多角度的“松绑”。
但不得不承认，楼市预期的恢复，要远比想象中的慢。
倒不是大家对房地产失去了信心，而是疫情、经济、行业等带来的不确定性，限制或推迟了人们的置业计划。
在团长看来，不同城市对楼市松绑的力度和紧迫性，往往决定了城市资产的价值。
从最早的郑州、哈尔滨，到长沙、武汉，再到苏州、宁波甚至上海……
全国的松绑力度和时间线是：内地>长三角>珠三角。
在这轮楼市松绑中，粤港澳大湾区的松绑政策是最滞后的，也是最谨慎的。
但是在端午节假期之前，这个最谨慎的地方，也迎来史诗级松绑。
6月2日，佛山正式打开限购的大门。
佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局、佛山市金融工作局和佛山市住房公积金管理中心4部门联合发布了《关于因城施策进一步完善房地产调控政策的通知》。
通知明确提出：
第一，将佛山市商品住房限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。大沥镇、里水镇，陈村镇、北滘镇，乐从镇、南庄镇、石湾区和禅城区张槎街道将不再限购。
第二，在限购区内，因改善住房需求购房的，其持有满5年的商品住房，不计入家庭住房查验套数。
第三，满5年的商品住房在买卖、赠与、司法拍卖时，无需进行购房资格查验。
团长的点评是：大面积压缩限购区域，叠加两成首付和低利率上车，佛山热门片区对本地置业者和全国投资客的吸引力是非常强大的，佛山楼市将在下半年迎来一波行情，其中千灯湖房价站在高位，而陈村和北滘则到了最佳入场时机。
6月3日，珠海实行“一人购房全家帮”措施。
珠海市印发《发挥住房公积金作用支持服务“产业第一”工作方案》（以下简称“方案”），方案提出多条公积金贷款优化措施。
《方案》中两点引发关注：
第一、实行“一人购房全家帮”的措施引发关注。珠海市缴存职工可提取账户余额的90％帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）购房支付首付款，也可按还贷提取逐月提取公积金用于帮助其直系亲属（配偶、父母、子女）偿还购房贷款。
第二、提高公积金贷款审批额度上限。在资金流动性控制指标范围内，实施合理的配贷系数，将单缴职工贷款审批上限由30万元提高到50万元，双缴职工申请贷款审批上限由50万元提高到80万元。
在团长看来，“一人购房全家帮”虽然可以进一步释放珠海本地家庭的购房需求，但对提振市场信心的效果是有限的，珠海应该向佛山学习，进一步调整个人住房贷款的首付比例和贷款利率等。
在佛山和珠海之前，东莞也在5月14日连发七条稳楼市措施。
其中包括：二孩或三孩家庭可以多买一套；多证房按一套算证；限售满3年变2年；增值税满5年改为2年；公积金贷款购买绿色建筑商品住宅，额度上浮20％；合理确定商业性个人住房贷款的首付款比例和贷款利率等。
我们能看出，东莞的楼市松绑力度远不如佛山和珠海，但新政一经发布，东莞的市场迅速回暖，诸葛找房数据显示，2022年第21周(5.16-5.22)，东莞二手房成交466套，环比上涨33.52%，位居全国涨幅首位。
从调控松绑力度和市场对政策敏感度中，我们能体会不同城市的资产抗风险能力的差异。
同时在粤港澳大湾区，楼市调控工具箱还有两个大招没用，就是：深圳和广州两座城市的松绑。
如果深圳和广州两座城市做出楼市调控的松绑，那么对于整个湾区市场的信心提振作用将是非常巨大的。
目前，深圳楼市已经实现“冷启动”。
所谓的“冷启动”，是指没有任何预热手段，没有任何调控放松的背景下，深圳楼市行情自发的启动。
好产品的入市，自然会搅动市场。西部前海一批限价盘的入市，海德园A区和招商仕林臻邸的日光，让冷静的市场变得躁动。3-5月深圳二手房成交也呈不断上升趋势。
因此，深圳当下专门针对楼市出台放松政策的可能性不大。
对于广州来说，先于放松政策的可能性会略大一些，因为广州楼市在松绑这条路上历来走在最前面，如黄埔和南沙的阶段性放松，目前广州还有两个区是不限购的。
近期，有广州南沙中介给团长打电话，称横沥岛有新项目入市，深圳人也能买，当团长问及限购问题时，该中介隐晦的提出南沙近期可能会出台限购放松政策。（该消息非官方公布，仅供参考）
在全国楼市松绑的这场大戏中，我们也能发现一个特别有趣的现象。
在内地强省会城市，楼市的松绑和限购的放松，往往意味着对周边三四线城市的抽血，是变相的将风险和压力转移给周边城市。
未来这些地区“一城独大，大城吃小城”的格局将不可避免。
而在粤港澳大湾区，情况却恰恰相反。
深圳和广州作为大湾区的核心和龙头的，迟迟不发布松绑政策，坚持调控不放松。它们选择先让周边的东莞、佛山、中山、珠海、惠州放松调控，把市场搅热，把楼市盘活。
这说明粤港澳大湾区的一体化正趋于成熟。从早期的“双核驱动”空间结构，转变为当前的“多核分散”区域格局，不同城市既保持了一定的独立性（内部功能平衡），又形成了特色鲜明、错位发展的分工格局（外部功能互补），即使在房地产市场的调控上也形成协同一致的步调。
纵观全国，粤港澳大湾区仍是中国最值得看好的城市群。
