成交继续萎缩,深圳楼市怎么了?

成交继续萎缩,深圳楼市怎么了?
2022年09月02日 18:59 深圳看房团

8月深圳楼市成交数据出炉,市场寒气逼人。

一手住宅成交了2616套,环比下跌21.1%,同比下跌55.54%;

二手住宅成交了2000套,环比下跌了1.8%,同比下跌0.2%。

成交继续萎缩,深圳楼市怎么了?

01

先看二手房,8月深圳二手住宅成交量2000套,环比7月2039套下跌1.8%,走出了三连跌态势。

今年2月,深圳二手成交823套,创下了2007年1月以来最低成交量纪录,是唯一一个月低于1000套的月份。

随后3月、4月、5月成交量缓慢上涨,恢复到2300套左右,市场第一次筑底完成。

到了6月、7月成交继续萎缩,8月仍然呈现下滑趋势。

对比2020年和2021年上半年的数据,现在的深圳二手房交易量,用四个字形容:贴地滑行。

深圳楼市真的要崩盘了吗?

新房方面,8月深圳新房住宅成交量2616套,环比下跌21.13%,成交量创年内第三低。

如果从同比数据看,新房成交量2616同比去年5885套下降55.54%,比腰斩还惨一点。

但整体看新房表现比二手房稍强。

再看二手房房价。

一个字,跌。

据房天下数据显示,8月深圳二手房均价5.9万每平,环比下降0.97%,同比下跌近20%。

乐有家统计了近三年深圳二手房成交价涨幅,我们可以清晰地看到,2021年下半年至今,深圳全区二手房价格均在下跌。

其中,大鹏新区房价跌幅领先,宝安、光明、南山和福田降幅5%-6%,龙华、龙岗和罗湖跌幅2%-3%。

02

为什么深圳二手房市场如此低迷?

第一,房价涨多跌少,刚需上车难。

根据上图乐有家数据,2019和2020年,除了大鹏外,深圳全区二手房几乎都在上涨。

宝安、光明、南山、福田等区累计涨幅都在30%以上。

而现在房价微跌,也只是获利回吐,并没有回到2019年大涨前。

贝壳研究院发布的《2021城市刚需购房报告》显示,北京、深圳、上海、厦门及杭州,套均总价位居前五,是中国“刚需上车”难度排名前五的城市。

手握三百万想上车深圳,只能去东部盐田和大鹏看看,西部热门片区二手房成交总价均不低于500万。

300万在深圳关内只能买房龄20年以上的、最小20平的一房,刚需的居住幸福感不高。

虽然一线城市中,北京、上海和深圳的二手房均价都在5万以上,但是北京和上海面积大,房子供应量多,广州房价低,三座城市的二手房成交比较活跃。

对比之下,深圳刚需上车最难。

备注:上海8月二手房成交量为预计数值

第二,调控未见松动,深圳715新政+208新政威力大。

深圳2020年7月15日出台购房新政,要求落户满三年+三年连续社保。

以1个标准的深圳户籍3口之家来说,之前他们最多可以拥有8个购房资格(夫妻可以买2套,孩子成年2套,双方父母随迁可以各买2套);

715新政后则减少到了最多3张房票(夫妻2套,成年孩子缴满3年社保1套)

2021年2月8日,深圳二手房指导价出台后,热点片区指导价只有当时市场成交价的70%。

刚需购房者的首付比例从原来的3成,变成了近4.5成,上车门槛抬高。

过去,一线城市限购最严的是上海,要求“非沪籍五年社保+已婚”,同时满足这两个条件才行。

然而8月20日,上海的限购政策开了一道口子,临港新区人才购房,非沪籍一年社保或个税即可,打响一线城市放松限购第一枪。

深圳目前还未见限购政策松动,不少落户深圳的刚需或者具有购买力的深二代仍被楼市拒之门外。

03

深圳市场接下来会怎么走?

从近20年深圳房价变迁看,深圳房价跟随政策收紧进入盘整期,然后又随着政策放松进入新一轮上涨。

深圳在2015年出台“3.30新政”,一个家庭购买二套房,只要结清第一套房的贷款,第二套房就算首套房。

这一政策,刺激了房价的快速上涨。

随后,2018年出台限售政策,而且二套房认贷,房价又迎来“政策紧缩期”。

2019年11月11日,深圳豪宅税取消,政策激活楼市。

在这个过程中有人一次次认为深圳房价“见顶”而坚决看空,其结果往往事与愿违。

目前,深圳市场处于盘整期,市场被打压,价格低于平时。

参考历史经验,如果你对房产有明确的长期需求,事实上可以入手了。

年内三次降息后,深圳房贷利率已是近五年来最低!

现在,深圳市场对政策的敏感性非常高。

这两天深圳二手房带押过户的消息刷屏。

据专业人士透露,深圳坪山二手房的带押过户,只针对法拍房这种不好过户的情况,才放开了公证提存+免赎楼带押过户模式,普通二手房过户并不依此操作。

不过,国家民法典已规定,在押不动产交易无需先还贷解押再进行转移,买卖双方在通知债权人的前提下可以直接申请“带押过户”。

目前,山东济南率先推出二手房“带押过户”登记新模式,有利于提升二手房市场的交易活力。

相信全国各地包括深圳全面铺开二手房带押过户,是迟早的事。

总结:

从长远看,深圳的经济值得看好,互联网大企业像华为、腾讯,先进制造业如比亚迪,都踩在了经济发展的风口上,因此深圳的不动产值得拥有。

从市场看,深圳经过这一轮调整之后,有人判断,跟隔壁的广州比,深圳的新房性价比已经好于广州,甚至有些片区房价低于东莞,说明深圳市场的性价比正在凸显。

明年715迎来三周年,很多落户深圳积攒完社保的人会重新回归市场,因此2023年7月15日之后,市场从需求端将有个根本的改变。

再加上国家政策不断发力稳增长,一旦疫情出现拐点,市场可能就会回暖。

综上,现在对于资金充裕的购房者来说,是这个精挑细选的好时候,应该抓紧时间上车。

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