今天(9月28日),深圳2022年第三次集中供地结果新鲜出炉。7宗宅地中有5宗起点即终点,一宗流拍,土拍市场“遇冷”。
本次土拍,深圳集中供应了7宗宅地;总建面约122.10万㎡;挂牌起始总价117.97亿元;房地联动,明确了普通商品住房的最高销售限价。从宗地具体情况来看,相较于深圳前两批供地,本次供应量较少;位置也比较一般,缺乏“明星”地块。
但在深圳楼市持不放松、刚需走量艰难的情势下,“普通”的刚需宅地,会不会流拍?第二批供地流拍的坪山石井宅地回炉重拍,能否顺利“出嫁”?还有宝安、光明宅地限价上调,龙华拍出本轮中最高毛坯销售限价,房企会不会“买账”?一些列问号,把“悬疑感”拉得十足。
不吊大家胃口了,让我们一起看看结果吧!
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本次与前两次拍地情况有相似之处:参与房企依旧是“国家队”包场,央企、国企还是拿地主力军,民企拿地意向不强。新房限价本次也延续前两轮上涨趋势,销售限价全面上调。
也有不同之处:深圳第二轮土拍中,最高溢价15%,平均溢价率9.4%,8宗地触顶成交,在全国23个集中供地重点城市成交溢价率最高。但此次土拍7宗地5宗底价成交,1宗流拍,仅1宗触顶成交。
房企为何如此冷淡?一起来盘点下宗地具体情况:
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【宝安区】1宗:华润竞得
宝安福海【A208-0991】地块,土地用途是二类居住用地+道路用地,总用地面积31192.49㎡,建筑面积114470㎡,销售毛坯限均价47950元/㎡。
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地块旁边是宝安大道,三公里范围内在售住宅项目8个,目前待入市项目还有4个。在价格上比6月开盘在售的【润峯云上府】毛坯限价4.57万/㎡,提升了2250元/㎡。
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在居住角度,交通配套靠近地铁11号线桥头站;教育配套也不错,有深圳第十六高级中学、宝安区桥头学校、南方科技大学附属中学、桥兴学校、和平中英文实验学校;人文休闲方面,福海足球体育公园、立新湖公园和望牛亭公园环伺;唯一不足的是商业配套华强时代广场距离略远。总体来讲,各项配套比较齐全,居住环境良好。地块凭借自身素质,成为本次土拍中唯一进入摇号环节的“热门”地块,最终被华润置地收入囊中。
【光明区】1宗:流拍
9月24日光明宏发·万悦山二期开盘“日光”,是今年首个入市日光的刚需盘!这与光明今年三轮供地光明销售限价涨幅领跑深圳“互为表里”。官方可定并抬升着光明的价值,因此在光明今年入市"大年"中诞生首个刚需“日光盘”,既在意料之外,又在情理之中。
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本次供地的光明马田A629-1340地块,规划为二类居住用地,土地面积为22024.79㎡,建筑面积约11万㎡,毛坯销售限价为4.72万/㎡。较2021年土拍限价上涨5000元/㎡,是本轮土拍中销售限价上涨最高的区域。
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但是,从土地情况来看,地块位于是松白路与公明西环大道交汇处东南侧,虽然不属于光明核心热点区域,但靠近地铁6号线薯田埔地铁D出口,紧邻公明西环大道和南光高速,交通还算便利。周边配套上有马田小学和马山头小学,教育资源也一般;市政配套有薯田埔龟山公园;目前周边暂无大型商业;而且片区过去以生产制造业为规划导向,布局大量的工厂,住宅开发较少,配套与界面都一般,因此流拍也在情理之中。可见哪怕区域市场出现爆款“日光盘”,热度辐射范围依旧有限,宗地自身因素与精准占位更为重要,房企现在拿地非常冷静。
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宗地一路之隔是今年7月10日开盘的【金地明峰府】,受去年限价“谷底”影响,该项目毛坯限价仅4.22万/㎡。
【龙华区】2宗:招商、信城竞得
龙华本次出让2宗宅地A922-0823宗地、A922-0824宗地,是相邻的两块地。地块位处福城街道,北面就是在建的华为约76万㎡产业基地,东面是龙澜大道,紧邻大水坑公园和九龙山,生态景观上佳。缺点是周边城市界面一般,区域内以工业园区为主,目前没什么大型生活配套。或许等华为基地建成投用后,可以共享一些生活配套。
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教育方面,有深圳第二外国语学校、深圳市龙华区行知学学校、龙华区龙华区教育科学研究院附属学校,均为九年一贯制公办学校。学校不错,但具体学区划分还要以未来公示为准。
【A922-0823】宗地,规划为二类居住用地,土地面积27186.06㎡,建筑面积95150㎡,商品房毛坯销售限价为5.36万/㎡,是本次土拍销售限价最高的一宗宅地,这属于托了华为和九龙山科技产业园的福,明星企业和产业园托底了地块价值。
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【A922-0824】宗地,住宅部分拟建为安居型商品房,土地面积15239.95㎡,建筑面积54510㎡,建成后销售均价不得高于2.68万/㎡,最高限价2.81万/㎡。
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三公里范围内的商品房有2015年入市的万科九龙山,平层开盘单价约2.7万/㎡,2016年清盘价格为4万/㎡,目前二手房挂牌单价约4.71万/㎡,远低于【A922-0823】宗地的销售限价。如果以东莞松山湖的发展目测【A922-0823】宗地的未来价值,5万+还算有依托。
【坪山区】3宗:深铁竞得
坪山此次出让3宗宅地,是本次供地“大户”。尽管今年总部落户坪山的比亚迪大放异彩,销售数量超越特斯拉,霸踞新能源汽车行业龙头位置,同时推动坪山上半年GDP同比增长12.1%,领跑深圳各区,但坪山楼市还是一言难尽。
本次土拍的石井街道【G13305-0046】宗地,就是深圳第二轮土拍“唯二”的流拍地块之一。这块地流拍除了坪山市场较冷,和开发“麻烦”也有关,地块中分布6棵大树,要迁移还得办理相关手续。
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项目土地用途是二类居住用地+道路用地,土地面积31192.49㎡,建筑面积114470㎡,宗地建成后,毛坯销售均价不得高于3.75万/㎡。
此次宗地回炉重拍,除土地面积、建面和限价不变,政府也做了部分调整,其中最能有吸引力的就是“降价”!在销售限价不变的前提下,降地价。相较于第二轮土拍,本次的挂牌起始价和最高限制地价均下调了1900万元。降低了拿地成本,增加了盈利空间,因此本次得以顺利“出嫁”。
地块除了“六棵树”的麻烦,其实本身资质不算差。交通方面靠近有在建的地铁16号线技术大学站;教育配套有深圳技术大学、坪山外国语学校文源校区、南方科技大学附属坪山学校、深圳中学坪山创新学校等;生态方面紧邻坪山河,周边有坪山湿地公园、竹韵公园、聚龙山生态公园,山河景观丰盈。就是商业配套匮乏。
附近在售的项目有【中海万锦熙岸华庭】,售价约4.25万/㎡;【燕澜和鸣花园】,售价约3.95万/㎡;【G13305-0046】宗地毛坯限价3.75万/㎡,价格上还有空间,但需考虑市场预期的问题。
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另外两宗地【G14306-8011】、【G14306-8012】也是相连的,位于坑梓街道,紧邻惠州。
具体来看,【G14306-8011】宗地,纯住宅用地,土地面积192237.39㎡,建筑面积427834㎡,销售限均价35300元/㎡,比今年深铁成交的【G14301-0115】宗地,限价上调了1100元/㎡。
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【G14306-8012】宗地,土地面积176349.5㎡,建筑面积289305㎡,土地性质是混合用地,复函住宅+公园绿地+商业用地+教育设施用地+道路等综合用途。土地使用年限住宅70年,商业40年,销售限均价35300元/㎡,安居房毛坯销售均价不高于1.76万/㎡。
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两宗地综合素质一般,地处坪山与惠州的交界处。本次深圳地铁五期公示,东莞两条跨城地铁利好加持,惠州则再度失望,对坪山、惠州楼市境况无疑是“雪上加霜”。
交通方面,两宗地位于地铁14号线的昂鹅车辆基地,距离即将开通的地铁14号线沙田站约1.4公里。教育方面有深圳第十四高级中学和深圳技术大学附属中学;大型商业配套缺失。附近三公里无在售项目。
但是,深圳地铁14号线昂鹅车辆段占地面积约40.73万㎡,是目前亚洲范围内最大体量的地铁车辆段。此前,区域内【G14301-0115】地块即被深铁拍走,因此次轮供地被深铁拿下也属意料之中。
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综上来看,深圳第三轮土拍整体供地较少,“地质”一般,并没有配合“金九银十”炒热市场,平淡收场。而今年北京、上海、杭州刚刚结束的第三轮土拍的也一样整体平淡,以稳为主。
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杭州9月15日完成2022年第三批批次土拍,19宗涉宅地块全部成交,揽金430.6亿元,楼面均价20741元平方米,平均溢价率5.13%。其中底价成交9宗,8宗地块进入线下一次性报价环节,板块热度分化非常明显。
北京第三轮土拍于9月23日收官,18宗地全部成交,揽金约500亿元,平均溢价率606%,其中8宗地溢价成交,10宗地块无需竞拍,底价成交。同区域地块楼面价有一定下滑。
上海在9月23、26和27日,进行了2022第三批集中供地竞拍,35宗地块总成交价约1053.84亿元,其中“仅一家企业报名”底价成交24宗,占比达68.57%。土拍市场分化极其明显,仅核心区域优质地块维持热度。央企、国企依旧是拿地“主力军”。
“房地产一头连着民生,一头连着发展”,土拍作为楼市“风向标”,就9月已经完成第三轮土拍的城市而言,北京、上海、杭州这样市场火热的楼市“发动机”平淡收场,合肥、宁波、苏州、武汉等城市也整体偏冷。整体呈现出市场分化严重、民企拿地意愿萎靡的共性。
可见,哪怕9月23日,银保监会相关部门负责人表示:“房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。”预示着国家在政策、态度端已经把房地产从“灰犀牛”捧为“小甜甜”,短期内不会再打压房地产了。但是冰冻三尺非一日之寒,破冬迎春尚需时间。
近期,今年第三批次土拍市场最值得期待的就是“四大一线”中的广州。相较于深圳本次“牙膏底”式供地,广州第三轮供地可谓是大展拳脚,看点颇多。
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第三轮供地,广州共计出让20宗宅地,挂牌起拍总价约538亿元,仅略低于前两批次总和。预计将于国庆假期后10月9日开拍,由于有天河、海珠等核心区“明星地块”赚足眼球,市场上期待颇高,与深圳可谓是“冰火两重天”。
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