这个新变化,比“可售人才房”影响还大

这个新变化,比“可售人才房”影响还大
2022年12月05日 17:50 深圳看房团

今天,深圳刚发布一个好消息,以后出入小区、办公场所、餐饮商超等各类公共场所,不再查验核酸了。

防疫政策的优化,直接利好各行各业,当然也包括房地产。

低迷了近两年的深圳楼市,在重要会议之后,非但没有等来市场所呼吁的利好或松绑政策,反而迎来“可售型人才房”这个“价格杀手”。

但在团长看来,比可售型人才房影响更加深远的,是深圳找到了新的供地策略,这个新变化将提升整个深圳的居住品质。

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深圳供地的新趋势

最近两年,深圳用地规划调整,变得越来越频繁。

团长大致检索了深圳市规划和自然资源局的信息公示,发现2022年关于地块规划调整的公示词条,基本上是2021年地块规划调整公示的2倍,相比于2020年则更甚。

可以想象,深圳土地面积就这么大,填海已被禁止,旧改推进缓慢,那么手中可供开发的土地,就变得更加珍贵。

这些土地该怎么用?建工厂,商办,还是住宅?

我们一起看看深圳是怎么做的:

2021年1月,西乡平栾山、铁仔山地区,一块公共交通用地和一块供燃气用地,调整为“医疗卫生用地”

2021年3月,位于平湖街道,紧邻地铁10号线及规划地铁18号线的商业用地,调整为二类居住用地,加一块公园绿地,还配建有一座6班幼儿园,将建设安居型商品房。

2021年3月,坪山区[出口加工区地区]法定图则几个地块规划做出调整。

调整后,将新增一块公园绿地,绿地内配建一处不小于3700㎡的社区体育活动场地,应包括1处不小于400㎡的综合健身场地(含室外健身场地、慢跑道等)、1处不小于3300㎡的多功能球场(含篮球、五人制足球、羽毛球、乒乓球等)。

2021年5月,龙华19地块调整,其中两组地块位于深圳北站南、北两侧,另一组则位于上塘村。

调整后建设用地倾向于增加居住用地面积、容积率及居住配套,如学校、菜市场、健康服务中心、老年人日间照料中心等。

…………

2022年1月,龙岗[新南-鹅公岭地区]法定图则部分地块做出调整,工业用地调整为居住用地,并配建不少于12200平方米的九年一贯制学校。

2022年4月,龙岗[大运枢纽站及其周边地区] 法定图则部分地块做出调整,规划总用地面积不变,但调整后,将增加文体设施用地,推动龙岗区中医药主题公园及深圳中医药陈列馆建设实施。

2022年8月,南山南方科技大学(宗地号T403-0272)规划变更,由“教育科研用地”调整为“教育设施用地、医疗卫生用地、城市道路用地、公园绿地、水域”。

意味着南方科技大学地块,将新增一个建面约11.8万平方米附属医院,且医院建设规模不少于800床。

就在3天前,光明区又有多个地块调整,薯田埔地铁站旁规划建面约 28.6万平住宅,配套文化活动室、社区体育活动场地、门诊部、幼儿园、老年人活动中心、社区儿童游戏场地等。

相比于可以缓解供需矛盾,稳定房价的住宅,和可以创造更多GDP的商办和工厂,深圳似乎对医院、学校、公园、绿地这些民生设施更偏爱,这是为什么?

02

更多土地用来补短板

事实上,我们观察到的“深圳用地规划调整”的新趋势,的确存在。

深圳当下的供地策略,就是更加偏爱民生设施。

在深圳市 2022 年度建设用地供应计划中,我们发现民生设施用地占比45.7%,超过居住用地的30.4%和产业用地的21.1%。

为什么民生设施用地,比居住用地和产业用地还要多?

因为深圳老了,最早来到深圳奋斗的那批人,他们老了。

在过去的40年,深圳得以高速发展的重要原因,是吸纳了全国的人才红利。

这里公平、创新、包容的城市文化,吸引了全国各地的大学生投奔而来。

深圳一直是全国平均年龄最低的城市,而年轻人的优势是很能干,很能拼,不怎么生病,短期没有家庭负担。

所以深圳在过去很长一段时间不需要花钱和土地建设太多医院、学校、养老院等民生设施。

但人终究是会老的,不只是高房价会吓退年轻人,眼下比居住矛盾更突出的是教育、医疗和养老。

没有这些基本的民生配套,建再多的商品房,也属于无效供应。

深圳当前全市住房建筑面积约 6.21 亿平方米,基本满足居民居住需求,但功能较差、配套不足的城中村和各类宿舍等住房占比较高,功能完善、配套齐全的商品住房和公共住房占比较低。

深圳不缺房子,城中村和农民房就装得下深圳的常住人口,现在缺的是配套齐全的品质住房。

展望未来,真正能够提升深圳人居住幸福感的,除了各种保障性住房,更重要的还是民生设施,就像北上广一样,深圳居民也能获得更好的医疗、养老和教育。

好消息是,深圳正在着手解决这个问题,正在通过调整用地规划,来释放更多的民生设施用地,补齐城市短板。

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