和往年一样，团长2022年有一半的时间是在看房中度过的。
有趣的是，那些令人眼前一亮、有刷卡欲望的好产品，在东莞见过，在中山见过，在惠州见过，但在深圳却很少见。
为什么会出现这种情况？团长认为有两点：
1、深圳社区趋于“袖珍化”
2022年，深圳共有四批集中供地，成交的34块宅地中没有一块建面超百万的。
社区普遍占地面积1-3万㎡，你可以想象：沿着中间一小块绿地，布局一圈高层住宅，千篇一律的高密度“袖珍”社区，很难让商品房的居住体验和保障性住房拉开差距。
2、深圳楼市正处于产品的“断层时代”
从2020年开始，深圳供地节奏加快，但所有出让土地均对商品房入市价格做出限制。
限价商品房的入市，一方面压缩了房企的利润，另一方面价格倒挂也掀起了深圳“打新热潮”，利润缩减叠加住宅热销，让开发商失去了对产品打磨和创新的动力。
所以说，深圳的买房人，现在也很痛苦。
深圳不缺房子，缺的是好房子，但在当下市场，很多改善群体，卖掉老房子却找不到满意的房子去置换，很多第一次买房的刚需，交房时才感到后悔莫及，这都是非常痛苦的。
团长近期关注到几个建面超百万的大社区，都来自于城市更新，这些“大城”能否缓解深圳人的居住焦虑？一起来看看：
光明凤凰13号线车辆段旧改，382万平
凤凰城+地铁13号线，是光明区的两大流量密码。
华润+宏发联合操盘，让产品打造和运营有了更多想象空间。
凤凰13号线车辆段，是以松白路和东明大道为核心，围绕地铁13号线（月亮路站、东周路站）打造的TOD大城。
其中住宅172.4万平方米（含可售公共住房20.5万平方米，移交政府经营性用地配建的公共住房类型及面积以政府审批为准）；
商业、办公及旅馆业建筑17.4万平方米，地下商业2.49万平方米，厂房102.6万平方米，产业研发用房42.2万平方米（含创新型产业用房31670平方米），产业配套用房32.7万平方米（含商业服务设施22000平方米，宿舍304900平方米）等。
看下规划图，松白路和东明大道周围聚集大量住宅，周边有地铁、学校、商业、办公、大面积的绿化。
对于业主来说，整个片区将提供一站式居住体验，乘坐地铁13号线还能直达南山科技园，虽然配套兑现需要时间，但片区的潜力的确是看得到的。
福田大金沙金地工业区旧改，100万平
在福田中心区很难见到建面100万的大城了，而且金地的产品打造的确有一些亮点。
金地工业区旧改，项目名称：金地环湾城，同时集住宅、办公、商业、文娱、酒店、公寓、教育、公园等八大多元业态于一体。
项目的标塔设计由Foster + Partners完成，其著名作品包括加州苹果总部「Apple Park」、纽约赫斯特大厦、伦敦大英博物馆中庭、北京首都国际机场三号航站楼、香港汇丰银行总部等。
商业设计由LEAD8完成，近几年国内顶流商业，如深圳湾万象城、南京万象天地、重庆光环购物公园等高端购物中心都出自LEAD8之手。
同时项目的建筑、景观、学校设计分别邀请中标深圳湾超总规划的CUBE、知名景观事务所LCO和国际知名建筑设计公司AEDAS操刀设计。
产品的设计亮点是打造一个垂直花园城市，与红树林等自然生态无缝衔接。
如住宅的外立面，将沿体块间隙布置绿植，在不同高度打造空中园林，犹如点缀翠绿的云峰，形成了“横看成岭侧成峰”的景观线。
如商业设计理念“多重森林”，以绿地公园为核心，将商业的森林向塔楼立面上延续，贯穿至健康生态的室内的家，打造一个绿色的向上生长的生态之城。
不谈地段和配套的稀缺，金地环湾城的产品理念的确让人眼前一亮。而且产品打造主要面向中高端人群，住宅建面约120-270㎡，公寓建面约164-280㎡，上车门槛还是很高的。
沙井鸿荣源奥特莱斯，130万平
深圳楼市虽冷，但西部热度不减。近期沙井海岸城瀚府入市，入围客户比接近1:1。
对于500万预算的购房者来说，沙井还是最优选之一，而鸿荣源奥特莱斯项目，预计在今年入市，是很多人关注的焦点。
项目总建面达到130万㎡，位于宝安沙井中轴板块，西临大空港与国际会展中心、海洋新城，南向紧邻福永中心，周边航空、海港、铁路、高速公路等立体交通网络发达，地块与地铁轨道11号线站点塘尾站实现无缝接驳。
其中住宅建筑面积约70万㎡平方米，商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡，并配建一所63班九年制学校。
据爆料，鸿荣源奥特莱斯预计今年4-5月首批住宅入市，推出面积：75平、85平、93-95平、109平、150平、180平，主力户型85平、93-95平，近8000余套住宅供应。
项目商业部分的壹方奥特莱斯总商业体量达约30万㎡，将致力于打造深圳西部旗舰商业。
项目以北，万丰海岸城商业综合体已经形成，与项目连成塘尾-马安山双站上盖都市商圈。通过华润金蚝小镇城市更新，日后，商圈将进一步北向延绵至沙井中心区，整个沙井片区的面貌将焕然一新。
经过3年的楼市调控，“房住不炒”已经深入人心，靠买房一夜暴富的神话不在，房子渐渐回归居住价值。
对于房企来说，需求端疲软，市场行情冷淡，行业竞争加剧，在这些压力倒逼下，如果不能回归初心做好产品，不懂得敬畏市场敬畏客户，淘汰只是时间问题。
对于购房者来说，那些花时间和精力去打磨，花重金去研发，建面超百万的社区能提供更好的居住体验。买这种房子，不仅住得舒心，以后的升值潜力也更加值得期待。
据不完全统计，深圳目前已出专规、计容建面超100万平的项目约22个，如下表所示：
在过去，大家以投资思维买房，大体量社区往往不是人们的最优选，因为二手房源大量挂牌，比价效应下很难卖出高价。
但现在，房子的居住价值凸显，在深圳社区“袖珍化”的趋势下，大体量社区给到的居住体验更好，或成为更多购房者的首选。
