这一次,深圳楼市真的要回暖了,只是很多人还没有回过神来……
01
最近两周,深圳房地产市场骚动明显。
先看成交量的变化。
深圳市房地产中介协会统计数据显示,节后第一周(1月30日-2月5日),深圳二手房成交量:
560套,环比增长率为214.6%;
第二周(2月6日-2月12日),深圳二手房继续放量成交:
784套,环比增长40%,超2022年周录得量最高值。
什么概念?
要知道2022年深圳二手住宅共成交约2.17万套,平均每月成交约1808套,平均每天只成交约59套。
而周成交784套意味着每天的成交量超过100套,是去年的2倍。
![](http://k.sinaimg.cn/n/sinakd20230215s/252/w740h312/20230215/d11a-784d0f42216147f9a02111bdbe4af2da.png/w700d1q75cms.jpg)
按照这个热度推算,我们料想2月深圳二手房成交量将达到3000套左右,大有触底回升之势。
对比去年每月的二手成交数据来看,超过2000套已经是很好的成绩了,下一步目标就是冲击楼市二手房成交荣枯线5000套。
![](http://k.sinaimg.cn/n/sinakd20230215s/212/w1080h732/20230215/3308-16e222ed5c683ee80813d869e473548f.jpg/w700d1q75cms.jpg)
新房的情况又如何?
诸葛研究院根据市住建局数据整理显示,2月5日-2月11日一周,深圳新建商品房日均成交87套,其中,02月08日成交量最高为187套。
2月10日-11日的单日成交分别为101套和94套,明显高于近一周平均水平。
![](http://k.sinaimg.cn/n/sinakd20230215s/252/w740h312/20230215/88b7-0a5ad6b45f0c166ca83179f894fcfdda.png/w700d1q75cms.jpg)
新房按照日均成交87套估算,2月的新房成交量约为2600套左右。
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从历年深圳一、二手住宅成交占比情况来看,深圳为存量房市场,二手房成交量占比在7成左右,新房成交占比占3成左右。
自2021年2月8日深圳出台二手房参考价以来,一二手房的成交量发生反转,呈现非常态的市场表现。
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现在,二手房市场热度明显回升,且二手房成交量有望再度超过新房市场,说明市场真的开始动了。
02
除了成交量上涨,深圳的房价也开始出现上涨趋势。
第一,时隔两年,今年二手房参考价大概率会调整。
2月8日,深圳市二手房指导价落地满两年。按照最初规定,参考价将每年作出一定调整,2022年深圳住建局只是放出口风,并未公布调价计划。
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这导致很多小区的参考价,只有市场价的60%到70%,部分甚至只有50%,二手房的首付比例大幅提高,楼市继续冰封。
今年住建局工作人员在电话里回应表示:内部已根据市场形势对参考价做了一版方案,但调整时间还没有定下来,是否发布也不一定。
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团长个人判断,今年这项制度调整的可能性偏大。
不少楼盘的实际成交价已经低于二手房成交参考价了。
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鉴于当前深圳楼市仍然偏冷,我们相信如果发布新一轮参考价,整体的意图是释放利好,而不是继续打压楼市。
为什么这么肯定,因为官方给出的信号已经够明显了。
2月8日,深圳官宣积分入户在暂停3年之后重启,“拥有深圳市合法产权住房”的人每月可以积1分,是“在深圳租房”申请人的5倍!
从这一点可以看出,政府今年对楼市的态度已明牌:
政策关怀不断,激发买家看房热情与信心,促进房地产恢复性增长。
第二,民间市场反价操作变多。
业主反价主因是对市场预期看好。
据一财网记者爆料,宝安翻身片区泰华俊庭小区和文乐花园小区,两周时间涨价13万,海滨城广场小区短短2天业主涨价40万。
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在龙华上塘片区,包括鸿荣源·尚峻、中海锦城等标杆小区都出现了业主明显加价情况。
如鸿荣源·尚峻之前以最低570万元成交,后期已涨到630万元甚至650万元放盘,很多业主开始撤盘和反价。
从二手房到新房,从官方到民间,深圳楼市的量价都出现回暖信号。
03
除此以外,深圳楼市回暖还有终极一招,那就是楼市供需的变化。
2月14日,2023年深圳市政府工作报告重磅发布,涉及教育、医疗、住房、交通等多方面。
其中,关于住房市场提到:
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划个重点:2023年,深圳供应居住用地3.3平方公里,也就是330公顷。
团长查阅了过去几年深圳供应居住用地面积发现:
2016年:125公顷
2017年:218公顷
2018年:109公顷
2019年:150公顷
2020年:293.2公顷
2021年:363.3公顷
2022年:365公顷
2023年:330公顷
看到了吗,近三年政府的居住用地面积基本是过去的2倍,维持在高位,但是今年的居住用地相比去年没有增加,而是减少了约10%。
这意味着接下来深圳楼市的供应量会有所降低。
再看需求,深圳实际管理人口规模超过2000多万,但是过去两年市场需求压抑得厉害。
深圳的二手房和新房的成交量和自己比,创下历史新低,和北京上海比,更是低出一大截。
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深圳2022楼市共成交5.6万套,2022年上海新房和二手房成交总套数为24万套,2022年北京新房和二手住宅成交总规模为19.5万套。
然而,和北京上海相比,深圳外来人口多,年轻人也更多,结婚生子买房等需求仍然强劲。
今年7月15号以后,攒够了三年社保的深圳人,将会重返市场,过去几年形成的需求断层会迅速补上。
深圳住房矛盾一直比较尖锐,本质上还是供需基本面决定的,由此也决定了深圳楼市不可能一直冷下去。
当然,春江水暖鸭先知。
深圳的房产中介们已经开始重返市场了。
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