深圳楼市,真的回暖了吗?

深圳楼市,真的回暖了吗?
2023年04月03日 17:48 深圳看房团

当你还在观望时,别人已经下手了。

告别3月,进入4月,深圳楼市交出一季度答卷,数据还是非常不错的。

但有些人对这种增长的可持续性表示怀疑,认为市场回暖主要来自过去2年积压的购房需求,3月高成交主要来自2月的网签滞后,3月下旬深圳楼市已显现后劲不足……

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真实情况如何?团长查询了深圳住建局的数据显示:

2月,深圳新房成交2041套,二手房成交2542套。

3月,深圳新房成交3377套,二手房成交4041套。

无论是新房,还是二手房,深圳3月成交量都出现显著增长,其中新房成交量上涨65.4%,二手房成交量上涨58.9%。

4041套,逼近5000套荣枯线,这也是自2021年4月以来,深圳二手房成交量的最高峰。

再来看从2月到3月,深圳一二手房的成交走势,新房成交走势如下图所示:

虽然深圳新房的成交量受热点项目入市影响,但我们仍能看到新房成交是一个不断向上攀升的趋势。

而二手房的成交量更加稳定,除了周六周日成交量比较低,其它工作日的成交量慢慢从每天不足100套,上涨到每天成交超过150套,甚至在3月份的第三周达到日成交223套,第四周日成交达到203套。

因此,3月份深圳楼市非但没有冷下来,反而延续了2月的回暖势态,将市场推向一个新的热度。

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金三银四,进入4月,我们还能期待深圳楼市有一个更好的表现吗?

从近期一些新入市项目的去化来看,4月还将延续3月的热度。

如北站超核中心润府,均价约7.24万/㎡,推出550套住宅,入围人数达到650批客户,开盘首日去化33亿,约去化85%。

如前海万科瑧湾悦,均价约10.6万/㎡,推出330套住宅,入围人数达到332批客户,开盘当天销售超7成。

对比其它一线城市,你会发现深圳是限价红利最大的城市。

如整个北京地产界都在关注的项目中信城四期(都阙苑)获批预售,备案均价16.5万元。

这是北京西城区唯一在售的新建商品房项目,自然备受关注。目前链家显示,中信城一至三期二手房挂牌价在17万-18万之间,个别房源成交价突破了19万。

中信诚四期位置概览

上海也在近期公示了今年第二批新建商品房项目,其中价格最高的百汇园三期,备案均价13.2万元。

百汇园位于徐汇滨江核心区域,东侧距离黄浦江仅100米,与2010世博会场址隔江相望。目前链家二手房挂牌价在17-18万,成交价最高接近19万。

百汇园三期

广州早就已放飞自我,天河豪宅汇景台于去年2月入市,备案价高达14-15万元/㎡。

汇景台是天河一手低密豪宅,本身自带稀缺性,周边10年楼龄二手房汇景新城龙熹山,小区均价也达到了10万元。

汇景台位置

再看深圳前海新房,备案均价10.6万元,相比于其它一线城市,这是非常优惠的价格了。

早在去年6月,前海时代CEO公馆二手房成交价已达到16-18万/㎡。甚至连招商领玺在今年4月的法拍房,起拍单价(市场价)也接近12万/㎡。

在过去几年,深圳一度成为一线城市中房价最高的城市。

然而现在,相比于北上广的核心区域,类似前海、北站这些深圳核心区域的标杆项目,它的新房备案价被政策压制得太狠了,一二手房倒挂在一线城市中最高。

对于购房者而言,现在是低价购入深圳核心资产的最佳时期。

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还记得今年年初我们对深圳楼市的预测吗?

当时(2月初),广东省住建厅,深圳市住建局对房地产提出了一系列鼓舞人心的口号,包括“更大力度”、“精准支持”、“提升信心”、“做优做强”、“最大贡献”等等。

2023年是扩大内需、促进消费、提振经济的关键之年,深圳楼市决不能低迷,因此我们当时判断:深圳大概率会出台一些松绑政策,以刺激市场回暖,如调整参考价、放松限贷、降低利率等。

进入3月,深圳楼市虽然没有重大利好发布,但也算利好不断:

3月24日,深圳出台最新《深圳市住房公积金贷款管理规定》,4月7日起全市施行,以后在深圳买房的公积金额度由个人/家庭的首套50/90万,最高可提高到70/126万(购买符合标准建筑,生二胎),这可以一定程度上降低购房成本,刺激市场需求。

3月10日,深汕特别合作区传出取消限购的消息,有媒体报道称,深汕住建局发布了《关于积极支持刚性和改善型住房需求的通知》,该通知涉及放开限购,相关工作人员表示:“没有正式文件但已在实施落地”。这种政策调整也给深圳市场传递了积极信号。

如果你今年计划买房,尤其想买入网红盘,最好赶在7月15日之前买入,否则竞争会变得更加激烈。

2020年7月15日,深圳实行了历史上最严格的限购政策,要求购房者满足“深户3年+社保3年”的标准。由于此政策的实施,许多潜在的购房者失去了购房资格。

快进到今年的7月15日,这一天标志着深圳715购房政策实施已满三年。在过去的3年里,有大量的购房需求积压,预计今年将会有较大的购房需求释放。

深圳每年新增约20万至50万的户籍人口,仅在2021年,深圳户籍人口就增加了43.36万人,预计今年将会新增20万符合购房资格的人。

每年有很多人结婚、生孩子,需要购买房屋。由于房屋需求已经到达了峰值,弹簧被压到极致后,也到了该反弹的时候。

总之,尽管深圳楼市在过去几年中经历了一些波折,但随着政策的逐步调整和市场的积极反应,深圳的房地产市场正在逐渐回暖。如果你计划在深圳购房,现在可能是一个不错的时机。

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