深圳的豪宅市场，从来不缺购买力，法拍房也不例外。
昨日（4月18日），位于深圳湾的曦湾天馥183.76㎡五房经过多轮竞拍，最终以3658万元成交，单价约20万元/㎡。
据了解，这套房源的市场价在4000万元左右，拍到3658万元这个价格，实属不便宜了。
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曦湾天馥位于深圳湾南山区核心地段，紧邻地铁2号线海月站，周边配套成熟。
临近宝能all city商场、恒裕滨城二期商业，步行10分钟左右可到深圳湾滨海长廊，生活交通便利，带深圳湾中小学学位。
住宅共4栋楼，共283户，2017年入伙。
主力户型有建面约89㎡的四房、建面约94㎡的四房以及建面约185-190㎡的五房。
高赠送是曦湾天馥最大的优点，所有户型使用率能做到100%。
这次拍卖的183.76㎡五房是曦湾天馥的网红户型，南北通透，客厅开间大。
每个房间都有10㎡以上，匹配270°弧形阳台，居住起来非常舒适。
183.76㎡户型图
追溯到2015年，那时一手房还没有限价，曦湾天馥备案价高达8-9万元/㎡，当时太古城二手房才6万多元/㎡。
同年89㎡以毛坯价8万元/㎡开盘，2小时内售罄，很多人简直都不敢相信。
谁又能料到，如今曦湾天馥最高单价去到了25.8万元/㎡，（据中介透露，曦湾天馥近期成交了2套87㎡4房，成交价在2250万元左右）就连法拍房，单价也拍到了约20万元/㎡。
其实，昨天还有一套豪宅也在拍卖，前海新贵招商领玺，120㎡三房两卫，1446万元拍卖，2020年的次新房。
没想到这套房竟无人问津，1446万元拍卖流拍，马上以1157万元上二拍，单价9.6万元/㎡，这几年的利润直接抹掉了。
来源：阿里司法拍卖要知道，2019年招商领玺开盘的时候，4个半小时，房源全部售罄，吸金近63亿元，几乎一分钟卖一套房，如今竟是这幅光景。
我们分析了一下，为何曦湾天馥能拍到高价，而招商领玺无人问津，主要有两点原因。
原因一：得房率高。
曦湾天馥超100%的得房率，光是这一点就秒了很多楼盘，目前深圳市面上的新房，得房率普遍在75%左右，二手房只有早些年的楼盘，才能做到这么高的使用率。
虽然看起来总价单价高，但实际上按照得房面积计算的话，其实并不亏。
而招商领玺120㎡做三房，得房率稍低了一些，就显得性价比没那么高了。
再加上，单价和周边新盘齐平，买新房优势更大，大家自然不会考虑二手的法拍房，还有风险。
原因二：楼龄相对新，性价比高。
在深圳湾区域，新房基本上很少，性价比高的大社区楼龄偏老，楼龄新的大社区，总价又很高，因此，价位居中，次新精致小区备受追捧。
此外，虽然没有恒裕滨城二期的海景正、开阔，但前排中高层基本都能看到海景和中心河景观，再加上小区公共空间保养很好，居住舒适。
来源：阿里司法拍卖02
其实，近期深圳拍出了不少豪宅。
4月7日，位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期（翠茗居），一套199㎡的四房大平层，以总价4499.98万元拍出，折合单价22.5万元/㎡！
来源：阿里法拍4月6日，罗湖的合正荣悦二期，140.47㎡的4房拍卖，以1079.6万元成交，溢价率超20%。
4月9日，华侨城天鹅湖三期，123㎡的高层大2房拍卖，成交价为1826.52万元，溢价37%。
近日，南山恒裕滨城花园二期还挂出了一宗超亿元法拍房。
该房源位于南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座，起拍价1.07亿元，将于5月9日10:00开拍。
截至今日（4月19日）下午2点，已经有5022人围观了，239人关注提醒，可见关注度很高。
来源：京东司法法拍从公布资料显示，该房产为涉刑事案件房源，面积约278.6㎡，2018年3月7日登记，计算了一下，该房源的起拍单价高达38.4万元/㎡。
下个月一旦拍卖成功，又将在市面上引起轰动。
其实从2021年开始，深圳法拍房逐渐增多。
据立德辅拍数据统计，2021全年上拍量5485套，成交量2006套，占挂拍总量36.57%，成交总额150.48亿元。
根据深圳同致诚评估数据研究中心统计的数据显示，2022年深圳法拍房挂拍3472套，成交1366套，其中有977套溢价成交。
此外，根据深圳同致诚评估数据研究中心统计的数据显示，2022年深圳住宅类法拍房以90-150㎡面积段的改善型产品为成交主力，成交411套，占比为38.52%；
150-200㎡面积段成交166套，占比15.56%，由此可以计算出90-200㎡面积段成交占比54.08%。
从成交套数来看，南山排名第一，成交了235套。
由此可以得出一个结论，豪宅在法拍房的市场成交率还是很高的。
为何大家都热衷买豪宅？
我们分析认为，现在整体的市场行情虽有好转，但还未回到正常水平，二手房的一些重点地段，比如深圳湾、香蜜湖的豪宅，从整体的情况来看，是保值的并且还有增值的空间。
一线城市的房子，是具有金融属性的，更何况是豪宅，哪怕市场低迷，好地段的豪宅依旧具有竞争力。
目前大环境局势不明朗，存款在降息，银行理财收益也在下降，炒股票又有很大的不确定性，在这种情况下，不少有钱人还是更愿意把钱放在像深圳这样的一线城市，放在一线城市的豪宅上面。
另外，从近期成交的一些法拍房源来看，相比去年来说，今年投资客出手更加谨慎，并且只有碰到真正非常优质稀缺的房源，他们才会出手，对投资标的要求更高。
由此也可以看到，潮水退去，大家回归理性，用钱投票。
未来只有使用率高、新、配套好的豪宅，才是主流，是稀缺货，而楼龄老、使用率一般的豪宅，价值或将降低。
最后提醒大家，法拍房有风险，比如能否顺利交割房子、里面有没有隐藏的长期租约，企业持有的法拍房，税费计算有不确定性，这也是一种风险。
对于普通人而言，法拍房的坑太多，还是不要去踩。
