深圳的豪宅市场,从来不缺购买力,法拍房也不例外。
昨日(4月18日),位于深圳湾的曦湾天馥183.76㎡五房经过多轮竞拍,最终以3658万元成交,单价约20万元/㎡。
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据了解,这套房源的市场价在4000万元左右,拍到3658万元这个价格,实属不便宜了。
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曦湾天馥位于深圳湾南山区核心地段,紧邻地铁2号线海月站,周边配套成熟。
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临近宝能all city商场、恒裕滨城二期商业,步行10分钟左右可到深圳湾滨海长廊,生活交通便利,带深圳湾中小学学位。
住宅共4栋楼,共283户,2017年入伙。
主力户型有建面约89㎡的四房、建面约94㎡的四房以及建面约185-190㎡的五房。
高赠送是曦湾天馥最大的优点,所有户型使用率能做到100%。
这次拍卖的183.76㎡五房是曦湾天馥的网红户型,南北通透,客厅开间大。
每个房间都有10㎡以上,匹配270°弧形阳台,居住起来非常舒适。
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183.76㎡户型图
追溯到2015年,那时一手房还没有限价,曦湾天馥备案价高达8-9万元/㎡,当时太古城二手房才6万多元/㎡。
同年89㎡以毛坯价8万元/㎡开盘,2小时内售罄,很多人简直都不敢相信。
谁又能料到,如今曦湾天馥最高单价去到了25.8万元/㎡,(据中介透露,曦湾天馥近期成交了2套87㎡4房,成交价在2250万元左右)就连法拍房,单价也拍到了约20万元/㎡。
其实,昨天还有一套豪宅也在拍卖,前海新贵招商领玺,120㎡三房两卫,1446万元拍卖,2020年的次新房。
没想到这套房竟无人问津,1446万元拍卖流拍,马上以1157万元上二拍,单价9.6万元/㎡,这几年的利润直接抹掉了。
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要知道,2019年招商领玺开盘的时候,4个半小时,房源全部售罄,吸金近63亿元,几乎一分钟卖一套房,如今竟是这幅光景。
我们分析了一下,为何曦湾天馥能拍到高价,而招商领玺无人问津,主要有两点原因。
原因一:得房率高。
曦湾天馥超100%的得房率,光是这一点就秒了很多楼盘,目前深圳市面上的新房,得房率普遍在75%左右,二手房只有早些年的楼盘,才能做到这么高的使用率。
虽然看起来总价单价高,但实际上按照得房面积计算的话,其实并不亏。
而招商领玺120㎡做三房,得房率稍低了一些,就显得性价比没那么高了。
再加上,单价和周边新盘齐平,买新房优势更大,大家自然不会考虑二手的法拍房,还有风险。
原因二:楼龄相对新,性价比高。
在深圳湾区域,新房基本上很少,性价比高的大社区楼龄偏老,楼龄新的大社区,总价又很高,因此,价位居中,次新精致小区备受追捧。
此外,虽然没有恒裕滨城二期的海景正、开阔,但前排中高层基本都能看到海景和中心河景观,再加上小区公共空间保养很好,居住舒适。
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其实,近期深圳拍出了不少豪宅。
4月7日,位于香蜜湖的豪宅水榭花都三期(翠茗居),一套199㎡的四房大平层,以总价4499.98万元拍出,折合单价22.5万元/㎡!
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4月6日,罗湖的合正荣悦二期,140.47㎡的4房拍卖,以1079.6万元成交,溢价率超20%。
4月9日,华侨城天鹅湖三期,123㎡的高层大2房拍卖,成交价为1826.52万元,溢价37%。
近日,南山恒裕滨城花园二期还挂出了一宗超亿元法拍房。
该房源位于南山区蛇口街道恒裕滨城花园二期5座,起拍价1.07亿元,将于5月9日10:00开拍。
截至今日(4月19日)下午2点,已经有5022人围观了,239人关注提醒,可见关注度很高。
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从公布资料显示,该房产为涉刑事案件房源,面积约278.6㎡,2018年3月7日登记,计算了一下,该房源的起拍单价高达38.4万元/㎡。
下个月一旦拍卖成功,又将在市面上引起轰动。
其实从2021年开始,深圳法拍房逐渐增多。
据立德辅拍数据统计,2021全年上拍量5485套,成交量2006套,占挂拍总量36.57%,成交总额150.48亿元。
根据深圳同致诚评估数据研究中心统计的数据显示,2022年深圳法拍房挂拍3472套,成交1366套,其中有977套溢价成交。
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此外,根据深圳同致诚评估数据研究中心统计的数据显示,2022年深圳住宅类法拍房以90-150㎡面积段的改善型产品为成交主力,成交411套,占比为38.52%;
150-200㎡面积段成交166套,占比15.56%,由此可以计算出90-200㎡面积段成交占比54.08%。
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从成交套数来看,南山排名第一,成交了235套。
由此可以得出一个结论,豪宅在法拍房的市场成交率还是很高的。
为何大家都热衷买豪宅?
我们分析认为,现在整体的市场行情虽有好转,但还未回到正常水平,二手房的一些重点地段,比如深圳湾、香蜜湖的豪宅,从整体的情况来看,是保值的并且还有增值的空间。
一线城市的房子,是具有金融属性的,更何况是豪宅,哪怕市场低迷,好地段的豪宅依旧具有竞争力。
目前大环境局势不明朗,存款在降息,银行理财收益也在下降,炒股票又有很大的不确定性,在这种情况下,不少有钱人还是更愿意把钱放在像深圳这样的一线城市,放在一线城市的豪宅上面。
另外,从近期成交的一些法拍房源来看,相比去年来说,今年投资客出手更加谨慎,并且只有碰到真正非常优质稀缺的房源,他们才会出手,对投资标的要求更高。
由此也可以看到,潮水退去,大家回归理性,用钱投票。
未来只有使用率高、新、配套好的豪宅,才是主流,是稀缺货,而楼龄老、使用率一般的豪宅,价值或将降低。
最后提醒大家,法拍房有风险,比如能否顺利交割房子、里面有没有隐藏的长期租约,企业持有的法拍房,税费计算有不确定性,这也是一种风险。
对于普通人而言,法拍房的坑太多,还是不要去踩。
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