一份对深圳基础教育影响深远，并将对深圳楼市产生重要影响的文件，正式印发了。
文件的名称是《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》，印发单位是深圳市教育局、深圳市委机构编制委员会办公室、深圳市财政局、深圳市人力资源社会保障局。（下图）
去年4月，政治局会议提出了“防止以学区房名义炒作房价”的要求。深圳和北京，一直走在义务教育改革的前列。最近出台的文件，也同时给出了“防止以学区房名义炒作房价”的深圳方案。
所以，这个方案的影响将超越深圳，成为其他中心城市教育改革的重要参考。
先看一下这份文件的干货。
首先，在落实“防止以学区房名义炒作房价”思路上，深圳的做法是加大优质学位的供应量，努力实现“家门口的学校就是好学校”。
如果义务教育阶段的公办学校，个个都是好学校，炒作学区房的现象自然会弱化，甚至消失。
怎样才能实现“家门口的学校就是好学校”？
深圳的方案是：“推动我市公办中小学集团化办学，依托现有的优质教育资源，打造一批优质教育集团”。
说白了，就是让名校牵头组建集团，接管比较弱的学校。
具体计划是：
——到2022年，全市立项不少于30个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖至全市所有区；
——到2023年，全市新增立项不少于25个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖至全市所有街道；
——到2024年，全市新增立项不少于15个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有薄弱学校；
——到2025年，全市新增立项不少于10个公办中小学教育集团，集团化办学覆盖全市所有新建义务教育学校。
也就是说，到2025年深圳一共成立80个公办教育集团。
这80个教育集团是这样构成的：
市直属学校（含高校附属学校）培育孵化公办中小学优质教育集团7-9个；
福田、罗湖、南山、宝安、龙岗各培育孵化公办中小学优质教育集团9-11个；
光明、坪山、龙华各培育孵化公办中小学优质教育集团4-7个；
盐田、大鹏各培育孵化公办中小学优质教育集团1-2个。
与此同时，文件提出：
1、探索与大学区管理相结合同步推进的集团化办学模式。市直属学校（含高校附属）和有条件的区属优质学校可跨区组建教育集团，原则上应优先考虑在原特区外教育薄弱、学位建设任务重以及市属学校优质办学资源少的区域开展集团化办学。
2、鼓励高校和市、区教育科学研究院举办附属中小学，组建教育集团。
3、原则上新建公办义务教育学校全部纳入集团化管理，各区建立薄弱学校清单，逐步将薄弱学校纳入集团化管理。
4、鼓励以“直管学校+委托管理学校”模式为主开展紧密型集团化办学，同时积极探索联盟型、云端型、合作型及多校协同、区域组团、单法人多校区、多法人组合等多种集团化办学模式。
5、推动集团内部教师交流制度化。鼓励集团成员校之间符合条件的教师以交流或调入的方式轮岗交流任职，新纳入集团管理学校教师数量的15%以上应由集团从集团原成员校中选派，实现各成员校教师年龄、职称、骨干教师比例等结构相对均衡。
6、集团派出不少于5名干部至新增集团成员学校任职，派出的干部应以调入为主。凡集团（含委托管理学校）干部均纳入集团统筹培养使用。将1-2年的交流轮岗工作经历作为提任校级干部的重要因素。
7、同一集团直管学校原则上不超过5所（含校区），委托管理等形式的集团化办学覆盖学校4-7所（含校区），教育集团办学规模原则上不超过10所（含校区）。
8、各市直属学校集团化办学选址，应经主管教育行政部门同意后，优先考虑保障房和街道大学区，不能与任何小区捆绑，不能与任何房地产挂钩。禁止以房地产开发商命名学校，杜绝与商业利益挂钩。
9、教育集团内成员校达到一定条件后，经过主管教育行政部门同意，可以脱离原教育集团。鼓励成熟的成员校溢出成为独立法人学校，作为牵头校组建新的教育集团，或吸纳新的校区，带动新的成员校共同发展，不断扩大优质教育资源增量。
上述新政将对深圳的基础教育产生哪些影响？又将对深圳楼市、深圳房价产生哪些影响？
众所周知，深圳是一个人口增长迅猛，但教育资源相对薄弱的城市。
上图是深圳2021年统计公报里公布的，2021年各类学校招生、在校生等数据。可以看出，深圳幼儿园、中小学生招生人数、在校生人数都在增长。
深圳小学生在校生人数已经达到113.3万人，超过了北京、上海，在四大城市里仅次于广州。
深圳之所以出现了炒作学区房的现象，跟教育资源高度不均衡有密切的关系。比如在福田百花片区，虽然房子很旧了，但单价动辄在15万元以上，高峰时部分“深外”小学+初中的学区房，单价甚至超过25万元。
而在福田中心区，虽然规划好、片区的城市功能更重要，但由于学位不佳，房价远低于百花片区，甚至低于广州天河CBD。
深圳楼市新政的最大影响是：
所有的深圳中小学，尤其是排名不佳、力量较弱的中小学，都获得了一次拆盲盒的机会。一定会有一个“名校集团”来接管，或者贴牌；至于是谁来，就不一定了。
比如最近福田区和深中签署办学协议，梅林一村附近的一所中学和一所学校，据说将被深中接管。这对于被接管的学校来说，当然是天大的利好，对于片区内的房价也将构成重大利好。
能被市属几大名校接管的中小学，将获得最大的红利。但根据文件，市属名校主要把红利给原特区外。
其次是福外、南外等区属名校，以及新兴的大学办的附属教育集团，比如深大附中、深大试验，以及南科大附中等。
值得注意的是，即便大家都挂同一个集团的牌子，内部还是有区别的。因为同一集团直管学校原则上不超过5所（含校区），教育集团办学规模原则上不超过10所（含校区）。
集团直管学校不超过5所，另外的是委托管理学校，两者相加不超过10所。你家旁边的学校到底是委托还是直管，这个也很重要，也会影响房价。
另外，拆盲盒的顺序也有讲究。
“原则上新建公办义务教育学校全部纳入集团化管理，各区建立薄弱学校清单，逐步将薄弱学校纳入集团化管理”。这句话告诉我们，新建公办学校首先会被纳入名校集团，其次是特别弱的已有学校。
“各市直属学校集团化办学选址，应经主管教育行政部门同意后，优先考虑保障房和街道大学区”。这句话的意思是，最核心的几所名校接管弱校，都会采取街道大学区，并优先考虑保障房。
高档商品房集中的区域，反而很难拆到市属名校集团的盲盒。
或许有会问：为什么这样？买高档商品房的人，难道不是给政府交了更多的税吗？在欧美，房产税越多的小区，公立学位质量越高。
或许，这样做是为了平抑房价吧，高档商品房本来价格就高，再给配上名校，价格就更高了，比如农科中心片区。
深圳义务教育阶段老师、管理人员的交流方案，也通过这份文件公布了，主要是在集团内部交流，而不是之前大家预测的跨行政区，或者行政区内流动。
由于各名校集团是“核心名校+弱校”组成的，所以教师、管理人员在集团内流动，就可以实现教育资源的均衡了。
那么，影响深圳房价最大的教育因素——大学区、义务教育阶段教师流动等问题，是否已经尘埃落定？
并不是。
因为深圳各小区、各非名校“拆盲盒”的游戏才刚刚开始。梅林一村及其周边小区拆到了深中，你家旁边的呢？恐怕还没有揭晓，甚至还需要2到3年。
由于未来有80个教育集团，这80个集团的差异一定会存在。所以，学区影响房价的因素仍然存在。
只不过，表面上看，所有的弱校都获得了一次挂上名校招牌的机会。或者说，深圳楼市面临一轮洗牌，教育魔方即将转动起来。
深圳的高明之处是：让大家都有获得感，弱校都有了一次纳入名校的机会。
最近很多读者咨询：深圳会有楼市松绑政策吗？大概什么时候出台？
说实话，我也回答不了。我个人认为，深圳出台类似杭州、南京、苏州、东莞那样大力度松绑政策，可能性不大。
深圳人口多、红本住宅少，住房矛盾较大，市场比较敏感。官方在出台新政上，会比较慎重。其实北京、上海也是如此。
上图是根据第三方数据整理的，过去4年主要城市新出让土地人均可建设面积的排序，深圳的供应量仍然是最小的。
所以对于深圳刚需、改善需求来说，早点买房是正确的。一旦真的有显著放松，楼市恐怕就不是现在的局面了。现在，你至少有的选，有时间考虑、犹豫。
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