5月14日，东莞楼市新政落地，其中重要的5条：
1、增值税满5年改为2年；
2、限售满3年变2年；
3、双（多）拼户型按一套算证；
4、二孩或三孩的居民家庭，允许多买一套（本地户籍限购3套，外地符合条件的限购2套）；
5、住房公积金贷款可依规上浮20％的额度。
红头文件落下的第二天，东莞楼市就刮起了不一样的风。
5月15日，“喊涨惜售”、“挂牌激增”“多盘业绩飘红”等市场消息就飘出来了。
时至今日（5月18日），市场依然在发酵……
消息真假何辩？暂不评价，让子弹再飞一飞就知道了。
至于买房人，热闹看一看就行了，认清当下东莞的形势才是紧要之事。
01
如何看待“火热”之下的东莞
先来看看这些消息。
有消息称，东莞新政之后，市场的双证房都涨了，涨价幅度10-20万不等；
有业主称，准备买的房子遭遇业主临时返价，直接不卖了；
有楼盘销售称，新政一出，楼盘到访量一下子涨了四成。
简单总结来说，就是业主、开发商的信心回来了，房子开始涨了，东莞楼市离往日的热闹又向前迈了一步。
但看多了楼市周期就明白，这种“热闹”是政策之后市场最常规的表现。
楼市短期看政策，市场对于政策的反应最为灵敏，尤其是调控力度空前的强刺激。
以东莞过往的调控来说，东莞2020年的725调控、2021年的1008二手房指导价，都是威力立显的政策所在。
2020年725调控，调控次月，临深新盘到访量下降约20%。
2021年1008调控，东莞一天就下架5489套高价二手房，紧随而至的就是躺平的东莞楼市。
这次东莞市场的表现也是如此，只不过过往是收紧，此次是放松。
市场回暖是需要时间的，近几个月东莞的二手房成交都是千套以下，仅4月份成交破千，5月截止16日成交了635套，看样子月底也是刚破千的水平。
要知道，2020年市场行情好的时候，东莞的二手房成交高点达8000多套。
未来东莞的二手房成交能不能回到这个水平不好说，但一定程度的增幅，增至去年每月2000套的水平还是可能的。
并且随着政策的进一步发酵，东莞市场还会出现商品房库存减少、去化周期缩短、房价回调等波动。
02
东莞房价会涨吗
政策放松，购买力逐步回归，市场开始热了，买房人最关心的问题也就来了。
房价还会涨吗？
可以先给大家吃颗定心丸，东莞作为一个自身实力过硬，且处于大城市都市圈里城市，房价稳涨是大概率事件，至于暴涨？想想就行了。
先说说暴涨这事。东莞的暴涨发生于2016年，媒体统计数据，2016年东莞房价年涨幅40%左右，2017年东莞房价年涨幅21%左右。
这两个数字和深圳比可能还是弱了一些，但是就东莞往年的走势，以及全国范围内二线城市的走势来说，都是比较猛的。
不过这种猛并不会发生在当下时间节点，为什么？
房住不炒的主旋律没有变，也不会变。
4月29日的政治局会议，高层表态支持各地从当地实际出发完善房地产政策，大家都看到了“支持住房需求”，但却忽略了向来的老基调：促进房地产市场平稳健康发展。
也就是说，即使是放松政策，也是在楼市健康的基础上放松的。
当下楼市政策放松，无论是全国层面还是地方层面都是势在必行的，因为经济太差了，市场太冷了，但这并不意味着支持房地产市场走高，走向另一个极端，冒头还是会挨打的。
再来说说稳涨这事。去年年底到今年上半年，东莞部分楼盘及部分地区被爆出跌了不少，让不少人丢失了信心。
但说实话并没有什么好担心的，一来这是市场对政策的正常反应，二来也是东莞楼市挤泡沫走向健康的过程。
东莞是值得被看好的，依附着深圳广州两大城市，自身的实力也不容小觑，产业定位高、人口不断地流入、供应稀缺也都是其楼市利好的基本点。
上图：国家统计局的数据显示，东莞不仅已经是特大城市，而且正朝着超大城市迈进。其城区常住人口超过了西安、郑州等国家中心城市。
不过相比于依附广州，东莞对于深圳的依附更多。
深圳地少人多资金密集，城市资金总量仅次于北京上海，相当于广州+天津，人口数量比北京仅少了约400万人，但城市面积仅约北京的八分之一。
一句话总结深圳，就是能量十足，但面积太小。
这种情况下，东莞作为经济实力强劲的临深城市首选，会承接到包括人力、企业、产业等在内的各种利好，带动东莞的发展，也加速了东莞的发展。
2010年，东莞产业转型时，就是触碰上来自深圳的外部力量，才加速了东莞的转型升级。
目前东莞和深圳形成了深圳科技+东莞制造、深圳资本+东莞制造的格局了，通俗来说就是前店后厂。
东莞有1个经济功能区、4个街道、28个镇，抛开那1个经济功能区和4个街道不说，单单这28各镇就全部纳入全国千强镇，且其中15个入围全国百强镇。
除此之外，长安、虎门等镇一年的GDP就超过600亿元，体量相当于中西部一个地级市。
所以以上层面来说，东莞楼市持续向好，动力很足。
03
东莞应该怎么买
当前政策的放松，买房人可以将其看做是机会，尤其是对于看好东莞但苦于没有房票的一群人。
刚需就不用多说了，什么时候都可以买，买得起也物色到喜欢的房，就不要等。
改善如果是苦于房票或是被限售卡住了需求，这次得到释放的也可以买。
对于那些不差钱，这次突然有了房票的，核心区域的优质资产尽管冲吧。
至于东莞怎么买？早前我们也跟大家交流过，都市核心的三片区松山湖、中心城区、滨海湾片区以及东南的临深片区都值得看好。
松山湖，产业强，科学城的定位也比较高，目前已上升为国家战略，未来随着建设的继续推进，香饽饽的角色不会变。
且有稀缺景观资源和比较私密的圈层，再加上其接壤于深圳光明——中国第四个综合性国家科学中心的启动区，潜力无限。
不过松山湖区域内目前缺少大型商业，生活配套、居住氛围逊色于城区。
中心城区，包括莞城、东城、南城、万江，是东莞的市中心区，可以作为东莞置业首选。
但各城区还是稍有差别的，比如南城生活配套全，莞城旧改较多，万江拥有江景资源，空地多一些，置业作具体选择时，还要按需取舍。
滨海湾片区，包括滨海湾新区、长安、虎门、沙田4镇，其中滨海湾新区是东莞近几年重点打造的区域，目前没有住宅供应，想买在这个片区的人可以重点看向虎门和长安。
东南临深片区，重点考虑塘厦、凤岗两地，近深圳，能够快速承接到深圳带来的利好。
当然，如果是东莞本地上班族，考虑到通勤的便利度，以上片区可能并不十分适合你，毕竟买房向来都是适配的选择问题。
但总的来说，我们是比较看好东莞的。
当下东莞和深圳的联系，直观点看，可以把东莞看做是深圳的郊区，再加上东莞本身的供应量小，经济比较活跃，它的城市价值其实也就相当于它的不动产价值。
中国内地最有价值的15个城市中，除了东莞，最近楼市明显松动还有南京、苏州。
目前这三市，都只需6个月的社保或个税就可以买房，对于购房者来说是一个非常好的资产布局机会。
