5月17日，市场期盼已久的杭州救市新政终于出台。
其中，杭州户籍无需社保可购买二手房，非杭州户籍12个月社保便可购买二手房，对市场影响最大。
这意味着，杭州二手房的需求将增加，大学生和部分老人重新获得二手房房票，进而刺激二手房价格上涨。
令人没想到的是，救市政策出台后24小时，杭州二手房挂牌量大增，调低价格的业主远多于调高价格的业主。
但据时代财经报道，5月17-18日，杭州降价房源数量达到68套，大部分降价幅度为5万~20万元，同期，杭州涨价房源不足10套。
为什么二手房利好政策，没有稳住市场信心，反而让部分业主夺门而出了呢？
01
事实上，这与杭州楼市的发展模式密切相关。
杭州对于土地财政的依赖度很高，在全国主要城市中名列前茅。
数据显示，杭州近4年卖地收入超过1万亿，今年第一次土拍杭州也吸金826.76亿元，成为最大赢家。
政府通过卖地，获得大量资金，一批批城市公共基础设施拔地而起，塑造了杭州国际化的城市形象。
包括打造第19届杭州亚运会各大亚运场馆，完成2022年516公里城市轨道交通目标，建设中国第一高H形双塔楼、浙江“第一楼”——杭州之门等。
大量卖地之后，杭州政府通过新房限价，压薄地产商的利润，使新房价格明显低于周边二手房时，加快新房的去化周期。
政府+房企的这种快周转模式，使得杭州快速卖地之后，也能快速卖新房，因此整个齿轮还能持续运转起来。
2021年，杭州的土地成交额超3000亿，同时，商品房的成交额和销售额也创了新高。
去年，杭州总共完成18.7万套商品房成交量，在近十年中位列第二，仅次于2016年的21万套。
商品房销售额6200亿，超越了2020年的4500亿，创下历史新高。
这也让土房企获得了杭州市场的主导权，诞生了500亿级的本土开发商，包括滨江和绿城。
02
说了这么多，到底什么意思？
政府不停拍地，人们不停抢购新房，必然导致二手房市场库存高企，流动性缺失。
在517新政出台之前，即便你落户杭州，也需要2年社保才能买房（新房、二手房）。
由于价格倒挂，买新房的收益更高，有购房资格的人，第一时间会去打新。
对比之下，杭州的二手房市场，行情惨淡。
加上今年疫情干扰，亚运会延期，缺乏题材的杭州楼市，更显艰难。
根据透明售房网，截至4月底，杭州二手房挂牌房源高达17.3万套。
挂牌量高居不下，但是成交量却了了。
数据来源：CRIC
2022年4月，杭州二手房市场（除临安、富阳）成交3886套，环比下跌11.2%；成交面积37万方，环比下跌11.9%。
按照4千套/月的去化速度计算，17.3万套二手房的去化周期为43.25个月，也就是3.6年。
而二手房的低迷，也传导至新房市场。
4月，新房成交套数为5099套，环比上涨11.1%，但同比下降超50%，成交面积约为65万方，环比上涨20.4%，同比下降60%。
也就是说，只有二手房活跃了，新房的承接能力才会提高。整个齿轮才能继续正常运转。
现在，二手房限购放开，不少二手房业主想借此机会出手，甚至不惜降价出手，就是为了去置换新房。
新房的各种配套设施更新，品质更高，二手房业主愿意卖旧换新；
更重要的是，二手房价格平均比新房高20%左右，因此即使降点价卖二手房再买新房，还是能稳赚，至少不会亏。
而买二手房的人虽然不能获得杭州的新房限价红利，但也不敢躺平，因为等上几年，还不知道将来是什么价格。
所以，杭州楼市新政，既增加了二手房的接盘侠，又让更多人可以实现换房，消费升级的同时，保证了新房的去化。
非常巧妙。
03
未来，杭州的政策还会继续放松吗？
有可能。
进入5月，多个二线楼市进入密集“松绑”期。
杭州是继南京、苏州、长沙、海口、成都等城市后，做出限购调整的热点二线城市。
但是力度比南京、苏州要小，杭州“5.17新政”，更像是二手房定向宽松政策。
当下，南京、苏州的限购门槛降低到6个月社保，目前，杭州新房的购房门槛逼近一线城市，落户+2年社保，或者不落户+4年社保。
可见，杭州新政后，限购门槛仍然略高于南京、苏州。
因此，未来杭州的楼市松绑政策有望继续加码。
最后一个问题，在杭州要怎么买房？
总体看，在最新的杭州国土空间规划中，杭州可以分为三个层级：
城市核心区：以主城四区上城、拱墅、西湖、滨江、余杭为主
近郊星城区：萧山、临平、钱塘、富阳、临安
外围星城区：桐庐、建德、淳安
房价更贵的城市核心区，价格更贵，也更难买，另外两条发展主线，一条是横跨西湖、余杭、临安3个区的杭州城西科创大走廊，另一条是沿钱塘江片区。
选择核心发展主轴上的核心板块，跟随产业、人口和城建布局走，往往能够最大化享受城市发展红利。
目前，二手房业主逐渐开始放盘，预计接下来还会有一波笋盘降价盘出现，准备用脚投票的新杭州人，可以在接下来的半年时间内趁机捡漏。
