今天上午，5年期LPR降息15个基点，这相当于给楼市吃小灶，也意味着首套房贷利率最低可降至4.25%，二套房贷利率下限有望低至5.05%（后者尚有待确认）。
第七次人口普查时（截至2020年11月1日），中国一共有18个常住人口超过1000万的城市，它们共同组成了“千万人口城市群”。
如今，其中一个副省级城市、省会城市，因为人口流失被迫退出了“千万人口城市群”。
它，就是哈尔滨。
5月18日，“2021年哈尔滨市国民经济和社会发展统计公报”发布，其中关于人口的表述是：
年末全市户籍总人口943.2万人。其中，城镇人口526.5万人，户籍人口城镇化率55.8%。全市出生人口3.7万人，出生率3.9‰；死亡人口5.6万人，死亡率5.9‰。全市人口自然增长率-2.0‰。年末全市常住人口988.5万人。
哈尔滨没有公布截至2020年12月31日的常住人口数据。但我们可以找到哈尔滨截至2020年11月1日的“七普”常住人口数据，当时是：10009854人。
也就是说，七普的时候哈尔滨勉强保住了“千万人口大城”的头衔，只比1000万多了不到1万人。
1年多之后，哈尔滨流失了11.6万常住人口，退出了“千万人口城市群”。至此，千万人口城市群里不再有东北城市。
与此同时，哈尔滨还成为2021年GDP百强城市里，已知的流失人口最多的三个城市之一。（下图）
众所周知，黑龙江是近年来人口流失最严重的省份。
在六普（2010年）到七普（2020年）之间，黑龙江全省一共流失了646万人口，超过了“吉林+辽宁+山西”流失的人口总和。
作为省会城市的哈尔滨，10年间流失了62.6万常住人口，平均每年流失6.26万人（下图）：
2021年哈尔滨新流失了11.6万人，比六普到七普期间的流失速度（6.26万人/年）显著提升。
东北，特别是黑龙江人口流失严重，大致有以下几个原因：“体制内”比较强势，民营经济不活跃，新增就业机会有限；产业比较旧，新经济、新技术比较缺乏；天气比较寒冷等。
上图是哈尔滨2021年统计公报里公布的，小学生招生、在校生人数。哈尔滨的小学生流失速度，显得更快一些，说明很多父母带着年幼的孩子离开了。
深圳常住人口不到哈尔滨的两倍，但小学在校生是哈尔滨的3倍，2021年小学招生人数是哈尔滨的3.5倍。
按照官方数据：哈尔滨每1000常住人口中，小学生人数为38人；深圳每1000常住人口中，小学生人数为64人。哈尔滨的人口结构，显然比较老化。
由于楼市低迷，最近一段时间哈尔滨出台了比较给力的楼市新政，全面取消了限购和限贷。但从投资角度看，哈尔滨的不动产价值不高，更多的是自用价值。
在哈尔滨常住人口跌破1000万的同时，武汉市的“城区常住人口”超过了1000万。
这意味着，中国“超大城市”实现了扩容，武汉成为继上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津之后，成为第八个“超大城市”。
中国官方按照城区常住人口的多少，把城市分为如下级别：
超大城市：城区人口超过1000万。
特大城市：城区人口超过500万。
Ⅰ型大城市：城区人口超过300万、低于500万。
Ⅱ型大城市：城区人口超过100万。低于300万。
中等城市：城区常住人口50至100万。
Ⅰ型小城市：城区人口超过20万、低于50万。
Ⅱ型小城市：城区人口低于20万。
这个分类非常重要，它会影响到城市在国家、省规划中的“待遇”。比如，只有城区常住人口超过300万的城市，才有资格建地铁。中国最顶级的国际交通枢纽，全部是超大城市。此外，建设高楼的资格也跟城区人口挂钩。
城区是一个非常严格的概念。根据国家统计局的标准，代管市县的城区人口，不能计入。远离中心城区的孤岛性质的建成区人口，也往往不被计入。
下图是国家统计局公布的，七普后的超大、特大城市名单和具体数据。
当时中国一共有7个超大城市、14个特大城市。武汉的城区常人口是995万人，是特大城市的第一名。
东莞因为没有代管市县，再加上城镇化率非常高，是特大城市的第二名，而且非常接近于“超大城市”。
苏州因为代管市县比较多，没有成为特大城市；郑州等城市虽然人口超过了1200万人，但剔除代管市县之后的城区人口，只有534万人，勉强过了特大城市的门槛。
根据武汉市发布的最新统计，2021年末武汉市常住人口为1364.89万人，比上年末增加120.12万人，其中城镇常住人口1154.15万人，占总人口比重（常住人口城镇化率）为84.56%。
武汉尚未正式发布“城区常住人口”的数据，或许这需要国家统计局的认定。但可以想见，在武汉常住人口增长接近10%的情况下，武汉城区人口的增长一定会远远超过5万人。
所以，我们可以肯定：武汉城区人口已经超过了1000万。
哈尔滨在七普时的常住人口是1001万人，城区常住人口是550万人。
现在，哈尔滨流失了11.6万人，常住人口下降到了988.5万人，其城区人口也会有所下降，但不可能跌破500万人。
所以，哈尔滨虽然不再是“千万人口大城”，但仍然是“特大城市”。
我们买房子，投资不动产，一定要选择人口有持续增长的、高级别城市。
看城市人口趋势，不仅要看官方公布的数据，还要看重要的参考指标，比如城市的小学在校生人数。因为有些城市，非人口普查年份的人口数据，可能并不真实。
下图是2021年主要城市在校小学生人数的增长情况，长沙位居第一。武汉虽然增长了120万常住人口，但小学生增长只列第三，说明其人口增长主要是疫情之后的回流，以工作中的成年人为主。
长沙、济南都是过去几年房价上涨较少，房价水平偏低的大城市。这或许能说明：低房价的确有利于吸引增量人口，提高生育率。
