中国内地房价排名第四的城市——厦门，楼市最近松动了。
下图是智研咨询数据中心发布的2022年4月房价榜单。厦门以5.28万元/平方米的均价，排名仅次于深圳、上海、北京，力压广州、杭州、三亚，位居第四。环比涨幅，厦门则是15个高房价城市之首。
最近的厦门楼市，大消息不断：先是5月24日放松了限购，5月25日又下调了首套房贷款利率至4.55%，可以提取公积金作为首付款。
先看限购政策前后对比，原来厦门全域实现限购，主要针对180平以下住宅，也就是刚需住宅，本地家庭最多买2套，外地刚需最多买1套。
现在，针对本地户籍，放开第3套限购，可以买180㎡以下的房子，附加条件是包含一个18岁以下未成年的二孩或三孩家庭。
针对外地人在厦门买房，还是限购1套，不过买房更容易。岛内外按照学历划分，缩短了社保时间限制，从连续3年变为6个月相关证明即可。
叠加首套房贷利率下调，对新厦门人来说，购房门槛大幅降低，有利厦门楼市成交回暖。
01
先看看厦门的城市基本面。
厦门位于福建东南端， 西接漳州，北邻泉州，东南与大小金门和大担岛隔海相望。
2021年厦门GDP为7033.89亿元，全省第3，全国排第34位，七普数据显示，厦门全市共有518万人，人口在全中国城市里面第87位，此外，社会商品零售总额排第37位。
从经济总量而言，厦门是有点小，只能算一个小而美的二线城市。
但从房价来看，厦门房价却比肩一线城市，排在北京、上海和深圳之后。
数据显示，5月，厦门二手房均价51636元/㎡，较上个月微涨0.27% 。
厦门的房价为什么这么高？
首先，厦门城市体量过小，核心区厦门岛更是寸土寸金。
厦门是全国面积倒数第二小的地级以上城市，仅有1700平方千米，还包括了众多小岛屿、岛礁等。
下辖思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区和翔安区6个区域，城区面积仅有397.84平方千米，几乎全部开发完毕。
岛内的思明区和湖里区，以十分之一的面积，创造了厦门一半以上的GDP，吸引了全市一半的人口，因此房价最贵。
其次，厦门的经济发展可圈可点。
商务部评估，厦门的外贸竞争力排在全国第五到第七位之间，2021年，全市进出口总额8876.52亿元，增长27.7%。
厦门是国家科技部确定的15个特色软件城之一，软件信息服务业发达，美图秀秀、美团、美柚等软件就诞生在厦门。
在半导体集成电路方面，厦门也名列全国前十，此外，还有机械制造、旅游会展、文创等12个千亿产业正在发展。
目前，厦门大力打造总部经济，吸引了泉州等周边很多大企业来设立总部。
据统计，2021年厦门的人均个税排在珠海、杭州之后，可见城市的经济发展成色优秀，经济密度很高。
第三，作为东南沿海的旅游城市，厦门房地产在省内具有很强的吸引力。
厦门虽然不是省会，GDP总量比不上福州和泉州，但是厦门行政级别高，是计划单列市和经济特区，在城市建设和教育资源等方面都是福建最好的。
名气在外的鼓浪屿，全福建唯一的一所985高校厦门大学，让厦门成为福建人心中排名第一的城市。
此外，厦门的文化更加多元和包容，不管是不差钱的福建人，还是海外侨民，都能融入当地生活。
厦门岛上的所有人口都是1681年以后的移民，改革开放后的厦门更是全民经商，发展对外经济，因此这里以闽南文化为底色，又增添了西洋、南洋文化。
在方言极其复杂难懂的福建，厦门作为旅游城市，可以讲闽南语或者普通话，对外来人口更友好。
综上，城市面积小，常住人口总量不大的厦门，城市地位、城市能级、国际知名度、高新产业实力方面，在福建省均首屈一指，因此房价也遥遥领先。
02
厦门在十四五规划里提出：谋划推进“五中心一基地”建设、更高水平建设高素质高颜值现代化国际化城市，打造两岸融合发展示范区等。
“五中心一基地”指的是：
国际航运中心、国际贸易中心、国际旅游会展中心、区域创新中心、区域金融中心、金砖国家新工业革命伙伴关系创新基地。
可见，厦门定位很高，比省会福州还要高出一截。
不过，厦门城市面积小，岛内人口和产业趋向饱和，必须向岛外扩展发展空间，未来，厦门将实施“岛内大提升、岛外大发展”计划，对城市空间和产业进行规划安排。
具体而言，将打造“一岛三带”产业空间格局：以岛内为原点，层层外溢。
一岛：厦门岛本岛打造高端产业，重点发展科技创新、 金融商务商贸、文化旅游会展和总部经济等。
因为岛内房价最贵，必须发展经济附加值高的第三产业，才能实现效益平衡。
“环湾现代服务业培育带”：
即环厦门海湾，围绕翔安航空新城、马銮湾新城、环东海域新城、集美新城、东部体育会展新城、 现代服务业基地等建设，重点培育旅游会展、现代物流、软件和信息服务、商务商贸、文化创意、科技服务、体育健康等现代服务业。
“中部先进制造业聚合带”：制造业集聚区，重点发展先进制造业和战略性新兴产业。
“北部现代农业及生态旅游培育带”：适度发展旅游休闲产业。
可见，厦门十四五重点发展片区，就是岛内待开发区和环厦门海湾现代服务业培育带。
具体到各个片区，其中，岛内的思明区和湖里区，仍然是厦门的行政中心和经济中心。
厦门标志性城市景观世茂双子塔就在思明区，观光景点有日光岩、菽庄花园、鼓浪屿钢琴博物馆、郑成功纪念馆等。
湖里区三面临海，与集美半岛隔海相望，是厦门经济特区的发祥地。
厦门海港、空港，厦门岛陆上通道高集海堤、厦门大桥、海沧大桥、集美大桥、杏林大桥、翔安隧道、海沧海底隧道及翔安大桥均在湖里区。
区内的五缘湾湿地公园是厦门最大的湿地生态园区公园，被称为厦门城市的绿肺。
岛内的高品质住宅区以鼓浪屿、筼筜湖、五缘湾为代表，占据了城市优质的山海资源。
未来，岛内以高端产业为主，仍然是最具有价值的区域。
岛外核心区来看，规划了马銮湾、翔安南、集美新城、环东海域四大岛外新城。
目前，集美区人口达到了107.8万，反超岛内两区，登顶厦门六区常住人口第一名，发展潜力较大。
集美区位居厦门市几何中心，是厦漳泉三角地带的中心，同时也是进出厦门经济特区的重要门户。
规划用地面积 77.7 平方公里的集美新城，重点发挥教育科研、交通枢纽、软件信息、文化演艺旅游、高端制造等功能。
集美现已汇聚了集美大学、华侨大学、厦门理工学院、中科院城市环境研究所等15多所高校和科研机构，形成了完整教育体系，是全市乃至全省学校最为集中、拥有学生人数最多的地区之一。
交通上，集美有跨海大桥和高铁厦门北站，距离厦门高崎国际机场仅15分钟车程，未来集美还有4、6、9号线等地铁线经过，交通枢纽的地位日益凸显。
产业方面，杏林、集美两个国家级台商投资区，坚持创新型高新技术区的发展定位，是厦门重要的机械产业制造基地。
在基础设施、产业和交通的加持下，集美成为岛内外一体化建设样板。
马銮湾新城，跨海沧、集美两区，规划用地面积 45 平方公里，重点发展智慧科技、生命健康、现代物流、商贸文化旅游等。
其中，海沧区与漳州相邻，是全国最大的国家级台商投资区。
像漳州角美，厦门六号地铁线已经延伸过去了，当地房价1万多，比厦门便宜，学校等公共设施建好后，相信很多人愿意去岛外。
翔安区内学院众多，厦门大学、厦门双十中学、厦门工商旅游学校的分校区都在翔安区内。
未来翔安以航空和体育会展为主，新机场临空产业区，要发挥国际交通枢纽、物流等功能，辐射带动泉州、金门。
规划的东部体育会展新城，重点发展体育文化、会展商务、总部经济、休闲旅游、康体娱乐等。
最后，同安区是厦门市最大的行政区，连接翔安区和集美区，距离厦门岛大约40分钟车程，旅游资源得天独厚。
03
厦门和深圳一样，都是沿海城市、经济特区、面积一千多平方公里、由小渔村发展成现代化大都市。
不过厦门现在发展对标的不是深圳，在经济体量上，厦门有点追不上深圳了，深圳背靠香港，承接了港澳台大量外资。
厦门却由于距离中国台湾太近，而错失了发展先机，现在厦漳泉一体化发展也遇到各自为政的瓶颈，没有太大突破。
所以，厦门发展对标的是新加坡，希望打造成高颜值的花园城市，同时成为区域性的金融经济中心和航运中心。
为了缓解高房价的负面效应，厦门政府也在大力改进，包括兴建保障房、增加土地供应等。
2022年厦门计划供应24幅涉宅用地，总建面246.4万㎡，与2021年相比有上调。
从片区看，厦门岛内仍然是最有价值的区域，房价最保值。
今年一季度，湖里区楼面价逆势上涨，同比上涨了14.19%，而思明区仍是成交楼面价最高的区域，达到4.56万/㎡。
同安、集美则出现不同程度的下跌。
此次厦门限购放松之后，仍然有利于岛内的思明区、湖里区去化。
毕竟厦门岛内拥有全厦门最好的基础设施、教育、医疗，地铁、高铁，还有机场、港口，非常完善。
现在交通枢纽和最好的中小学都开始向岛外布局，慢慢降低岛内两个区经济总量占比。
这是一个渐进的过程，岛外目前设施最完善的是集美，翔安和海沧次之。
未来两岸关系如果能更进一步，厦门的经济体量将会迈向更高的台阶。
