湾区第三城,价值有多高?

湾区第三城,价值有多高?
2022年07月25日 20:43 楼市参考

大湾区九城中,除了深圳广州,谁是第三城?

若从经济和人口增速维度衡量,无疑是佛山。

从自身硬实力看,佛山是广东四大万亿GDP城市之一,去年经济增速8.3%,在广深莞佛中排名第一。

凭借强大的经济吸引力,去年佛山以9.38万人的增量跃居榜首,成为珠三角新晋“流量王”。

6月末,佛山市本外币各项存款余额2.05万亿元,成为广东省内首个存款突破2万亿的地级市。

佛山也是继苏州、无锡后,全国第3个存款突破2万亿元的非省会地级市。

截至6月末,佛山住户存款余额10055亿元,同比增长10.25%。

结合常住人口数据计算,,反映了当地居民较为富有。佛山人均住户存款破10万元

接下来我们看看,大湾区第三城,楼市价值有多高?

01

在2022上半年大湾区楼市成交量排名中,佛山成交量排名第二!

编辑搜图在大湾区九城中,佛山房价介于珠海和中山之间,排名第五,显得较为亲民。

不过,佛山的平均房价并不算贵。

编辑搜图2022年7月,佛山7月新房均价1.7元/㎡,环比上月上涨1.26%。

自开年以来,佛山房价一直在1.7-1.8万/㎡之间反复。

新房均价相比较高的区域是禅城区,新房均价18478元/㎡,环比上月上涨了2.34%。

房价均价相比较低的区域是高明区,新房均价9890元/㎡。

据佛山乐居不完全统计,在解除限购区刺激下,6月佛山新房终于有所回暖,首次突破了8000套。

目前,佛山限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。

而禅城南庄、石湾、张槎街道,南海大沥、里水镇,顺德陈村、北滘、乐从镇8个镇街不再限购。

分区域来看,顺德为唯一破万套的区域,达到了11315套,南海的9334套紧随其后,两者合计贡献了20649套,占比高达57.88%。

而禅城、高明、三水等区相差无几,维持在四、五千套的水平。

02

佛山距离千万人口只有一步之遥,以2021年年末全市常住人口961.26万人计算,离一千万人口还差大约38万。

在最新的国土空间规划中,服务管理人口1300万人左右;佛山规划到2035年,市域常住人口规模将达1170万人左右,

中心城区常住人口约500万人,服务管理人口约580万人。

人口增加必定带来承载空间扩容。

面向2035年,佛山把陈村镇(50.7平方公里)、北滘镇(92平方公里)、大沥镇(95.9平方公里)纳入中心城区,合计新增面积238.6平方公里,推升佛山中心城区总面积达600.26平方公里。

由此,佛山“一主两副七组团”城镇网正式形成。

编辑搜图即是指中心城区,包括禅城区,南海区桂城街道、大沥镇、狮山镇原罗村街道,顺德区乐从镇、陈村镇、北滘镇。指大良-容桂、佛北两个城市副中心。高明组团、三水组团、西樵组团、里水组团、九江-龙江组团、空港组团、丹灶-白垢组团。辖4个街道(大良、容桂、伦教、勒流)、6个镇(陈村、均安、杏坛、龙江、乐从、北滘)以及行政村等。位列深圳市南山区、广州市天河区、深圳市福田区、青岛市黄岛区、深圳市龙岗区之后,是副省级市辖区以外排名最前的地级市辖区。

“一主”

“两副”

七个城市组团:

因此,佛山的发展方向主要是融广,全面对接广州,政府将各种资源都布局在广佛交汇的城市空间中。

下面看看各区的具体情况。

顺德区,

在2021年赛迪百强区排榜中,顺德区排名第6,

此外,南海区位居第12,禅城区位列第40。

非特区、不临海、不沿边的顺德,,享有中国家电之都、中国家具材料之都、中国家具商贸之都等诸多荣誉,还崛起了美的、碧桂园两家世界500强企业。因产业而强

随着顺德北三镇化为中心城区,意味着北部的城市建设获得利好,将享受市级配套,而南三镇,良容伦则享区级配套,形成南北两个发展中心。

编辑搜图,毗邻广州,辖6个镇、1个街道。,是佛山市中心城区、市委市政府驻地,政治、金融、文化、交通、信息中心,下辖1个镇和3个街道。位于广东省中部、珠三角西翼,是珠江、西江交汇的重要节点,缺点就是离广州太远了。位于广东省中部、珠江三角洲西北端、佛山市西北部。因西江、北江、绥江3江在境内汇流而得名。

南海区

作为改革开放先行区,南海曾以“六个轮子一起转”创造县域经济发展的“南海模式”,民营经济率先发展壮大,创造了跻身广东“四小虎”的发展传奇。

目前,南海是佛山发展的天花板,千灯湖为成名作,还有三山新城,映月新城等一大批后起之秀,发展可期。

禅城

禅城是佛山制造业的重要发源地之一,打造了“中国建陶第一镇”“中国不锈钢名镇”“中国针织名镇”“中国童装名镇”等专业镇。

经济发展虽比不过南海和顺德,但禅城作为区府,教育,交通,医疗等配套都非常完善,环境也好。

高明区,

三水区,

三水区的楼市,主要靠一个机场撑场面。

珠三角枢纽(广州新)机场位于佛山高明更合,按4F标准设计,建成后将促进高明区和佛山交通完善,满足全球最大民航客机A380的起降。

03

从顺德各板块来看,大良是唯一的限购区,均价较高。

作为顺德老城区,大良的商业配套都比较成熟,适合自住。

编辑搜图地理位置最临广是它最大的优势,东接番禺,北接三山,南临北滘,随着广州地铁7号线西延段开通,方便通达广州。

而顺德北部的三个新城,陈村新城、北滘新城和佛山新城,房价2万+,分别有什么看点呢?

陈村新城,

其缺点是产业低端,厂房和村落随处可见,城市面貌一般。

编辑搜图,产业最强,是美的大本营所在,本身不缺高端购房人群,加上轨道、医疗、学校等配套落地,对广州客吸引力较大。,城市面貌较新,且有沿江的湿地公园等,居住的舒适度较高。

北滘新城

缺点是学位紧缺、旧改扩展空间有限等。

佛山新城

这里的房价之所以比北滘新城略低,主要是位置不如北滘和陈村临广,吸引的购房人群以本地客户为主,例如禅城、南海的外溢,或者乐从等镇街的改善。

南海区目前限购的就是桂城街道,在整个佛山来讲,也是楼市价值高地。

其中,的价值值得长期看好。千灯湖板块

作为南海的CBD,佛山的临广名片,1400亩千灯湖湖景,由南至北贯穿整个金融高新区中轴,是广佛人一致认可的高颜值城市封面。

优越的地理位置、成熟的配套设施及无可复制的景观资源,让千灯湖稳居佛山楼价最贵区域。

编辑搜图位于三龙湾高端创新集聚区,是广佛合作发展核,规划级别很高。文瀚湖畔,季华实验室已落地。是桂城三大核心片区之一,规划打造三馆一厅南海文化新名片,补足千灯湖公共配套缺口,向西可接驳广佛线千灯湖站,向东可在三山新城接入广州地铁网。

三山板块,

三山新城整体规划超前,水资源丰富,原生态环境较好,与千灯湖和广州的楼价相比,还是洼地,随着配套逐渐兑现,会吸引不少广佛人前往自住、投资。

平洲,特别是映月新城周边是不错的选择。

映月新城

此外,千灯湖北延段、金沙洲、里水板块,临近广州荔湾,这一带的人口密度比较高,外溢能力强,所以房价在区域内不便宜。

禅城很多地方都没问题,生活配套齐全,居住氛围浓,不过也存在基础设施老化的问题。祖庙中心,

因此,禅城的中心,正由祖庙向季华路以南的转移。奇槎、亚艺板块

其优势包括轨道交通优,城市界面新,教育配套好,还有一线东平河江景资源加持。

如果要买,建议选择佛山2号线沿线800米之内地铁盘。,最早是作为禅西发展的桥头堡规划,打造都市产业新中心、总部经济新核心,不过佛山向西发展并不是很成功,靠近桂城和广州才是王道。,单纯买来自住,优选核心区,三水的中心在西南,高明区中心在荷城。张槎和南庄

绿岛湖片区

三水区和高明区

总结,佛山楼市的逻辑是广佛同城>产业>配套。

三个条件都满足的,价值最大,如果只满足任意两个,价值次之,都不满足的非限购区非核心区,则价值最低。

在大湾区城市格局金字塔中,深广是塔尖,其次是莞佛,佛山GDP居第三,不过东莞紧追不舍。

这些年,东莞房价悄然起飞,一是深圳外溢,二是自己产业转型给力。

而佛山,一手房均价尚未突破2字头,且各区房价分化较大,一是制造业转型较慢,二是城市缺乏整体规划,散装感较强。

随着黄金内湾概念再起,大湾区各城市的竞争越来越激烈,特别是对高端产业争抢,因此,留给佛山转型的时间不多了。

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