无论你是企业主、高净值人群，还是工薪阶层，如果你恰好有一笔无处安放的钱，请一定要看完这篇文章。
大疫三年，在当下的实体经济和金融市场环境下，到底投资什么最合适？
01
现在能投资什么？
投资变得越来越难，有钱人也开始慌了……
9月15日，多家银行下调个人存款利率，幅度普遍在10—15个基点。结合今年上半年，住户存款增加10.33万亿元，创下历史新高。
很明显，国家不希望居民的钱“窝”在银行，想通过降低存款利率、理财产品收益率来鼓励消费，鼓励贷款。
这也意味着，以货币基金、银行理财为代表的低风险理财产品，在全球经济增长乏力，货币环境宽松背景下，这类产品看似安全，但收益难以跑赢通胀。
同时，以信托、高收益债基为代表的固收类产品，其信用风险不容忽视，打破刚兑仍将持续，这类产品的安全性正在面临较大的挑战。
比如最近热传的某游戏公司被信托割韭菜，涉案金额超23亿元。根据用益信托最新统计，今年上半年信托业共出现违约项目104件，涉及规模658.71亿元。过去2-3年，陆续有信托机构违约，其中不乏信托机构中的“优等生”。
股票市场，也不是好的选择。一方面能源供给冲击，商品价格上涨，挤压中下游利润产生利空表现，另一方面中美战略博弈，决定了股市的高风险、不可测。
而中国居民最偏爱的房地产，充满确定性的一线城市核心资产，总价门槛高，严格限购、限贷，长期受到政策调控和房地产税的影响。
现阶段，有没有一个兼顾时间长远、收益稳定、且收益递增的投资品？对比各类投资品近十年的表现，我们发现“大宗资产”这匹黑马。
02
谁是稳健的长跑冠军
我们先看几组数据：
1、过去3-10年，上海优质商业地产夏普比率高于权益、债券
（夏普比率是一个可以同时对收益与风险加以综合考虑的三大经典指标之一）
以上海的商业地产为代表，计算中国优质商业地产的收益情况。
过去3-10年，上海优质商业地产夏普比率在 0.5 左右，高于十年期国债和上证综指，这充分说明了优质商业地产具有良好的资产配置属性。
2、过去5年，深圳大宗资产交易增速跃居全国第一
深圳的大宗资产越来越受到投资者青睐！2016-2020年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,000亿元，较此前五年增长超过500%，增速远高于其他三个一线城市。
3、最近1年，大宗资产交易大幅上涨，有望突破3000亿元大关
世邦魏理仕数据显示，2021年中国大宗物业投资市场迎来快速复苏，总成交额达到2,730亿元，同比上涨33%。
2022年，在投资和出售意愿均有所提升的环境下，预计中国内地商业地产大宗交易额将同比增长10-15%，有望首次突破3000亿元。
在国内经济增速放缓、产业结构转型、股权投资回报率下降、资本市场风险控制要求加强等背景下，商业地产良好的风险收益比的优势越来越受到投资者的认可。
当然，并不是所有的商业地产都有价值，优质商业地产应该具备三大要素：地段、产品和运营。
地段比较好理解，一线城市核心商圈的人口密度高，消费能力强，因此商业地产能够获得可观的租金收益和房产增值。
但地段在今天有了新定义，因为科技行业对写字楼租赁的需求如雨后春笋般迅速发展壮大。2022年上半年深圳写字楼租赁需求中，科技行业需求份额占比31.6%，以绝对优势超过金融行业、服务行业、房地产、电子产品等。
世邦魏理仕《2022年上半年深圳房地产市场回顾与展望》
未来科技行业向哪里汇聚，哪里就是商业地产的优质地段。粤港澳大湾区的“黄金内湾”值得重点关注，珠江口城市将沿着100公里黄金内湾，举全市之力打造科创产业聚集区，这将带来巨量的商业地产需求。
产品的定义，也在发生变化。过去我们谈产品，主要讲品质，比如说高度、造型、地标，这些外在形象本质更是一种强大的竞争力，对于企业来说，地标级写字楼是企业品牌形象的延伸，而知名企业的入驻又成为地标写字楼的品牌后盾，决定了其价值和含金量。
今天，产品不仅要品质过关，还要能够承载多样化的使用场景。如：
企业会所：越来越多企业家将传统写字楼打造成办公、接待、社交一体化的全新会所，让办公环境变得更具开放性和自由度。
企业展厅/企业藏馆：就像收藏家喜欢把艺术品放在家中一样，企业家也希望打造一座专属藏馆，从空间设计、家居搭配、灯光调配等细节入手，将企业产品以最完美形态展现给市场。
共享办公：传统写字楼入驻成本高，对自由职业者和初创企业非常不友好，共享办公慢慢成为新趋势，不仅满足创业型中小微企业或个人对低租金的需求，还能让企业获得更多交流、探讨和客户资源。
此外商办产品还涌现出酒店经营、租赁公寓、员工宿舍等越来越丰富的使用场景。
经营是比地段和产品更重要的一环。没有经营能力，就像失去操作系统的电脑，还不如一堆废铁。
商业地产的收益由租金收益和资本增值组成，其中租金收益贡献了收益稳定性，提高了商业地产的综合回报率。
而租金收益取决于运营能力，运营是商业地产收益和整体价值提升的源泉，从招商、策划、营销、物业，每一个环节都是对运营方的考验，因此选择一个品牌房企非常重要。
展望未来，商业地产还将迎来诸多机遇：
一方面利率持续走低，国内再次出现资产荒，投资者急需找到稳健的投资品；另一方面，人民币汇率破7，外资抢占核心商业比重将提升，大陆推行公募 REITs、放开机构投资商业地产限制等等，都将对商业地产价值起到推动作用。
03
一个重要的买入机会来了！
不得不承认，商业地产是一种门槛较高的投资品。
它不仅要求投资者有较大的资金规模，更精准的市场研判，还要把握好购买的时机和标的。
恰好，笔者一直关注潜力项目——万科深业·湾中新城，即将推出大宗资产包，满足地段、产品、运营三大要素的同时，也让不同预算，不同需求的不同群体都有机会买入。
湾中新城重新定义了大宗资产，它不再局限于商业地产，而是兼顾多种城市角色，多种业态混合的顶配级综合体，承担企业总部聚集区，深圳前海西宜居大盘、海上TOD、中山新城、文旅度假旅行地等功能。
实拍图
在地段上：湾中新城位于黄金内湾的风口——马鞍岛头排位置，不仅是拥有深中通道、广州地铁18号线的湾区流量枢纽，还规划有7大产业园和1个湾区医疗城，建设3个超千亿产业集群和4大特色产业集群。
交通示意图
目前翠亨新区落地项目中有不少知名企业，比如华为、哈工大机器人产业园等科技企业，合计143个，产业驱动力十足，未来这些科技产业将产生旺盛的商业地产租购需求。（数据来源：中山翠亨新区便民服务官微）
在运营上：万科深业·湾中新城，是由世界500强万科和深圳市国资委直管企业深业联合打造的国际滨海地标综合体，涵盖地标、码头、商务、商业、会展、教育、居住、办公八大业态。
而更为重要的是，万科深业·湾中新城在综合体之上，更注重全能配套的打造——在没有稳定的销售回款前，项目已投入超过40亿，用来建配套、引进商户，联检码头、会展中心、洲际酒店、中山纪念小学等，且操盘方自持了水街大比例的商业，确保商业经营的安全兑现。
即便疫情反复叠加行业冷淡，万科商业运营仍逆风生长。今年上半年，万科集团商业业务(含非并表项目)营业收入40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。
在产品上：湾中新城将打造两座约250米高的地标建筑“未来之门”，独树一帜的造型将成为企业品牌形象的延伸。同时，项目将打造包括风情商业水街、超塔商业、湾区会展中心、联检码头、五星级酒店在内的全功能城市综合体，地标和配套将为大宗资产带来价值提升。
据悉，湾中新城即将推出大宗资产包，涵盖三种产品：全明星公馆，临湾高层办公，7层独栋会所，不同预算，不同需求的群体都有买入机会。
全明星公馆：产品面积约30-66㎡，可用作酒店经营、公寓租赁、个人独立办公等多样化使用场景，目前全明星公馆3#计划引入泊寓运营，泊寓并不是孤立的板块，而是与周边商业形成联动，进而提升整个地块的价值和投资稳定性。
全明星公馆有两种购买方式，一种是企业一层起售，另外一种是散客以拼团形式购买，不同资金预算的投资者都有机会买入。
临湾高层办公：约3.9-4米层高，与深圳前海隔海相望，可打造成办公、接待、社交一体化的企业会所，“未来之门”地标和伶仃洋海景将成为企业强大的形象背书。在购买方式上，临湾高层办公是面向企业整栋定制出售。
7层独栋会所：密度更低，办公环境更舒适，独门独户、专属电梯与泊位、楼宇独立冠名权，优质的企业形象展示面，可打造为企业展厅或企业藏馆。在购买方式上，7层独栋会所整栋出售。
从市场表现来看，湾中新城的大宗资产包已经在湾区市场引发轰动。在未正式发售前，F34地块就被中山投控集团整栋拿下，定制为企业总部。独栋办公产品更是受到市场及企业主青睐，未开先火，目前去化已达到80%。
现在湾中新城正式面向市场推出大宗资产包，可想而知，项目的全面入市必将引发新一轮的热销。
在资产荒时代，我们需要一个兼顾时间长远、收益稳定、且收益递增的投资品。
优质大宗资产成为稳健的长跑冠军，万科深业·湾中新城符合我们对优质商业的判断，而且产品涵盖全明星公馆，临湾高层办公，7层独栋会所的多种选择，值得投资者重点关注。
