原创：刘晓博
最近，又一个黑龙江的城市在网上“火了”！
这就是被称为“第二个鹤岗”的牡丹江市。它地处哈尔滨市东南，鹤岗正南方大约320公里处。
火的原因，同样是因为超低的房价。随便在网上一搜，就可以找到类似“牡丹江市一套100平的房子，带装修卖8万”的报道或者视频。
更重要的是：鹤岗没有被国家统计局纳入70个重点监测的城市，而牡丹江跻身其中。统计局的二手房数据显示：
无论是过去1年的同比跌幅，还是过去2年多的累计跌幅，牡丹江都是70个城市里最大的：
从2021年10月到2022年10月，牡丹江市二手住宅同比下跌了11.1%；从2020年末算起，则累计下跌了18.7%。
这种跌幅，简直可以用崩盘来形容。
那么，在牡丹江真的可以几万块钱买套房子吗？
我先查了贝壳找房，发现这家网站压根就不提供牡丹江服务。这很容易理解：贝壳是上市公司，要讲究效率，牡丹江这种四线城市的房地产服务商业价值不高，所以“不提供”。
在房天下网站，我查到了这样一套住房：
这套55平方米的房子位于杨帆小区，为2房1厅的结构，叫价只有7万元，相当于每平米单价1273元。
上图中左上角红色箭头所指，就是杨帆小区的位置，距离旁边的万达广场步行不到700米，附近还有大润发和至少两家大银行的网点，商业服务业配套不错。
这个小区是2002年的房子，小户型居多、没有电梯；小区院内能停车，车位紧张，小区院内绿化少，活动区域只有一个中心广场。网上的评价是：“小区年限较老，02年房子，物业水平一般”。
在安居客APP上，我又查到了下面这套房子：位于华威一区，1999年的房子，步梯楼，66平方米，总价11.6万元：
下面我们从牡丹江市卫星全图上，看看这套房子的位置：
牡丹江市的北面、东面和西南为山地，南面比较开阔。牡丹江穿城而过，市区主要在江的北面，建成区面积大约40平方公里左右。江北为老城区，江南为新城区，市政府已经搬迁到牡丹江以南。
华威一区位于江北偏东的位置，地块呈三角形，斜对面为牡丹江人民公园——早年当地最大的城市公园。在小区附近，有牡丹江排名靠前的小学——照庆小学、长安小学，以至于旁边的一个小区被命名为“书香华府”。
这样一个有好小学加持的小区，二手房竟然只卖到每平米1700多元，的确令人吃惊。
我还看到一个牡丹江人做的视频，说她的朋友把1套房子出租出去，每年只收4000元，竟然还包了租户的取暖费、物业费，每年净租金收入低得惊人。
即便在江南的新城区，市政府旁边的江景次新盘——保利江山悦的二手房价格，也没有突破8000元。另外一个当地的地标盘——世茂南外滩，报价也在7600元每平米左右。
那么：到底是什么原因，让牡丹江楼市近年来出现了崩盘的走势？
最主要原因，是人口流失和经济下行。
上图是黑龙江省各城市，第七次人口普查（2020年11月）跟第六次人口普查（2010年）对比的人口变动情况。其中牡丹江在10年里，流失了将近51万常住人口。以2010年人口为基数，平均每年流失人口接近2%！
牡丹江虽然是一个人口小市，但却是一个面积大市，一共下辖4区、1县，并代管5个县级市，总面积4万平方公里，大约相当于20个深圳，或者“北京+上海+广州+深圳+香港+东莞+佛山+珠海+澳门”。
220万常住人口，撒在这样大的面积上，地广人稀是可以想见的。
再看牡丹江的经济。
根据当地官宣的统计公报，2016年、2017年牡丹江市的GDP为分别为1231亿元、1405亿元，到了2020年、2021年只剩下了832亿元、875亿元。
奋斗了四五年，经济总量打65折，这种现象在全国很少见吧。
这是否意味着，牡丹江市的经济也崩了呢？其实未必，只能说明之前GDP含水率比较高，后来挤水分了。
不过最近几年增长比较慢，是肯定的。
根据官方数据：今年前10个月，牡丹江市固定资产投资同比下降16.2%，税收同比下降16.9%，第二产业产值同比下降0.8%，社会消费品零售总额同比下降0.7%。
今年前10个月，牡丹江金融机构贷款余额同比下降1.4%；但存款上升了10.8%，其中居民储蓄存款上升了16.3%，显示出无论企业和个人的扩张、消费愿望都比较低迷。
另外，牡丹江等东北城市的“体制内强度指数”比较高，是楼市低迷的重要原因。
所谓“体制内强度指数”，是我率先提出的一个概念，使用的是一个城市拥有住房公积金人群中“公务员+事业单位员工+国企员工”的占比。
下图是各省市区的“体制内强度指数”：
浙江、上海、江苏、广东、天津、北京等地“体制内强度制度”偏低，所以经济更发达、社会更多元，楼市也相对更有潜力。
而体制内强度指数越高，说明当地经济越不发达，民富程度越低，楼市越没有价值。
黑龙江的体制内强度偏高，但仍然未能进入全国前十。
上图是部分东北地级市的“体制内强度指数”，牡丹江相对来说还算是比较好的。即便是鹤岗，也排不进东北前三。
由此可见，未来比鹤岗更“鹤岗化”的城市，一定层出不穷。
买房，别碰“体制内强度指数”偏高的城市，是一个重要定律。除非你真的是自用，真的不考虑升值和将来卖出。
最近有不少年轻人跑到鹤岗买房子，以为自己找到了诗和远方。绝大多数人，最终会后悔。等厌倦了小城的生活，希望离开的时候，会发现房子很难卖出，需要要亏着卖。
这就是“鹤岗”残酷的地方：踩进去容易，出来的时候一定“一腿泥”！
