三个“强二线”,一起挤牙膏

三个“强二线”,一起挤牙膏
2022年12月08日 22:39 楼市参考

原创:刘晓博

在最新一次重要会议强调“增长”,并提出“充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”之后,短短48小时里已有三个强二线城市放松了楼市。

这三个强二线城市分别是:南京、武汉和厦门,采取的仍然是“迈小步、不停步”的“挤牙膏式松动”。

武汉是今天(12月8日)下午发布的新政,南京是上午发布的,厦门则是12月6日发布的。

先看一下“新鲜出炉”的武汉新政:

消息来自证券时报,被财联社等多家媒体转载。新政的核心内容是,二环之外不再限购。

上图是今年6月新政之后,武汉住房的限购区域。三环线(图中红线)以内几乎全部限购。此外,东湖高新区等超出3环的部分,也限购。三环外的限购面积,占了总限购面积的一半。

现在,限购区域缩小到了2环以内,面积只有137平方公里。跟6月新调整后的限购面积相比,大约减少了70%左右。

可以说,这137平方公里就是武汉的核心区。在其范围内的两江四岸区域,更是核心中的核心。

通过政府不断缩小的限购区域,我们可以找到一个城市“最有价值片区”的答案——仍然被限购的,就是最有价值的。

武汉楼市松动为何又迈出一大步?跟库存量巨大、保交付压力大,有密切关系。根据第三方机构的数据,目前武汉新房的去化周期大概在31个月左右,明显偏高。

武汉还跟郑州、重庆、长沙并列“保交楼”压力最大的四大城市之一。

根据国家统计局公布的最新数据,到10月末,武汉二手住宅价格同比下跌了5.8%,甚至超过了有“最惨楼市”之称的郑州(-5.3%)。

在取消二环外限购的同时,武汉还启动了第39届武汉房地产交易会,全市204家房企、210个主要在售楼盘提供约5.8万套房源。房交会期间,政府将对参展项目成交房源购房人给予奖补,采取1万元家电家具数字消费券或购房贷款贴息数字消费券(二选一)和提供住宅专项维修资金奖补(首套房全额补贴、二套房及以上50%补贴)的方式,鼓励大家买房。

武汉解除二环外限购获得证实前数小时,南京的二套房新政也获得了媒体的证实。

注意,这里我用的都是“证实”。

也就是说,武汉和南京的“楼市新政”都没有正式官宣,而是悄悄执行的。媒体只能通过银行或者其他第三方机构来证实。

这已经成为很多城市的“新玩法”:避免引起媒体关注、炒作,避免引起舆情。这样做对购房者是否公平,是否实现了信息充分的公开透明,则未被相关部门考虑。

南京大概是今年楼市松动中“挤牙膏”的头号城市,此前有媒体统计过,从2022年4月11日到2022年7月25日,3个月的时间里,南京出台过14轮楼市松动政策。南京此次二套房首付比例的最新调整,到底算今年松动楼市的第几轮,已经数不清楚了。

2套房首付比例降低到3成;首套房贷款未结清的情况下,2套房首付比例降低到4成。这些措施事实上就是我之前预测的:“强二线城市将继续松绑认房认贷”。

南京大概是目前楼市门槛最低的强二线城市了,外地人可以一次性补缴6个月社保,获得南京购房资格,可以在任何区域买房。这让南京成为最有能力收割大城市投资客的“强二线城市”。

此次降低2套房首付比例之后,将进一步激发本地居民购房热情。

厦门是12月6日宣布的“楼市新政”,核心是:岛外限购大幅松绑。非本市户籍无房家庭和个人,不需要社保、个税就可在岛外限购1套房。

至于岛内,仍然维持原来的限购条件:非户籍人口需要4年连续缴纳3年社保或申报个税,才能购房。

看起来,厦门岛内的限购门槛非常高,需要3年社保或者个税。但厦门有一手绝活:无论是岛内还是岛外,180平米以上的住宅都是不限购的。

这就给厦门楼市提供了一个重要支撑点,源源不断有外地富人到厦门岛内购买大户型住宅,由此托住了厦门的高房价,维持住了基本的“人气”、“财气”。

常有读者问我,如何划分二线城市、强二线城市。我的标准主要看“资金总量”(金融机构本外币存款余额):

上图是截至9月末的,主要内地城市的“资金总量”。

北上深都超过了12万亿,是绝对的“三巨头”。广州跟北上深差距在拉大,跟杭州之间的差距在缩小。

我之前按照是否达到3万亿资金总量,来划分二线城市和强二线。但随着钱越来越多,标准应该适当提高。武汉和资金总量超过武汉的杭州、成都、南京、重庆、苏州、天津,就是当前的强二线。

厦门严格地说,不能算强二线城市。但由于房价比较高,所以在地产圈也认为厦门是强二线。

资金总量低于3.5万亿,超过2万亿的,可以看做标准二线城市。资金总量超过1万亿、低于2万亿的省会城市、计划单列市,可以看做弱二线;普通地级市如果想跻身弱二线,资金门槛至少应该到1.5万亿。

说白了,决定一个城市地位的主要是“钱”和“权”。“权”,就是城市的级别,在国家战略中的地位;“钱”是经济社会运行的结果,也是未来发展的基础。

汇聚了1.8万亿资金的南通,可以划入“弱二线城市”。

南通楼市也有新政发布,根据当地发布的《关于调整住房公积金贷款住房套数认定的通知》:自本通知发布之日起,对在本市行政区域内申请住房公积金贷款的缴存职工,以职工家庭(包括本人及配偶)住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准。其他贷款政策不变。

这也是一次重要的松绑。也就是说,如果你不用公积金买房,只使用商业贷款,无论购买多少次房子,都可以看作是首套房。

最新一次ZZJ会议通稿,没有提及房地产,这让不少人有点犯嘀咕。其实,通稿里说的“充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”,就包含楼市。买房,既是消费,又是投资。而且是大宗消费、投资,没有理由不鼓励。

展望2023年,随着“增长”再次成为首要任务,楼市新一轮松绑将继续进行。

只有深圳、北京、上海、广州、杭州、成都、南京、苏州、重庆、天津、武汉等主要城市的楼市回暖了,才能带动全国。

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