打响第一枪!10大最有价值城市,终于突破了

打响第一枪!10大最有价值城市,终于突破了
2022年12月26日 19:46 楼市参考

原创 刘博团队

今天(12月26日),东莞宣布全面取消楼市限购!

东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知(东建房〔2022〕23号)》,通知要求如下:

1、东城,南城,莞城,万江及松山湖取消限购政策,另限售政策变更为备案满3年或取得产权证满2年可上市交易。

2、除城区和松山湖之外的28镇区,新房备案满3年可上市交易,二手房不限售。

至此,东莞全市解除限购,城区和松山湖,外地客户可以随便买。

东莞的限售政策也显著放松,此前东莞的限售政策是:2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房,须取得不动产权证满 3 年后方可交易转让(含赠与)。

如何看待东莞这一次的楼市松绑?我们有以下几点分享:

1、东莞是中国内地最有价值十城中,第一个全面取消限购的城市。

这10个城市分别是:北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、南京、苏州、东莞、武汉。

我们判断“中国内地最有价值十城”的依据是人口密度、人口增量、经济密度、资金汇聚和新房供应量等几个方面。

在最有价值的十个城市中,四大一线城市目前尚未有实质性松动;其它几个强二线城市如苏州、南京、武汉松绑力度较大,但只能说接近于取消限购,政策上仍有所保留。东莞的特殊性在于:

它是中国内地十个最有价值城市中,第一个全面取消限购的。

东莞支持楼市复苏,释放居住需求的积极表现,让它成为2023年第一个“抢跑”的城市。

2、这一次调整,的确能释放一波购买力。

东莞,作为全国乃至全球罕见的,夹在三个一线城市(香港、深圳、广州)之间的城市,地利、人和优势显著。

东莞还是中国人口第一的特大城市(武汉已经升级为超大),距离超大城市只有一步之遥。东莞楼市的供应类似深圳,长期明显偏少。

东莞的就业机会多,作为世界制造之城,工厂多,工种多,从高级管理到普通员工,就业机会都很多,近几年东莞聚焦产业升级,又涌现出一大批高学历高薪职位。

上图:东莞是全球产业链上的重要一环,出口位居全国第四。

东莞的烟火气十足,由于外来人口来自全国各地,所以聚集了全国的美食,新疆烤串、兰州拉面、东北饺子、武汉热干面、陕西凉皮、肉夹馍、柳州螺丝粉、过桥米线、沙县小吃、湘菜馆、川菜馆……应有尽有。

东莞的文化务实,重视人才教育。这里人情费用低,过年红包普遍单封10到50之间,营商环境公平,适合做生意办企业;教育公平性、透明性超过深圳广州,教师待遇不低于当地区公务员平均水平,各类人才奖励很丰厚。

东莞城市的价值,东莞不动产的价值,是受到广泛认可的,东莞务实、不排外的包容文化,是最像深圳的。

很多外地客户,没有广深的购房名额,又想买入湾区有价值的资产,东莞是比较好的选择。

如今东莞配套资源最好的城区和风景优美,产业人才聚集的松山湖都放开了限购,相信会吸引一大批外地购房客的目光。

同时,这一次新政还解除了28镇区的二手房限售,这是明显鼓励东莞人卖掉旧房子后到城区和松山湖置业。

3、东莞,未来一个阶段的关键词是“等风来”。

今年以来,东莞可以说是大湾区城市中,出台楼市松绑政策最积极的城市之一。

如今年4月29日,东莞对外地人才购房限购放松,个税或社保要求降低,由此前的“逐月连续缴纳”调整为“累计缴纳”……

5月14日,东莞住建局等8个部门又联合出台“莞七条”稳楼市,并提出二孩或三孩家庭可以新购一套房……

7月4日,东莞放开除城区和松山湖外的28镇区的限购,市场给予了很高的关注度……

12月26日,东莞最后的限购区:莞城、东城、南城、万江、松山湖,也全面放开限购……

每一次东莞出台松绑政策,都能获得市场的较大关注,但需求端的不振,才是当下楼市最大的“堵点”。

早在12月10日,佛山就放开了禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道的限购。然而佛山的全面放开,似乎效果有限。

东莞,佛山市场,未来一个阶段的关键词是“等风来”。

这阵风,是来自深圳和广州的风,如何打破购房者的观望情绪,需要广深两座一线城市做出更加积极的行动。

4、现在,或许是东莞最好的“捡漏”时刻。

东莞楼市哪里最有价值,近十年来,东莞楼市的“置业观”大致走过三个时代。

从2015-2018年,站在聚光灯下的是东莞临深。

这期间,深圳房价快速上涨,与东莞临深地区房价落差达到历史最高,东莞临深成为深圳人眼中的“价格洼地”。

深圳客偏爱临深,一方面有深圳扩容的猜想,另一方面是深莞通勤便利,三年时间长安、凤岗、塘厦、黄江等临深地区房价被快速拉升,破2追3,东莞有近4成的房子被深圳客买走。

2020年,东莞迈入4万+时代,东莞城区+松山湖花式刷屏。

当时,东莞开展强中心战略,最好的城市配套、教育资源和医疗资源都集中在中心城区。

而临深、临穗、临惠这些城市交界地带,配套资源是相对较弱的。疫情之下,以东莞城区成熟的配套条件,流动性和稳定性要高于临深。

2022年,黄金内湾成为倍受关注的的焦点。

最近两年,粤港澳大湾区跨城交通日益完善,珠江口正在缝合,各城市协同发展,湾区“9+2”城市越来越像“一个城市”。新的置业趋势开始突破城市界限,沿着轨道交通寻找新“价格洼地”。

5月31日,《广东省第十三次党代会报告》首提“黄金内湾”,着力打造环珠江口100公里“黄金内湾”,带动广州、深圳、珠江口西岸三大都市圈协同发展、聚势腾飞。

现在,东莞滨海片区,松山湖,城区,以及临深有地铁规划的片区,有价格特别优惠的项目可以考虑入手了。

5、东莞,佛山全面取消限购,对珠三角“小兄弟们”构成冲击。

在过去几年,外地客户置业湾区,首先会考虑惠州、中山、珠海这些不限购城市。

大家不考虑东莞、佛山,不是因为这两个城市价值更弱,而是因为它们限购(东莞一度全部限购,佛山核心区限购),根本买不了。

如今莞佛和其它城市一样,全面取消限购,势必会抢走一部分中山、珠海、惠州的投资客。

我们也不妨大胆想象,莞佛都摊牌了,不限购了,广深还有多远?更多的利好政策可能就在路上。

“年底不买房,一年又白忙”,从现在的政策走向来看,这句话恐怕又要成真了。

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