原创 刘博团队
2021年底，中央经济工作会议首次针对房地产提出“探索新的发展模式”，今年12月的中央经济工作会议再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。
从探索到推动，房地产发展模式转型已经迫在眉睫。
显然，过去“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式已不可持续，对于如何建立房地产发展新模式，专家学者已有不少对策。
除了经常探讨的土地制度、住房制度、投融资制度改革之外，今天我们重点探讨一下相关的税收制度改革。
01
要知道，房地产企业走入高周转模式，有一个重要推手，那就是针对开发商征收的暴利税——土地增值税。
该税种出台的背景是为了抑制房地产市场早期“炒买炒卖”的巨额利润，目的是调节社会财富分配。
1987年，中国对土地使用制度进行改革，国有土地使用权开始有偿出让和转让，房地产行业雏形初现。
到了1992年和1993年，中国部分地区如海南、北海、惠州等地，房地产持续高温，房地产泡沫严重，引起了中央政府的警惕。
为扭转开发商牟取暴利的局面，国家于1994年开征土地增值税。
目前对个人销售住宅暂免征收土地增值税，个人购买商务公寓出让时有土地增值税，这使得商务公寓的交易成本远高于住宅，所以同地段商务公寓的价格也低于住宅。
针对开发商，土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征。
例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。
简单理解，开发商通过土地开发获得的收益部分，需要缴纳重税，而且收益越高，缴税越多。
假设某项目收入总额是10亿，扣除项目金额即各种成本5.5亿元，那么：
增值额=10亿-5.5亿=4.5亿；
增值额与扣除项目金额的比例=4.5亿/5.5亿=81.82%；
该比例在表中对应级别2，即超过50%未超100%，因而适用税率为40%，扣除系数为5%；
应缴土地增值税=增值额4.5亿*适用税率40%-扣除项目金额5.5亿*速算扣除系数5%=1.525亿。
也就是说，房企开发一块土地的收益是4.5亿，但要缴纳1.5亿元的土地增值税。
由此可见，土地增值税的初衷在于打击土地市场的投机行为，同时增加地方财政收入。
对于开发商来说，捂地行为虽然有利可图，但是也会面临重税的压力。
而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”，可以减免土地增值税。
在这种税收制度的导向下，开发商都倾向快周转模式，不仅可以节税，还能迅速做大规模，提升排名。
02
从某个角度看，土地增值税对房地产企业形成了一个鞭打效应，逼着他们走上高周转之路。
2008年万科提出“5986”模式，即拿地5个月内开工、9个月内首次开盘、普通住宅销售占比80%以上，开盘当月销量达到60%以上。
通过高周转，万科销售规模从突破1000亿到6000亿仅用了7年时间。
在万科的基础上，碧桂园提出升级版“4568”法则，即拿地4个内月首次开盘，5个月内资金回笼，6个月内现金流回正，8个月再投资新项目。
在“高周转”模式下，碧桂园2013年进入“千亿俱乐部”， 2017年坐上房企销售冠军的宝座。
最后，恒大启用拿地立即开发、快速建设、大规模开发、低价销售、全年有楼可售的高周转开发模式。
有人总结称，高周转，始于万科、盛于碧桂园、毁于恒大。
可以说，中国房地产，成也高周转，败也高周转。
在特定的市场条件下，企业选择高周转，税赋最轻，扩张最快，排名越靠前，融资也就越便利。
然而，一旦周转放缓，市场需求降温或者遭遇融资困难，高负债的房企将难以为继，陷入万劫不复的深渊。
目前，在金融端对优质房企重启了融资输血，在税收制度方面，针对开发商的土地增值税制度，也应该作出相应调整。
在中国改革开放、房地产市场化与城镇化背景下，土地增值税的实施符合当时经济环境需求。
随着房地产新模式推行，大幅降低交易阶段的土地增值税，十分有必要。
03
分税制改革后，“土地财政”成为地方政府的主要收入来源。
这不仅包括巨额的土地使用权转让收入，还包括与土地使用和开发有关的各种税收收入。
比如直接和土地相关的税收，主要是土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税，其收入百分之百归属地方政府。
而土地增值税，不与土地面积挂钩，只和土地价值挂钩，房价越高，土地增值越大，政府越得益。
所以我们看到土地增值税收入与房价比肩上涨的现象。
今年上半年，在土地和房地产相关税收中，土地增值税金额位列第一，为3929亿元，其次为契税2969亿元，房产税1874亿元，城镇土地使用税1230亿元，耕地占用税860亿元。
因此，经济发展要告别土地依赖，房地产发展模式告别“三高”（即高负债、高杠杆、高周转），必须转变房价上涨、政府获益、而房企和购房者双输的利益格局。
在我国，有3-4亿的新市民，他们的购房潜力非常大，但收入水平托不起房价。
在旧的模式下，房地产提供不了把“新市民”变成“真市民”的房子。
因此，在新的模式下，地方政府应调整土地供给和税收征管，激活房企的投资需求和居民的购房需求。
尽管短期来看，地方政府可能会损失了土地出让金和部分税收，但却可以换来固定资产投资增长和地产上下游的繁荣，为商品房市场带来源源不断的购买力。
总之，房地产的新模式，不再是把房子卖给有钱人，而是让房子变成居民可以负担的消费品，让地产真正良性循环起来。
