万柳出圈背后的楼市十年,都成就了谁?

万柳出圈背后的楼市十年,都成就了谁?
2023年01月07日 11:21 楼市参考

2023年的第一个顶流IP,来的有些突然。万柳书院的“少爷”“大小姐”们横空出世,还有自称“老奴”的追随者闪亮登场,顿时引爆网络。

万柳书院是北京顶级豪宅,和深圳湾一号、汤臣一品同列在中国超级豪宅榜单中。最近,一个高中生定位在“万柳书院”的运球视频,撕开了顶豪的神秘面纱,话题度爆表。一时间,批判炫富和慕强心理的,起底开发商成老赖的,还是扒出宋丹丹老公或是幕后操盘人的,都把万柳书院推上了风口浪尖。

如果有谁看到万柳书院的爆火会感到心情复杂,融创的孙宏斌可能就是一位。大概10年前,孙宏斌错失万柳地块,还发了微博表示惋惜。当时孙宏斌想做30万/平的高端豪宅,并不被业内看好。谁能料到,现在万柳书院光是一套法拍房,单价就达到了惊人的36万。

孙宏斌或许还会感到历史惊人的相似,2012年时大力调控之下,全国楼市低迷,地方政府都急着亲自出来“卖地”,房企的高昂债务也引起了行业忧虑。

如同《让子弹飞》那句经典台词,“彼时彼刻,恰如此时此刻”。 到了2022、23年,这些情况何其类似。而当年,万柳地块作为“地王”第一次出圈,搅动了一江春水,连高层都被惊动了。2013年情况大反转,调控放松,楼市迎来一轮暴涨。

如今似是情景再现,万柳再出圈,地方政府又在密集“救市”,不知此时此刻的房企们,对这一轮楼市新周期,作何感想。

万柳首次“出圈”

一场“有形无形之手”的博弈

最近孙宏斌罕见频频公开露面,这位地产大佬历经起起落落,又一次在危机中站起来了。目前融创成为第三家成功完成境内债务重组的房企,还有华发、武汉城建等国企出手,接盘融创文旅项目,孙宏斌表示短期内要让融创走回正轨。

出险房企们迎来曙光,另一方面,低迷的楼市能否走出颓势,也成为了2023年的一大不确定性。刚开年,“救市”的态度已经很坚决,一月份才过去几天,已经出了不少重磅利好,比如首套住房贷款利率动态调整等。

现在的楼市,似乎在等待一个“破局者”的出现。而在10年前,万柳地块就是楼市冰河时期的“破局者”,在号称房地产最艰难的2012年,成为北京的双料地王,激起巨大波澜,甚至被认为是土拍市场回暖的风向标,或许会催生房价大幅反弹的狂潮。巧合的是,2013年,楼市确实逆袭了。

万柳地块的竞拍充满了戏剧性,颇有些“有形之手”和“无形之手”博弈的意思。2012年时,全国楼市层层调控,就像现在地方政府因为楼市不景气感到“难受”一样,当年的土拍市场遇冷等等,也让地方政府着急了,没有了这些资金,地方财政吃紧,城市建设等受到影响。现在地方政府为了卖房屡出奇招,当时也有一些新现象的出现,比如一些大型地产论坛上,地方政府热衷露面,主动出来推介土地,做法似乎一直没变。

万柳之所以受到强烈关注,有多种原因交织。一是万柳本身就带着“准地王”的特质,地段绝佳,周边清华、北大林立,且区域内2008年起基本无期房住宅用地供应,是一块难得的“净土”,被房企们视为待雕琢的“翡翠”。包括万科等龙头房企,都对万柳地块表现出浓厚的兴趣,保利也是如此,还和融创组成联合体,想要共同开发。

二是调控的大背景下,一块“翡翠”不能卖出“白菜价”,但也不可能任由价格飙升,带来不好的示范。北京修改了地块竞拍的方式,相信现在听起来并不陌生,那就是除了设置“竞买价格上限”,还增加了“竞保障房配建”的方式,来控制地块成交价。

然而一线城市稀缺地块过于稀少,即便这样,开发商们热情不减,有的已经开始迅速筹钱,打算杀入战场,一时间京城房企暗流涌动。

狂人孙宏斌当时也做了准备,融创账上的现金一半收购绿城,一半准备竞拍万柳,还拉来保利组成联合体。不料就差临门一脚,参与竞拍的央企们接到了相关部门的电话,在第二天竞拍前一个小时,保利宣布退出竞拍,而其他央企,如万科和招商,在现场也从参与者变成看客,看民企们进行价格厮杀。

孙宏斌对万柳地块势在必得,然而“黑马”中赫置地同样不退让,双方竞拍了数百轮,融创不敌中赫,最终中赫以26.3亿元价格和配建16400平方米回购房的条件,拿下了万柳双料地王。

万柳地块在当时具有相当的影响力和风向标意味。媒体报道,竞拍当天,现场的交易信息等被直接送达国务院给高层审阅。“地王”出现几天后,周边二手房应声涨价20万,而万柳书院建成后,中赫置地更被指推高了房价,后续还带来了有关房价上涨的讨论狂潮。不管争议多大,楼市的信心倒是成功被刺激了一波。

万柳再度爆火

得益于顶豪“圈层”魅力?

用现在的话讲,当时的微博上“活人”很多,比如宋丹丹就公开批评潘石屹的SOHO建筑太丑,毁了北京的景色,求他别盖楼了。而后“黑马” 中赫置地摘得万柳地王,业内震惊。

随即立马有人扒出,宋丹丹的老公赵玉吉是中赫置地董事长,难怪宋丹丹“同行相轻”,而后宋丹丹也公开回应,赵玉吉曾在中赫置地工作,但已经离开,不过现在仍有不少人认为宋丹丹老公是中赫置地的幕后操盘人。

孙宏斌也是微博达人,连发了几条微博透露“心声”,说“我说我们喜欢这块地,但从来没有志在必得的地块,合适就拿不合适就不拿,我们有我们的上限,我们有我们的纪律,必须遵守。”,又对媒体表示“我做生意那么多年,得出的一个感悟是:只要不掉进坑里,机会永远有,有些机会只有一次,但拿地不是,丢了这次还有下次。”

当时或许是经历了联想、顺驰的风波,也或许是因融创93%的负债率,媒体表示狂人老孙好像变谨慎了,不过几年之后,孙宏斌狂人本性不变,再度加杠杆疯狂拿地,把自己带入了人生的第三次危机。

颇为有趣的是,孙宏斌看重万柳地块,为的是瞄准高端豪宅市场,彼时孙宏斌已经开发了西山壹号院等豪宅,希望稳固融创的高端市场,更是有野心,相信能做出30万/平的房子。不过业内对此没有很看好,一位私募地产基金负责人就说,纽约30万一平的豪宅是有俄罗斯等国家的富豪购买,北京能吸引这些人吗?

事实上,那个时候不止是地产高歌猛进,其他行业同样在迅猛发展,就如万柳地块旁边的中关村,在转型中诞生了无数互联网新贵,这批人的一些也成为了万柳书院的住户。

据中介介绍,互联网高知人群很多已经财富自由,购买约250平、单价超过十几万的万柳书院房子,基本是全款,很少分期。2022年万柳书院法拍房单价超过36万一平,超越了上海的汤臣一品,创下这个记录的仍是互联网人士,买主是有名的互联网大佬葛珂,曾担任雷军的董秘,现在是金山软件负责人。

中赫置地一直号称“拿京城最贵的地,卖京城最贵的房”,他们也确实成功打造了顶级豪宅的“圈层”文化,从万柳书院的名字就能听出,坐落于顶级学府旁边,住户圈层一定是“往来无白丁”,中赫用标志性的灰墙,围起了顶豪“万金买邻”的圈层哲学,被后来的同行不断学习

2023年初,万柳书院“少爷”“大小姐”们的爆火,不得不说也得益于这种圈层带来的神秘感,社交网络似乎撕开了一个口子,让大众能够穿过高耸的灰墙,窥视另一个圈层的生活

这一事件也让人感慨,无论是娱乐圈还是其他领域,无论国内外,nepo baby(即成功人士的二代们)的现象越来越普遍,在创一代的光环下,二代们稍微展示下真实生活,就能吸引无数“老奴”追捧。

楼市的彼时和此刻

仍在“等风来”

房企创一代们如今也走过了“黄金年代”,孙宏斌还奋斗在一线,与他年龄相仿的龙湖吴亚军、潘石屹等等,纷纷退居幕后。房企同样经历了一场大洗牌,2023年,房企和楼市一样,仍在“等风来”。

现在的情形与2012年时有很多层面的相似,当年中国社科院的报告表示,2012年是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年,在严格调控之下,全国楼市销售走低,土拍市场流拍数量增多,地方债务也暴露出了风险。

而到了2013年,非常显而易见的,调控放松,释放了“以市场化手段解决房地产问题”的信号,楼市迎来一片“涨”声,全国商品房销售规模创新高,主要一线城市房价增长20%左右,国房景气指数也随之升高。

再看现在,最近遵义最大城投债务展期一事,又把大众目光聚焦到了城投债务上,地方政府通过城投平台欠下的“基建类债务”高达60万亿,数字惊人。

在各种政策暖风之下,楼市的回暖未如期而至,国房景气指数再度一路下跌,居民储蓄意愿增强反而是一路上涨。

躺进了ICU的房企们,随着融资渠道等打开,逐渐迈出了化解债务的实质步伐,但销售端困境没有解决,风险仍然存在。

而另一方面,今年 “民营经济”“平台经济”等被频频提及,“以市场化手段解决房地产问题”的信号同样强烈。

万柳的第一次出圈,是在彼时多种因素的作用下,成了刺激楼市的一剂“猛药”。如今情景再现,此时楼市的那剂“猛药”和恢复信心的风,会从哪里出现?

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