用一波三折来形容2022年的楼市，似乎仍显轻描淡写。
断供潮与保交付、暴雷躺平与三箭齐发，市场的博弈回到房屋交付、债务兑付等最底层的生存逻辑，房企的艰辛与彷徨已无需多言。
新一年的钟声敲响，当人们试着用积极的眼光，回头审视这个曲折的年份，2022年亦非乏善可陈——房地产业的地位久违地攀升至十余年来的峰值，临近年末，一句“支柱产业”振奋从业者的心。
复苏已是彼岸可见的灯火，落在个体上，有行业阵痛外的厚积薄发，也有市场转折下的周期穿行。龙湖集团即是其一，根据披露数据，龙湖集团经营性收入在2022年达到250.2亿元（税前），保持快速增长并创下历史新高。
这份稳定收益的价值，在特殊的市场环境得到放大。正如新任务“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”中所要求的，它将是房地产在增量、存量并存下的房企答案，也将是诠释“新发展模式”价值与意义的样本。
重塑信心的抓手
在2022年初，郁亮将刚刚开篇的新年份，定义为“黑铁时代”。
彼时，自认经历过大风大浪的房企们，或许并不在意“白银”还是“黑铁”，就像航行在北寒带的巨轮，直至看到冰山才知晓何为“新时代的开始”。当然，也会明白吴亚军曾说过“在制定战略的时候先想生死”的含义。
再之后，是如何穿越“冰山”。
根据克而瑞统计，2022年，TOP100房企全年销售总额72878.7亿元，同比下滑42%。不久前，龙湖集团发布了2022年1-12月运营数据，其中，开发业务累计实现合同销售额2015.9亿元，实现合同销售面积1304.7万平方米。即便如龙湖，全年整体销售数据同比也出现回落。
这一年，寒意被记在了数字之中，但正因如此，龙湖经营性收入的稳步增长，才更显价值。在2022年，龙湖集团经营性收入同比实现约25%，达到约250.2亿元（税前），创下历史新高。
当我们通过重新审视龙湖的基本盘面，这份成绩单背后的更多积极信息也得以展现。
整理公开信息发现，截至2022年末，龙湖集团开业购物中心已超过70座，仅在岁末即有4座天街相继开业；
冠寓在推动产品升级的基础上继续寻找增量，总开业房间数超过11万间，紧扣民生底色，数万房间纳入保障性租赁住房；
物业管理保持着在管面积有质量增长，并在小米产业园、李宁产业园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市服务领域，印证了服务半径延伸的可能性；
全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力竞争者，在此之外，还有养老、产城等不同业务的持续探索。
可以看到，2022年龙湖集团在开发收入之外，运营收入和服务收入业已成为其收入的重要贡献源，而这也成为悲观氛围下，重塑信心的一个抓手。
资本市场的表现即是佐证。回头看，基于市场悲观氛围的无差别扩散，一些看似平常且独立的事件，落在2022年的行业环境之中，均被加工演绎为灰色的基调。过去一年中，龙湖集团的股价也出现过大幅波动，但遭遇过市场情绪、信心的宣泄后，却无一不快速实现了价值修复与回归。
穿越周期的筹码
事实上，稳定的多元化收入，多年前即被房企视为对冲行业波动的重要能力。
过去，行业关于“第二曲线”、“第三曲线”的讨论从未停止，多数房企明确了自身驰骋存量市场的方向，并希冀通过布局，能够多一份底气面对周期波动。
但现实并不如理想般性感，纵然有万科、华润、龙湖等珠玉在前，但能够“建功立业”的依然寥寥。购物中心丰厚租金的另一面，是前期大量资金的投入，和对企业战略定力的残酷挑战，而过去三年里，疫情的反复更把对运营能力的考验推向了极值；相似的，租赁住房同样是一个长坡厚雪的赛道，较长的回报周期让诸多跃跃欲试者望而却步；已经“扶上马”的物业及代建板块，更检验着传统房企在开发能力之外的服务能力。
其中，战略的定力是一个因素。以商业为例，十余年前，龙湖推出持商业战略，每年把一部分利润投入到回报周期长、占用资金多的商业项目上，并曾因此被扣上“保守”的帽子。但十余年过去，在今天，这一战略布局却成为令同行艳羡的“稳压器”。
资产管理等能力的匹配也同样重要。招商证券表示，在做购物中心的同时还能保持公司总体现金流的稳健和增长，是难能可贵的地方，符合“永续经营假设”的要义。从这点来看，龙湖可谓组合管理大师，背后是龙湖对持有型业态亲力亲为的及时卡位以及强执行力。
如今，龙湖丰富的经营性业务已筑起宽业务围栏，以此构成的运营业务和服务业务，已成为与地产开发并行的第二和第三增长曲线。
在波动中的2022年，由第二、第三曲线组成的经营性收入平均每个月可带来约20亿元的收入到账，是龙湖集团现金流安全的最直观保障，既是“锦上添花”，也是“雪中送炭”。助力龙湖集团成为国内稳健型房企的代表，以及7家境内外“全投资级”房企之一。
根据龙湖集团董事长兼CEO陈序平的规划，未来5-10年，龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。
在他看来，“到那时，龙湖的长相跟现在已经完全不一样了。”
“新发展模式”的范本？
2022年已然成为过去，房地产业以国民经济“支柱产业”的身份，迎来了新的年份。
在挥别了曾经“高杠杆”的旧模式，房地产企业改变增长方式已迫在眉睫，如中央经济工作会议所指，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
那么，何为“新发展模式”？
其一，是基于原有的开发业务，依托产品力与交付力的突围。目前，我国房地产市场的主要矛盾已经从过去的住房短缺过渡到发展不均衡、不充分。也就是说，我国房地产行业面临着从单纯的数量向品质转变。
一直以来，龙湖集团在行业中以擅长打造高品质改善型产品而著称，在全国范围内，洋房、别墅、大平层等各种改善业态领域，均有大量叫好又叫座的代表作，并在业主满意度方面表现出色。事实上，在2022年，龙湖集团就已100%实现如期交付了超11万套品质住宅，客户满意度达到90%。
其二，则是打造有丰富构成的经营性收入，培养第二甚至第三增长曲线。中指研究院表示，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。相关涉及领域有租赁住房、物业管理、商业运营、代建等，也有城市更新、仓储物流及产业园区REITS、不动产私募投资基金等。
在中指研究院看来，这些领域未来或会得到政策的更多支持，房企应在这些领域寻找新机会，实现高质量发展。言下之意，做强“第二曲线”、“第三曲线”，已从房企的选答题变成了必答题。
一个背景是，于2021年末，我国城镇化率已接近65%，根据机构预计，在未来约5-10年的时间内，我国城镇化率将大概率达到70%。可以预见的是，增量市场与存量市场的此消彼长，城市量级差异引发的市场分化，将成为未来市场的基调。
届时，房地产企业也将重新平衡的收入、利润构成，依据海外市场的经验，包括三井不动产、住友不动产等成熟市场的知名企业，开发、运营、服务业务均已并驾齐驱，以应对市场环境的变化。当然，如同我们知道任何眼前的样本，都存在着“幸存者偏差”，更多被遗忘的案例，会消失在行业转型的路上，就像2022年的大浪淘沙一样。
过去一年，龙湖由商业、租赁住房等业务组成的投资性物业租金收入约127.3亿元（含税），而由物业管理、智慧营造等业务组成的服务收入，也已超过120亿元。第二曲线、第三曲线均已超过百亿，龙湖面向未来的阵势已经拉开。
随着经营性收入快速增长，收入占比得持续优化，再加之产品力的进阶，龙湖集团有望成为地产行业行至不惑之年，企业发展动能换挡的一个范本。当然，这也是一家时代企业，在满足人民对美好生活向往的过程中，应该有的样子。
